上交所ABS挂牌新规简析之不动产抵押贷款ABS，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
不动产证抵押贷款流程
作者：方竹沁石雪琳
引言
2022年12月30日，上交所发布了4项资产支持证券业务规则（《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引》第1—4号），内容涵盖发行准入标准、信息披露、分类审核和特定品种四个方面。业务规则对现有资产支持证券相关监管政策进行了全面优化和整合，将促进ABS产品设计更规范化、信息披露更透明化。其中《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号—大类基础资产》（以下简称“《指引2号》”），规范了大类基础资产的准入规则（包含3大类7小类），细化和完善了已有业务规则的大类资产的准入条件、交易规则、现金流预测和参与方的要求等，并扩充了未有明确制度的大类资产的相关规则，引导市场夯实资产信用，强化质量控制。本系列研究将结合上交所业务规则中对各大类基础资产、交易结构以及现金流测试相关要求进行解读和探讨。
《指引2号》本次将“不动产抵押贷款基础资产”单独作为三大类基础资产之一，扩充了相关规则。本文主要就《指引2号》下对不动产抵押贷款ABS中基础资产、交易结构、现金流、不动产评估及重要参与人等方面的要求进行分析解读。
一、基础资产准入规则
对于不动产项目权属的相关要求：强调抵押物的可处置性和质押物的可转让性
在进行不动产项目资产证券化时，根据常规的交易安排，债务人会以不动产项目未来运营收入作为质押物提供质押担保并作为资产支持证券的主要偿还资金来源；同时会以所持不动产项目作为抵押物提供抵押担保，在处置情形下可利用抵押物处置现金流偿还资产支持证券的本金和收益。鉴于此，本次《指引2号》强调了抵押物的可处置性和质押物的可转让性，一方面需关注项目前期的审批手续及流程的合法合规性，另一方面需核查抵质押等权利限制的情况以及办理解除的相关安排，以保障抵押物的可处置性良好，便于出现风险时可用不动产的处置现金流来偿还投资人。
对于不动产项目的运营情况、现金流的相关要求：关注不动产项目实际运营情况，引导强调资产证券化产品的信用水平应着重于基础资产本身的信用质量而非外部主体的补足。
《指引2号》分别从资质文件的合法合规性、运营模式的成熟性、现金流的稳定性与持续性三个方面对不动产项目的运营进行规范性指导，从而保障底层不动产项目能够产生真实、稳定及持续的现金流，进而为资产支持证券的偿还提供保障；同时，《指引2号》回归资产证券化的本质，就现金流和资产价值对优先级资产支持证券的保障情况提出限制性要求，引导强调资产证券化产品的信用水平应着重于基础资产本身的信用质量而非外部主体的补足。
二、现金流预测、评估报告相关要求
《指引2号》中对第三方中介机构出具的评估报告和现金流报告的内容提出了相关的要求，明确了评估报告需要披露重要参数假设、现金流报告需说明预测方法和相关参数设置的合理性，同时强调申报规模需要审慎结合现金流预测和评估值结果。对第三方机构出具的专业报告提出的要求，其目的在于督促第三方专业报告的规范化与透明化，有助于投资人判断现金流预测和估值的合理性，更好地评估产品风险。
三、不动产抵押贷款ABS项目交易结构相关要求
《指引2号》针对不动产抵押贷款ABS的交易结构提出了一系列的要求，其目的是为了使得交易结构标准化且能够更好地匹配不动产项目的特点，从交易设计层面减少风险敞口，保护投资人的合法利益。
四、不动产抵押贷款ABS项目重要参与方相关要求
借款人和不动产项目运营机构作为直接偿还人和运营机构，债券偿付的稳定性与其信用水平和运营能力有直接关系。若借款人信用状况恶化，丧失清偿能力甚至破产，将直接影响标的贷款偿还情况，且可能会发生底层资产运营现金流的挪用或混同风险；不动产项目运营机构运营管理能力下降会直接对底层运营现金流产生负面影响，从而影响资产支持证券的正常兑付。《指引2号》要求对借款人的资质情况、债务情况、合法合规情况以及持续经营能力提出了更严格的要求，强调其自身的信用水平和履约能力，有利于减少因借款人的信用恶化而引发的相关风险。
总结
针对不动产抵押贷款ABS，《指引2号》从不动产项目本身、重要参与方、不动产抵押贷款ABS项目交易结构、现金流预测、评估估值多方面提出了明确的要求。总结来看，本次《指引2号》对不动产项目自身的质量提出了更高的要求，同时弱化了不动产类资产支持专项计划对主体增信补足的依赖，引导市场不动产类资产支持证券回归资产本身。同时通过对不动产抵押贷款ABS项目的交易结构、现金流预测报告、评估报告等相关披露内容的明确，有利于促进该类项目的交易结构设置完善化和标准化，提高各中介机构出具的专业报告的合理性和可参考性。
本文源自联合资信
怎样办理房产抵押贷款
关于按揭房做房产抵押的流程，很多人可能会想着点把按揭还清，在申请新的抵押贷款，其实这种做法是错误的，按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候，是可以先审批或者直接做二抵的。
先说正常一抵申请流程
1、提交申请
准备资料向银行申请抵押贷款
资料包含：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，近6个月流水，用途合同，营业执照+公章（经营贷利息低，一般客户都会选择经营贷），经营佐证等
2、下户
银行安排下户评估房子，收集资料提交审批
3、签正式合同
审批通过，出正式批复，客户再去银行签一次正式合同
4、解压和原银行沟通，提前还款，还款前要准备好钱或者找好垫资公司，一般找中介办贷款的时候，他们合作的也有垫资公司，可以一次性办理，也有的银行合作的有提放公司，只要给他们出费用，就可以直接送赎楼
不走提放的情况下，还了原银行按揭款之后，等原银行出结清资料，出了结清资料之后，拿着结清资料去房产局办理解压手续，这个房子才算正式完完全全的属于你。
5、抵押放款
房子解压之后，抵押给现在的银行，一般抵押后当天，或者一两天，银行就会放款了，放款结束之后，第3步所签的正式合同才算正式生效。
6、避免资金回流，按时还款
款放了之后，一定要避免资资金回流的问题，目前放款有2种方式，一种是自主支付，就是放款到自己的卡上，一种是受托支付，放款到三方账户，自主支付的话，款放了之后，借款人一般是通过刷卡的形式刷出来，然后让别人取现金给你，而受托支付的话，也要让收款人取现金给你，只有取了现金断了流，银行才查不到这个钱的流向，那么再次存到自己的其他卡里，随笔怎么花都无所谓了。
按揭房的二抵
如果客户资质好，有真实经营，又着实不想解压，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是资质好，有真实经营，小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵，感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真实经营了。
想做二抵的客户，只需要联系好中介，根据你的资质，给你匹配一个合适的产品，然后直接申请，步骤跟第一个一样，只要少了一个解压流程
最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望可以帮到您。
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