苏州二手房带押过户，执行细则。，下面是苏南房地产观察给大家的分享，一起来看看。
昆山房产抵押贷款
近期，苏州楼市利好消息不断，尤其围绕二手房“带押过户”政策：
3月2日，苏州常熟公积金贷款（含组合）首例“带押过户”成功，首例二手房“带押过户”均顺利完成！
3月2日，苏州市区首笔二手房交易“政府资金托管+跨行带押过户”业务成功办理！
二手房交易带押过户，是指卖房人无须提前归还剩余房贷，交易双方就可以完成过户的交易新模式。
在这一模式下，出让方无需先筹措资金结清贷款，降低了交易中间成本。同时，多流程合一减少往返，缩短交易周期，大大提升了时效。
最近，也有不少粉丝在向房观咨询，“带押过户”在苏州是不是已经全面执行了？具体办理的流程和步骤如何？有哪些需要注意的事项？
今日，房观咨询了各区房管局以及苏州15家主流银行，为大家带来二手房“带押过户”的详细攻略。
苏州六区四县房管局均支持“带押过户”
5家银行已确认可以办理
先来回答一下，大家ZUI关注的几个问题。
1、带押过户是不是已经全面执行了，购房者都可以办理吗？
从去年开始，吴江、张家港、太仓、工业园区、相城以及常熟均已成功完成首例二手房带押过户。
对于还未执行的区域，房观也致电了房管局：
高新区房管局表示：虽然还未有办理成功案例，需要银行同意配合方可至房管局办理“带押过户”。
吴中区房管局表示：有银行在测试，但暂时还没有走通过全流程，目前还没有执行的案例。
姑苏区房管局表示：还未有成功办理的案例，需要银行端配合。
昆山房管局表示：虽然没有办理成功的案例，但银行同意可以配合办理。
虽然姑苏、高新、吴中、昆山还未有二手房“带押过户”的成功案例，但是原则上想办理，银行、买房人愿意配合，是可以尝试办理的。
另外值得注意的是，虽然其他区域已经有“带押过户”的成功经验，但不是每个银行都可以办理，能否办理“带押过户”主要还是看办理贷款的银行。
2、目前可以办理二手房“带押过户”的银行有哪些？
房观致电了苏州15家主流银行，其中中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、农业银行5家银行明确表示，可以办理“带押过户”。
农业银行表示，目前仅有吴江区、相城区和常熟可以办理，正在试点，其他区域暂时不能办理。
交通银行表示，虽然还没有成功办理过，但可以当作首例尝试办理，需要多方、多部门的协调配合，交行是愿意配合办理的。
已有成功案例的中国银行、工商银行、建设银行，办理“带押过户”均有一些特殊要求：
1、只能办理本区二手房的“带押过户”，比如工业园区的支行，只能办理园区二手房的“带押过户”。
2、房东的按揭和购房者的按揭，都需要在自家银行办理。由于跨行手续复杂，暂时还未推行跨行办理。
3、目前只支持纯商贷。公积金、组合贷暂时在大市内还不能办理带押过户。
（以上为园区各支行，不同区域以各区银行为准）
其余的几家银行中，招商银行表示，目前还未实现“带押过户”，不过可能将在4/5月份推行，想办理“带押过户”可以再等一等。
另外，南京银行和江苏银行表示，都有听说这个政策，但具体细则还未制定下来，暂时还不能办理。
看来，很多银行都在摸索尝试“带押过户”中，相信有足够的案例支持，未来就会有更加便捷的流程，也会有更多的银行参与进来，全面实行二手房“带押过户”不远了！
“带押过户”操作细则
整理完各区和银行的情况后，房观也为大家整理了“带押过户”的操作细则，具体情况如下：
1、什么是“带押过户”？
“带押过户”是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。
2、“带押过户”的具体流程？
苏州目前“带押过户”流程如下：
从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”。
而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。
3、什么样的房子可以申请二手房“带押过户”？
一、二手房只有商业银行设定的房贷抵押权，也就是说房子有其他抵押贷款的不做，只有按揭的才可以。
二、剩余债权数额小于该房屋网签价格，卖方剩余的贷款金额需要小于此次房屋的签约价格。
整体来看，在“带押过户”执行后，对于二手房交易具有一定的促进作用，同时也大大缩短了交易时间。
执行“带押过户”后
对于市民有何影响
那么二手房带押过户到底好在哪里呢？
1、减少时间，zui快当天办理完
之前是过户取证后再抵押，抵押登记正常需要一周左右，现在“带押过户”只需“进一个窗口，提交一套材料”，基本上可以当天办完，方便了群众办事。
2、降低卖房人成本
之前传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。
而现在执行带押过户后，卖家不必再去筹钱还剩余贷款，在此模式下可以将交易成本直接降低1/3，根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元！
3、化解交易风险
传统模式下，买方想要贷款购买二手房，就需要向贷款银行提出申请，银行先行审批，后过户登记，zui后才放款。
在这个过程中，为了配合买方的贷款，房子是先完成过户的，这也就意味着，此时卖方承担的风险是巨大的，有可能落得房财两空的境地；同时，买方一旦在办理贷款的过程中出现征信等问题的影响导致银行不放款，为避免违约，买方就需要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。
因此，在传统的二手房买卖过程中，买卖双方都承担着很大的压力，有些交易也会因为存在较大的交易风险而取消。
而“带押过户”政策不需要先解押买方即可办理贷款，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果zui终过户出现问题，房款还能原路返还，以zui大程度保障双方利益，将风险降至zui低。
目前，苏州已经有多个地区实行了“带押过户”新政，其余几区何时落地执行，其实还是主要看银行，银行落实后，这一政策便可执行。
昆山贷款公司哪家好
紫金农商行正在上市发行，江苏省又迎来一家拟IPO农商行。
12月21日，江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称“昆山农商行”）发布首次公开发行股票招股说明书，公司拟在上交所上市，中信建投为保荐机构，中信建投和东吴证券为主承销商。
成立于2004年12月的昆山农商行已经14岁了。眼看着小伙伴纷纷上市，昆山农商行也坐不住了。
盈利能力还算不错
依托中国第一县——昆山强大经济实力的支持，昆山农商行的发展还算不错。
截至2018年上半年末，常熟农商银行、张家港农商行、吴江农银行江苏省内三家农商行上半年净利润分别为7.11亿元。而昆山农商行上半年净利润为5.43亿元，高于已经上市的张家港农商行（4.13亿）、吴江农商（5.09亿）。
相比盈利能力，GPLP犀牛财经发现一个有意思的反差，公司的总资产规模并不出众，较江苏所有已上市农商行都小。截至2018年上半年末，昆山农商行资产规模890.1亿元，而常熟银行、张家港行、吴江银行这三家农商行的资产规模分别为1632.89亿元、1009.79亿元、1042.47亿元。
收入过于依赖利差
资料显示，昆山农商行经营业绩很大程度上依赖于利息净收入。2015年、2016年、2017年、2018年上半年该行利息净收入分别为16.54亿元、17.75亿元、20.84亿元和11.37亿元，分别占营业收入的90.05％、84.70％、93.87％和90.15％。
这或许也是昆山农商行没有更大规模的动力，仅仅依靠利差就赚的很厉害了。
但是GPLP犀牛财经也注意到，近年来，我国逐步放宽对利率的管制，银行业市场整体竞争压力进一步加剧，这可能导致昆山农商行存贷款利差收窄，进而影响经营业绩。
此外，利率变化还会导致银行资产、负债和表外金融产品的市场价值波动，若银行资产和负债结构不平衡，利率敏感性资产和利率敏感性负债的价值波动不一致，则会对本行经营业绩及资产充足程度带来不确定风险。
面对收入来源单一的现状，昆山农商行也在努力提升理财、投资等中间业务的收入。不过，GPLP犀牛财经注意到，2017年该行投资收入由2016年的1.63亿元大幅降至0.09亿元，导致2017年实现非利息净收入在净营业收入占比大幅下降9.19个百分点，中间业务收入的探索并非一帆风顺。
贷款方面，昆山农商行不良贷款率从2015年的最高峰2.25％降到2018年上半年末的1.52％，资产质量在好转。截至2018年上半年末，公司不良主要分布在制造业、建筑业、住宿和餐饮业、批发和零售业，其中住宿和餐饮业异常高，不良率在30.01％。
昆山农商行在招股书中解释称，本行个别住宿和餐饮业行业的客户经营困难，无法按时偿还贷款，由于贷款基数较小，导致该行业不良贷款率始终处于较高水平。
昆山农商行PK紫金农商行
昆山农商行和紫金农商行的既然同在江苏省，同是农商行，同样要在近期上市，那就难免要进行“切磋”一下了。
成立时间上，昆山农商行是2004年12月成立，至今已有14年，而紫金农商行成立于2011年3月，仅有7年多的历史。但是紫金农商行在规模上却后来者居上，截止2018年上半年，昆山农商行资产规模890.1亿元，对比紫金农商行资产总额1894.53亿元，比例为0.47：1。
一句话总结就是，紫金农商行用了昆山农商行一半的时间，把规模做到了昆山农商行两倍以上。
但是紫金农商行也别高兴太早，查看两家净利润后发现，昆山农商行2018年上半年的净利润为5.43亿元，对比紫金农商行净利润6.37亿元，比例为0.85:1。
为啥利润差距并不大呢？GPLP犀牛财经通过计算发现，昆山农商行资产收益率竟然是紫金农商行的1.8倍，不得不说，姜还是老的辣。
股权结构上，两家银行却站在了一起。
昆山农商行股权结构较为分散，不存在控股股东和实控人，昆山农商行的第一大股东和第二大股东分别为震雄铜业和天合建设，持股比例分别为8.02％、5.96％。
紫金农商行股权同样是结构分散，不存在控股股东及实控人，其中持有5％以上股份的股东仅有南京紫金投资集团和江苏省国信资产管理集团，二者持股比例分别为9.96％、8.13％。
江苏地区农商银行在上市成功率和数量上可谓遥遥领先其他省份，自2016年起，江阴农商银行、无锡农商银行、常熟农商银行、吴江农商银行、张家港农商银行陆续上市。紫金农商银行前脚刚进入上市门内，昆山农商行又把门推开了，据了解大丰农商银行、海安农商银行、江南农商银行等也正在积极冲刺A股。
本文源自GPLP
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