顶楼可以抵押贷款吗（千万别抵押房子贷款给银行）

再穷不买顶楼，再傻不买一楼？看下专家怎么说，下面是章哥说买房给大家的分享，一起来看看。

顶楼可以抵押贷款吗

提问1：

章哥好，我正在选安置房。现在户型最好的这栋楼，只剩下顶层和一层了。我很为难，因为很多人都说“再穷不买顶楼，再傻不买一楼”。请问有道理吗？我该怎么办？谢谢。

回答1：

这要看你的主要需求和目的是什么。

1、 如果是长期居住的话，那无所谓什么顶楼一楼中间层，自己住的舒服就好。

在过去20多年前的老建筑里，因为施工水平有限，所以顶层的楼板薄，而且保温层和防水也做的不好。所以很容易漏水，还冬天冷夏天热的。一层也是，因为基础工程和防水质量的原因，潮湿是最烦人的。

但现在的技术早就没问题了，近些年建造的新楼，顶楼一楼和其他楼层没什么区别，质量都过关。顶层还最安静呢，不怕楼上炒。一层如果有小花园就更好了，居住体验完全不弱于其他楼层。

2、 如果是处于投资的目的，也就是过几年就要出手卖掉的话，那尽量不要选择顶层和一层。

因为你这既然是安置房，那付出的单价就一般是不分楼层户型的，区分的话也会很小。而在一般的项目中，尤其是北方，顶层的单价是最低的，一层也就稍微高一点，但都要低于中间层5-10%左右，甚至更多。

也就是说，现在你以和其他楼层同样的价格买入，将来出售时却要比人家的价格低。那就等于是资金收益变少了，而且挂牌时间也会相对长，而这些时间和精力的付出，也都是要计入成本的。

3、 所以，如果能明确是长期自住，那就不必考虑其他，自己住的舒心就好。但如果是准备在5年之后售出，那建议不要选择这栋楼了，可以选择其他楼栋的中间层。因为在同一个小区中，除非两种户型的差距过大，否则价差很难达到5%。而顶层和一层，与中间层的价差却很可能达到10%。

提问2：

章哥你好。想请问下亦庄河西区有没有投资价值，那里的建设不错，公园景色也很好。另外看好管庄地区，请问这两个区域哪里合适？手中资金约200多万，首房首贷。不自住，考虑投资保值。请问亦庄的限竞房能否购买？出手时会不会很麻烦？谢谢

回答2：

1、 亦庄河西当然有投资价值，这里本来就是产业区，有大量的产业人群聚集，是房价最有力的支撑力量。

管庄地区属于新区，虽然没有成规模的产业，但因为规划的很好，配套建设也基本到位，所以发展速度会很快。

这两个地方如果比较的话，房价增幅应该是差不多的。但是亦庄地区的抗跌性会强于管庄。或者说，在房价快速上涨的时期，管庄涨的会更快，但波动也会更大，把握不好时机就会受损。

2、 限竟房不建议购买。那本来就是政策性住房，是为了遏制炒房牟利而推出的，政府怎么能让其成为投资客炒房的资本和道具？所以，在出售环节一定会制定各种政策，目的就是不让买房人用房子获利太多。

连常规的商品房都有满五唯一的限制，何况本来就是政策性的房产呢。所以，如果房价没怎么上涨还好，一旦大涨一定会出台新政策。或限定购买人群，或增加税费。

总之，房住不炒，这就是限竟房的本意。投资可以，但不要和政策对着干。

提问3：

章哥好！请问乐成公馆您是否了解？如果从自住+投资的角度考虑，是否会跑赢大盘？

回答3：

1、 乐成公馆属于双井地区的高端楼盘，低密度花园式社区，就几栋板楼。因为基本都是大户型，所以住户不多，属于闹市中的净土。从自住来讲没有任何的问题，居住体验非常好。

2、 从投资的角度考虑，这里是片区内抗跌性相对最高的楼盘。在任何一个区块内，都是高品质的小区抗跌性最强，因为其业主的经济实力和抗风险能力强，不会轻易随着周边行情的波动而改变计划。

升值幅度和周边其他社区会差不多，不会走出独立的行情。虽然北京受到7090政策的影响，近些年大户型供应量大幅减少，但对市区的这种成熟性项目影响也不大。

3、 总结，乐成公馆从自住体验非常好，投资的话抗跌性强，但未必会跑赢大盘，只会随大盘平稳上涨。

提问4：

章哥好，目前手上有房两套，一套花市的回迁房，现值800万。但是因为原值过低，出手的话税费是个很大问题，所以想抵押。另一套在大兴，前几年买的小公寓，目前被套牢，赔钱都卖不掉。现在手中有现金100万。请问应该怎么操作？

1、 北京的限购政策的一户家庭只能买房两套，第三套全款都不行。而你现在已经有了两套了，没有了买房资格。

2、 除非是低价甩掉小公寓，但估计损失不小，你也舍不得吧。

3、 那就只有一个办法了，离婚。把房产都更名到有贷款的一方，另一方净身出户。这样在一年之后就有了首房首贷的资格，一年之内是二套房资格。

4、 花市是回迁房，也可以用抵押的方式来解决。抵押的话最高可抵出大概70%，560万，以20年计息，月供3.8万。假定加上你手中的100万，共660万，以二套资格，可买到825万的房产，贷款165万，以25年计息，月供一万。总计月供4.8，是否能承受，如果太高的话可以降低抵押率，可根据还款能力进行。

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千万别抵押房子贷款给银行

中新经纬8月17日电（魏薇实习生刘雨荷子）“降息福利将降临到现有房贷客户。房贷利率在4.6%以上的客户，以及剩余贷款期限超过16年的客户，无论首套房贷，第二套房子，无论哪家银行，都可以减息。”中德住房储蓄银行（以下简称中德银行）的客户经理每天都会在朋友圈发布类似的消息。

“办理这项业务的人很多，而且都是现有的房贷客户，利率在4.5%-4.9%甚至更高。” 8月8日，记者·客户经理以客户身份到中德银行天津分行咨询方·经理（化名）。 ，介绍对方。

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业信贷银行可自主与借款人协商变更合同协议，或更换原有股权贷款。”

消息一出，再融资的需求再次出现。记者调查发现，在央行投票之前，中德银行已经从事商业贷款对家庭的储贷业务。这个生意值得吗？这家银行的由来是什么？

抵押贷款利率会降至3.3%吗？

中德银行的产品宣称，“贷款利率在4.6%至5.635%之间的客户，可直接将贷款利率下调至3.85%，并可再次享受利率下调至3.3%”。这其中到底有何玄机呢？

例如，如果住房总付款为400万元，贷款总额为160万元，剩余本金约为150万元，抵押贷款利率为4.9%，等于本息还款期为25年，剩余还款期限为22年，每月还款额约为9260.46元，剩余贷款目前共需支付利息约95.38万元。

根据记者提供的上述房贷数据以及个人财务状况，经理推荐了两款存贷合一的家庭储蓄产品AA（标准）和AC（标准）。 “如果每月没有还款压力，预计11年还清房贷，如果选择AA（标准），只需支付利息约35.58万元；如果预计还清贷款19年左右，推荐AC（标准），需支付利息约60.09元。万元。

根据上述情况计算，经理表示，如果选择AA（标准），首先要在银行存入5万元，存款利率为0.5%，并且会有一些政府利率补贴，还有1%的利息。将支付服务费。贷款部分分为两个还款阶段：第一阶段为前61个月，其中前58个月每月须支付固定利息4812元，本金12000元，每月还款总额为16812元。仅偿还利息4812元，合计本金69.6万元，利息29.35万元；第二阶段为剩余71个月，每月还本付息合计11642.64元，合计本金75万元，利息76600元。

以此计算，总利息为29.35万元+7.66万元+服务费1.5万元-政府补贴及利息2.93万元=35.58万元。

评级机构中诚信国际发布的中德银行2021年度主体信用评级报告指出，住房储蓄业务是中德银行独特的业务变体。该业务分为三个阶段：存款阶段、发放贷款阶段和借贷阶段。

报道称，住房储蓄业务要求储户按照合同存钱，存款利率根据不同产品略有差异。年化利率在0.35%至1.5%之间，以0.5%最为重要；对于企业发展，对住房储户给予年利率1.5%或1.0%的利息补贴；当住房储蓄金额和期限符合产品约定的贷款分配条件时，住房储蓄者可以申请分配贷款；办理完相关手续后，家庭储户即可提取储蓄存款，获得约定的存款利率，并申请政府补贴，最终获得年利率1.35%-3%的利息收入（含政府返利）。贷款利率由储户选择的产品决定。类型确定，获得住房储蓄贷款的最低年利率为3.30%。贷款金额根据储户同意的存款金额和合同金额确定。主要用于购买或置换住房的商业贷款。

这值得么？

虽然客户经理宣称第一期贷款利率为3.85%，第二期贷款利率为3.30%，但实际贷款利率真的像宣传的那么低吗？

中新经纬使用贷款利息反向计算器计算，假设除去初始存款5万元，实际贷款金额为145万元，还款总额为35.58万元+145万元，贷款期限为132个月，平均每月还款额约为。 13680.55元。按等额本息还款计算，贷款利息为4.12%。

此外，不难看出，采用AA（标准）还款方式，每月房贷还款额几乎翻倍，贷款期限也从25年缩短至11年。如果贷款人直接将房贷期限缩短至11年，每月还款额将升至14722.56元，总利息为44.34万元。相比之下，缩短的还款期限比AA（标准）还款的总利率高出约87600余元。如果贷款人将还款期限缩短至11年，并将贷款还款方式改为等本还款，则利息总额为40.73万元，比AA（标准）高出5.15万元，首月月还款额将升至17,488 .64元，上个月月付款为11,410.04元。

据中德银行官网介绍，AA产品（标准）是中德银行存贷款一体化的住房储蓄产品。存款利率0.5%，一次性存款期限27个月，定期存款期限52个月；贷款年化利息为3.3%（按单利计算，无与贷款直接挂钩的费用），最长贷款期限为71个月。

对于如何将抵押贷款转让给中德银行，该行客服人员介绍，这项业务称为商业贷款转让抵押贷款。客户首先联系中德银行。贷款资格获得批准后，可以向原贷款银行申请提前还款。同时，中德银行将批准贷款并在大约20天内支付贷款。一个月。贷款获得后，钱可以直接退回原银行。贷款发放的同时，客户的房屋依次抵押给中德银行。贷款结清后，原贷款人取消抵押，中德银行再抵押，后续客户可按月还款。

另一位中德银行天津分行的客户经理也表示，业务不限制原贷款人，“你不用告诉他（指原贷款人），你可以说你要还贷款”卖房子的时候要提前。”

不过，8月10日，中新经纬咨询了中德银行大连分行的客服人员。对方表示，并非所有客户都适合该银行的产品，具体需要咨询客户经理。中德银行济南分行客服人员表示，首套房贷利率在5%以上的客户可以联系他们咨询。

“其实这是一种转按揭的模式，中德银行的再融资是有条件的。”中国城市房地产研究院院长谢一峰在接受中新经纬采访时表示。第一，客户必须先存后贷；二是不允许跨区域经营，仅限于中德银行本身设有分行的地区；第三，在中德银行的存款必须存放至少两个月；第四，贷款期限不能超过原贷款期限，贷款金额也有限制。不能超过原贷款金额。

“如果你看客户经理的广告就可以理解，这是真正的抵押贷款业务。住房储蓄的商业模式是借鉴德国的，类似于保险基金贷款，目前还是一个灰色地带。抵押贷款业务将影响整个银行，银行之间的利率竞争造成了很大的损害，银行会努力降低利率，这也是央行发文禁止再融资活动的原因。一位银行业观察人士告诉中新经纬。

谢一峰认为，中德银行的住房储蓄贷款对于购房者来说既有优点也有缺点。一般来说，对于房贷利率较高的客户，尤其是5%以上的客户，贷款总利息降低，可以为购房者节省部分资金和还贷压力。但低于5%的客户不建议转移。星图金融研究院研究员黄大志在接受中新经纬采访时指出，客户如果使用中德银行的住房储蓄产品，首先要考虑到摩擦成本，即中间成本。服务费，以及再融资过程中贷款是否可以顺利批准。还贷是否划算，支付了再融资后节省的服务费和利息成本；二是隐性机会成本，不排除LPR持续下降、股本贷款利率下降；这可能是一个更具成本效益的解决方案。

这家银行的由来是什么？

原天津银保监局、中国人民银行天津分行、天津市金融工作局2022年8月下发的《关于印发天津银行业保险业加强新市民金融服务工作实施方案的通知》提到，针对天津实际情况，中德银行支持全力做好利用天津市政府贴息政策，发展住房储蓄业务。

官网显示，众德银行成立于2004年2月，是一家主要经营住房储蓄业务的商业银行。总部位于天津，注册资本20亿元。投资设立，建行持股75.10%，为该行控股股东。

2010年，中德银行天津和平支行、滨海支行开业。 2011年，中德银行在重庆开设第一家境外分行。 2017年，大连分公司、济南分公司相继开业。

根据上述评估报告，目前居家储蓄业务营销渠道主要有建行代理渠道、中德银行自有线下销售渠道和电子渠道三种，其中建行代理渠道最为重要。

中德银行2022年度信息报告显示，截至2022年底，中德银行累计发放个人住房贷款（含住房贷款和住房储蓄）608.43亿元。资产端，2022年，中德银行个人住房储蓄贷款较上年增加30.73亿元，增长21.45%，年末余额173.99亿元，占比72.52%以摊余成本计量的贷款。 %，比上年提高4.32个百分点。私人住房商业贷款比上年减少1亿元，下降1.55%，年末余额63.97亿元。

2022年，中德银行实现营业收入4.7亿元，同比增长7.57%，净利润7581万元，比上年减少1466万元。同比下降16.20%。 2022年，该行净息差（NIM）为1.50%，比上年下降0.25个百分点。债务端付息率上升和资产端利率下降，对净息差造成双向挤压。

2022年末，该行不良贷款余额2.06亿元，不良贷款率为0.86%；逾期贷款余额2.12亿元，其中逾期90天以上2.05亿元。中德银行表示，对住房储蓄业务采取专门的流动性风险管理策略（住房储蓄业务具有先存后贷、存贷联动、封闭式资金池管理的特点）：持续关注一是住房储蓄基金运行情况，加强日常监测和定期分析，确保资金池内可用资金足以满足业务需要。二是根据资金池资金情况确定相关业务政策（如预支贷款额度）；三是定期及时、准确报告住房储蓄活动的流动性，确保银行资金管理统一、顺畅。

（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。）

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