武汉房产抵押贷款的风险，你知道多少？，下面是武汉赊刀人给大家的分享，一起来看看。
房地产开发贷款风险点
对于房产抵押贷款的概念，相信不少的朋友认为，只要自己有房产就可以进行抵押贷款，与信用贷款不同的是有房子作为抵押贷，贷款额度、利率、年限都优势于信用贷款。那么今天我们来聊聊房抵押贷存在的风险有哪些？
1.抵押权与租赁权对抗的风险：按照“买卖不破租赁”的原则，如果借款人与抵押房屋的承租人签订了长期租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，则借款人不能按期还贷时，银行也很难处理抵押房屋。
2. 抵押物难以处置的风险：如果借款人不能按期还贷，银行有权处置抵押房屋，但银行拍卖抵押房屋时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。
3. 租金收入难以获得的风险：如果借款人与银行签订借款合同前，与抵押房屋的承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，那么银行将很难获得租金收入用于还贷。
4. 违约风险：包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
5. 流动性风险：是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
6. 体制风险：尽管已明确了房地产、土地抵押的登记机关，但由于土地管理部门、房地产管理部门、建设主管部门、国有资产管理部门、工商管理部门都参与或不同程度的介入土地、房地产抵押登记，造成多头管理，政出多门的格局，给抵押权的实现带来风险。
7. 重复抵押风险：由于大部分市、县实行房、地分制的管理体制，两个部门管理抵押登记，其房屋占用范围内的土地使用权很容易形成重复抵押。
8. 私下抵押风险：由于法律意识淡薄，一些金融机构只收留、扣押、保存产权证，不到登记机关办理抵押登记，抵押权人的合法权益得不到保护。
9. 空头抵押风险：房地产拆迁后，其产权证未能及时收回，若工作不细致，就会造成空抵押现象。
10. 扩大范围抵押风险：把国家机关、公用事业、单位房地产和宅基地、耕地等集体所有的土地使用权进行抵押，势必造成扩大范围无法律、法规依据的风险。
11. 变现风险：由于房地产为大宗物品，一旦抵押权清偿因短期变现，难以找到合适的买家，势必造成抵押物价值减损，出现因急于变现带来的变现风险。
12. 抵押物的损毁、灭失风险：抵押人或第三人有意或无意毁损抵押物，造成抵押物价值急速贬值，以致抵押物实际价值低于未偿还的贷款本息，从而可能出现贷款不能完全收回的风险。另一种情况就是由于自然的或人为的原因，无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险，如火灾、地震等。
13. 偿还风险：对贷款机构来说，要收回的是贷款本息，而不是直接回收贷款抵押物。所谓房地产抵押贷款偿还风险是指由于抵押人违约，不按贷款合同中规定的还款计划还款，从而造成信贷资金损失的情况。
1、个人融资服务：公积金、按揭房、寿险保单、打卡工资、个税、按揭车、全款车；
2、房产融资服务：装修贷、车位贷、抵押贷；
3、中小微企业融资服务：抵押经营贷、流水资金、抵押+信用敞口、专利质押、应收账款质押、融资租赁、工程招标贷、企业订单贷、税贷、发票贷；
4、专项大额融资服务：酒店融资、地产融资、经营性物业贷、停车场融资、设备租赁、加油站融资、教育+医疗融资、专业市场融资、股权融资；
5、项目服务：银行投标保函、银行履约保函、银行预付保函、农民工工资保函、质量保修保函；
6、资金服务：票据贴现、赎楼、过桥、量资、摆账；
房地产供应链融资叫停
房企融资规模超预期收缩
前不久，华夏幸福、蓝光发展等房企纷纷被曝出融资、债务问题告急。5月，房企进入到传统的债券融资“小月”，房企普遍在债券融资上呈现出票面利率下降，发债期限延长的特征。随着“房住不炒”政策的稳步推行及融资监管力度进一步加强，房企整体融资规模正超预期收缩。
5月整体融资规模环比下降三成
相比往年数据来看，今年房企融资发债的整体数据似乎并不乐观。
业内人士认为，“三道红线”在一定程度上约束了房企的融资冲动，促使房企不得不转变以往高杠杆式的发展模式，将“强回款”“控投资”作为企业新的发展关键词。“公司已经启动减债计划，全力降低杠杆水平。”今年首创置业管理层在业绩会上指出，新增的融资原则上用来偿还存量债务，债务规模将只减不增。
据贝壳研究院数据显示，今年1-5月房企境内外债券融资累计约4624亿元，同比下降18%，达到近三年低点。其中，5月单月境内外债券融资共发行52笔，发行规模折合人民币约647亿元，环比减少30.9%，同比增长4.9%。
从融资结构来看，5月境外和境内融资发行债券分别为15笔和37笔，融资规模分别为254亿元人民币及393亿元人民币。贝壳研究员高级分析师潘浩表示：“虽然境内债券仍保持着年内债券市场的主导地位，但占比下滑明显。”
“境内债市场受大量ABS(供应链)项目集中终止事件影响，其中不乏涉房类项目。”近几年，诸如银行信贷、委托贷款、海外债等融资渠道的步步收紧，使供应链融资逐渐成为了房企补充资金来源的主要方式，尤其是在“三道红线”后，不少房企都试图通过该方式帮助企业降低有息负债杠杆。
据克而瑞统计，自2018年起，房地产供应链ABS/ABN发行呈井喷式增长，2020年发行量达到2753亿元。上交所备案数据显示，近期房地产企业申请的供应链产品额度最高为20亿元。其中碧桂园、新城控股、花样年、隆基泰和等近期通过的供应链资产支持计划额度均为20亿元。
业内人士预计，下调供应链标准产品备案额度等趋势短期内将持续，倒逼房企去杠杆，降低行业风险。潘浩认为，随着监管趋势进一步加强，房企的发债审批时间将被延长，或许会影响后期房企境内债务的发债节奏。“境外方面，短期发债规模或有小幅回升，但整体保持不确定性波动。”
多家房企融资债务问题凸显
记者了解到，近日多家房企也遭遇了债务相关危机。不久前，TOP100内房企蓝光发展连续多日遭遇“股债双杀”，旗下债券价格连续暴跌，且国内外评级机构纷纷下调对蓝光发展主体与债项的评级，再融资压力进一步增大。
关于下调原因，多个评级机构表示，蓝光发展存续非银借款占总债务比重高、非银借款偿付能力弱。并预测今年下半年蓝光发展或将面临约82亿元非银融资及50.61亿元境内债券含权到期，现金流紧张，年内债券偿付压力大。
其中，评级机构穆迪5月当月便两次下调对蓝光发展的评级。对此，其高级分析师表示，评级下调反映了蓝光发展在未来12-18个月的再融资风险增加。
据悉，5月31日，蓝光发展披露公告称：“因大股东蓝光集团以持有蓝光发展股票进行质押融资，金融机构将根据协议约定对相关质押中的股票进行强制处置。”随后，记者查询发现，继6月的前三个交易日蓝光发展股价连续下跌超过12%后，6月4日收盘时报3.39元/股，创下自2008年以来的历史新低，总市值仅为103亿元。
蓝光发展2020年财报数据显示，截至报告期末，其金融负债超过千亿，达1162.26亿元，短期偿债金额达700亿元。业内人士认为，蓝光发展的股债暴跌原因与被曝出的债务问题息息相关。
与蓝光发展相似，在遭遇债务危机时，华夏幸福不得不出售旗下项目股权进行自救。5月17日，宝业集团发布公告称，公司全资附属公司湖北建工房地产拟向华夏幸福旗下公司廊坊京御房地产收购武汉裕筑房地产开发有限公司51%股权，代价约2.03亿元。据了解，完成收购协议后，湖北建工房地产将持有标的公司100%权益。
此前，华夏幸福已将嘉兴南湖项目卖给融创，随后又将南京上秦淮地块转手给金茂及美的置业。但其出售资产的速度显然无法弥补其巨大的债务压力。据华夏幸福5月12日发布的公告显示，截至目前，公司累计未能如期偿还债务本息合计仍超过500亿元，且债务重组方案目前也未有新的进展。
除蓝光发展和华夏幸福债务问题凸显，不久前泰禾也再一次收到了深交所对其深陷债务危机的年报问询函。数据显示，截至今年4月30日，泰禾已到期未归还借款金额达到431.55亿，且去年末泰禾的资产负债率由2019年末的84.95%上升到了90.75%；短期借款、应付利息、一年内到期的非流动负债和其他流动负债期末余额合计394.64亿元。
据悉，5月27日信达资产发布了对泰禾旗下项目的处置公告，其拟对泰禾集团旗下石狮泰禾广场项目债权进行公开拍卖，该项目债权总额为10.58亿元，其中债务重组余额为8.4亿元。这也是泰禾自债务问题爆发以来，第一个被公开拍卖的债权项目。
声音
中指研究院企事业部副总监刘水
“三道红线”影响显现 “绿色金融”爆发
去年以来，房地产融资环境不断收紧，在坚持“房住不炒”及“三道红线”政策出台的背景下，金融监管持续收紧。
据2020年上市房企不完全财报数据统计显示，沪深及大陆在港上市房企剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1、0.7个百分点；净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司现金短债比较上年分别上升0.08、0.32至1.37、1.54。“上市房企负债水平的下降以及短期偿债能力的增强，证明‘三道红线’的影响正在显现。”刘水表示。
“传统融资受限让供应链ABS融资异军突起。”刘水表示，据中指研究院监测，今年一季度，房地产行业资产证券化产品共发行160支，总发行规模975.97亿，同比上升65.14%。其中，有107支供应链ABS产品，规模达575.33亿元，占比59.0%。“针对这一现象，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，进一步加大了房地产金融监管及防风险力度。”刘水如是说。
刘水分析，在融资环境的影响下，部分高杠杆及业绩不佳的房企，现金流可能出现问题。加之房地产需求受到严格扼制，销售回款遇阻，未来房企债务违约可能或将增加，同时企业之间的收并购或将越发频繁。
“目前来看，房企纷纷采用加大促销力度，加快销售回款速度，同时放缓拿地节奏等举措以保障现金流的相对充裕。”另据中指院监测，截至今年5月末，房企海外绿色债券融资总额达278.38亿元，而去年全年海外债中绿色债券融资额仅为168.75亿元。
刘水指出，海外绿色债的平均融资成本较低，为6.59%；且资金使用灵活、市场认可度高。“绿色债券50%的额度可用于偿还到期债务和补充运营资金，且募集资金使用要求更为灵活，允许全部用于偿还公司未来到期债务。”他认为，房地产“绿色金融”未来可能会成为房企新的融资渠道。 文/张鑫宇
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