大校场四大热盘去化曝光！，下面是苏北哥说房南京给大家的分享，一起来看看。
南京第三套房贷款
大家好！我是苏北哥！今年7月对于楼市来说果然是不平凡的月份，仅昨天一天楼市圈就发生了两件大事！
第一件大事：昨天傍晚央行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知。
通知明确，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。
自此，在债权安全及保教楼的前提下，房地产企业开发贷，信托贷款等存量融资又可以超出原规定展期1年，同时对于商业银行向开发项目发放的配套融资，期限内不下调风险分类，新发放配套融资形成不良的，金融机构人员已尽责的，可免责。
第二件大事，近两月来，大校场高频次推盘，真实去化数据出炉，数据记录从5月16日大校场伟星誉璟府领取首开房源销许开始，近两个月时间，大校场已经有7个项目推新房源，连续申领了14张销许，新上市房源达到1181套，其中14次开盘9次需要摇号，6次开盘基本售罄。
根据网上房地产7月10日的数据，两月来大校场这14张销许目前总认购+成交数据是765套，整体去化率达到65%，无论从推盘量，还是去化数据来说，大校场在整个南京楼市已经是独占鳌头，风头已盖过河西南！不过大校场板块内在售项目去化成绩也各有不同。
01.
下半年或迎来史上最宽松的
房地产金融环境
先来看第一件大事，北哥认为央行发布延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，将让下半年楼市迎来一个极为宽松的金融环境，6-9月是房企传统的偿债高峰，在这个节点舒缓房企的资金压力，对于履行“保交楼”的国家战略，促进房地产业平稳转型过度意义十分重大。
其实早在6月26日，住建部部长倪虹在接待中国银行嘉宾来访时就曾强调，“保交楼、保民生、保稳定”是国家的重大决策，同时强调房地产业发展要从解决“有没有”转向解决好不好，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，所以此时央行发布金融支持延长期限政策，一方面是确保保交楼任务的完成，另一方面也是为房地产企业提供相对宽松的转型空间；倪部长的讲话中还特别强调了中国银行（商业银行代表）在银行配套融资上的积极态度和所做的工作，更是在号召更多商业银行为房产业提供支持，而昨天的“央行延长期限通知”似乎就是倪部长讲话的政策落地版。
同时央行延长金融支持房地产期限的通知，也是去年年底三支剑政策一个补充。
7月自上而下的救市大招目前尚未出炉，有分析人士判断，昨天的央行延长金融展期政策也释放出了积极信号，那就是国家层面的加杠杆救市，金融环境的越渐宽松表明了对行业的刺激性越大，这种宽松不可能只停留在房企端、开发端，对于购买端也会产生积极影响。
02.
近两月南部新城四大新盘
真实去化数据出炉
5月份以来，南部新城是当之无愧的南京楼市顶流，从5月16日伟星誉璟府首开，金基新睿樾府、保利招商文璟和颂、秦淮金茂府三大项目紧随其后，高频次的新品上市，迅速更新了板块新房市场格局，大校场创新街区迎来了“新四秀”时代。
截止昨天这四家新楼盘的真实去化数据出炉！
伟星誉璟府，从5月16日首开算起，该项目已经开盘三次，共推出433套房源，据网上房地产目前认购+成交共计299套，整体去化69%左右。
秦淮金茂府6月30日首开B1栋92套房源，目前据网上房地产统计，认购+成交共计86套，去化率达到93.5%。
保利招商文璟和颂，6月16日首开已经开过三次盘，共推出196套房源，目前根据网上房地产统计，三次开盘总共认购+成交共计78套，去化率差不多在39.7%。
7月5日，保利招商文璟和颂领取6号楼销许，共68套房源，户型建面180㎡4房，目前这批房源尚未有成交或认购记录，不知是销售数据尚未上传还是房源没有去化。
金基新睿樾府自5月30日首开至今，已经经历三次开盘，共推出262套房源，截止目前认购+成交共209套，去化约79%
从以上数据不难看出，大校场创新街区“新四秀”去化成绩各有优劣，其中去化最好的是秦淮金茂府，有小道消息称该项目7月3日（6月30首开）签约率达到100%；去化最差的是保利招商文璟和颂，金基新睿樾府与伟星誉璟府的去化成绩相当。
同属于创新街区板块，共享地区标杆配套资源，甚至销售单价也处在54000-57000元/㎡同一个区间范围内，“新四秀”项目的去化仍然存在着优劣不同，这些差别与不同是不是也能为我们粉丝的大校场选盘提供全新的思路？
03.
会所、开发模式、户型
三个维度看大校场选盘逻辑
虽然都是改善级项目，但是大校场创新街区“新四秀”项目之间还是存在着不少差别与不同，北哥今天就从会所、开发模式、户型产品三个维度来为大家解析下大校场这四个新项目在南京改善级购房人心目中的价值排序。
首先是会所！豪华程度决定去化量高低！
虽说会所在改善级楼盘中也是鸡肋的存在，甚至有的开发商直言“会所是样子工程，交付后大多运营不善甚至荒废”，话虽如此但是会所这东西，你可以说它不好，但却不能没有，特别是对于大校场600-1300万预算级别的购房者来说，拥有一家带会所的楼盘本身就是改善级需求的基础配置，那么在相同板块、配套、总价的情况下，当然就是比哪家楼盘的会所豪华，规模大，功能强劲了！
新四秀项目之中，会所规模最大，最高端的当然是秦淮金茂府。
秦淮金茂府的会所采用下沉式设计，规模达到了约2800㎡，涵盖了宝格丽风格的行政酒廊、瑜伽健身馆、恒温泳池、古典艺术馆等数个功能区域。
秦淮金茂府实景
除主会所外，秦淮金茂府还设计了3个主题式泛会所，形成完整高规格的会所体系，且项目方形格栅拼接而成的立面为秦淮金茂府建筑注入独特高雅的气质，同样的预算，住在这样的小区里应该会感到特别有“面儿”。
秦淮金茂府实景
金基新睿樾府的会所在四个项目中应该排在第二，该会所也是采用下沉式设计，规模在1000㎡左右，虽然说规模不大，但胜在金基项目打造会所向来很有一套，首先启用的是御用团队名谷设计，让新睿樾府会所的识别度很高。
健身、瑜伽、恒温泳池、书吧四大功能空间围绕下沉式庭院，健身房空间较大，超过200㎡，空间布局呈“L”型，恒温泳池是半标规格，宽9米，长20米，配备循坏系统。
为了弥补会所空间的不足，新睿樾府还打造了泛会所，成为会所体系的一种延伸。
伟星誉璟府的会所排第三，采用下沉式设计，规模在1600㎡左右，内部配备行政酒廊、健身房、瑜伽馆、半标泳池，下沉式庭院在200㎡左右。
整体感觉伟星誉璟府的会所空间不小，但开辟的功能空间太多，显得有些拥挤局促。同时该小区没有设立泛会所。
保利招商文璟和颂没有会所，置业顾问给北哥的解释是“会所不实用，日后业主使用费用还高，不如把更多的社区空间用来打造绿化，所以没建会所”！不过你开发商这样想，购房者可不这么想！
而四个楼盘实际的销售效果来看，房源去化成绩几乎和项目会所的豪华程度成正比！
第二是开发模式，“高周转”卖得差，“精耕细作”卖得好！
什么是开发模式区别呢？其实就是项目开发时是用高周转模式，还是精工细作的模式，别以为购房者不关心这个，其实他们很关心！尤其是大校场楼盘都属于中高端改善盘，如果也采用拿地3个月就开盘的高周转模式，购房者可能就会不买账！不信我们一起来看一下！
秦淮金茂府所在的大校场G27地块是2022年7月12日拿下的地王，今年6月30日首次开盘，开发期达到11个月零23天，为四个新项目中开发期最长的一个。
秦淮金茂府效果图
金基新睿樾府所在大校场G25地块是2022年7月12日被金基、南部新城开发建设集团联合拿下，今年5月31日首次开盘，开发期达到10个月零23天，为四个新项目中开发期第二长的项目。
新睿樾府实景
伟星誉璟府所在的大校场G65地块是2022年10月19日被伟星以28.3亿元拿下，今年5月20日首次开盘，开发期超过7个月。
保利招商文璟和颂所在的大校场G02地块是2023年3月17日被保利4轮竞拍拿下，今年6月15日首开，开发期仅为2个月28天，文璟和颂由于赶工仓促也没有做实景示范区和售楼处。
由此可见开发期最长，采用精工细作模式开发的秦淮金茂府确实卖得最好，而运用高周转模式的保利招商文璟和颂也确实成绩倒数，所以开发模式的选择与最终去化效果不能说完全画等号，但也是关系重大，尤其是眼下的自住时代。
第三是户型产品设计！大户型卖得好才是真的好！
这是衡量大校场楼盘价值排序的重要标准！创新街区的四个新项目其实能算得上纯改善项目的只有秦淮金茂府一家！为什么这么说呢？首先是因为户型面积段。
秦淮金茂府的户型面积是143㎡三房与四房、195㎡四房与240㎡四房，从传统认知来看，140-143㎡其实是一个分水岭，这个面积段以上才算是纯改善，以下只能称之为初级改善或者次级改善。
反观另外3家盘，
伟星誉璟府户型面积是119㎡3房、124㎡3房、143㎡4房和196㎡4房，面积段跨度达到77㎡，说明项目在设计阶段就考虑到了刚改及初级改善客群的需要，有利用大校场高端盘定位降维招揽中低端客群的操盘思维。
金基新睿樾府这种操盘思维更加明显，最小户型是102㎡3房，最大户型是171㎡4房，据说项目首开推出102㎡洋房户型时，不少原本打算买江宁主城的客户都转念来买新睿樾府。
保利招商文璟和颂也同样是这种操盘模式，最小户型120㎡，最大户型180㎡，面积跨度达到60㎡，招揽刚改客群的意图明显。
一般而言，一个项目户型种类越统一，定位越纯粹，面对的客群越统一，综合品质就会越高，因为只为一种人群打造，园林、景观、会所、建筑、装修等设计才会越精准。
所以依据大校场纯改善板块属性，大户型去化效果如何反应出改善客群对于项目的接受程度，同时也客观反映了项目品质，而前期小户型因为低总价诱惑，一些急于上车的刚改初改客群，并不会太计较项目品质。
那么现在大校场四家新盘大户型去化情况到底如何呢？
首先来看伟星誉璟府，7月8日推出1、8号楼后，119㎡、124㎡、143㎡户型即将收官，剩下的7、11号楼以及尚未推出的2号楼王全部是196㎡，其中7、11号楼共136套196㎡户型房源，目前剩余59套，去化率为56%
伟星誉璟府196㎡户型采用飞机型布局，南向三开间，设置大横厅，南向跑道阳台面宽在10.5米。主卧套房空间配备双台盆、浴缸、步入式衣帽间，层高达到3.1米。
再来看金基新睿樾府，经过三次开盘以后，后续还有3栋166-171㎡大户型房源待售，目前该项目大户型去化情况还是不错的，在售的5、6号楼共156套171㎡4房房源，目前剩余40套，去化率达到76%，目前可算是大校场四盘之中大户型卖得最好的项目
171㎡采用四房两厅两卫设计，南向朝阳面宽达到14.3米，南向设有宽景双阳台，连接客厅与次卧，大U型厨房，配备宽敞的餐厅。主卧套房设计，配备三段式主卫，双台盆。不过该户型吊顶后层高只有2.7米。
保利招商文璟和颂的大户型去化情况令人堪忧，该项目7月9日加推的6号楼68套180㎡4房房源出现了滞销，1套也没有售出，目前算是四盘之中大户型卖得最差的项目。
而纯改善项目秦淮金茂府首开的96套143㎡房源目前已经全部售罄，7月即将加推的3号楼也全部是143㎡，后期大户型推出之后可再观察去化情况。
秦淮金茂府143㎡户型，分为改善大三房和功能四房两种；195㎡双套房设计，南向约8.8米双联阳台；240㎡同样是4房设计，主卧采用行政套房设计。
写在最后
大校场的选盘逻辑可以从很多角度来剖析，今天北哥先从会所、开发模式，户型设计三个方面来阐述，后期会再换其他角度来为大家解析。
同时据北哥判断，随着下一阶段大校场新盘进入大户型强销阶段，各项目的推盘节奏会相对放缓，到那时才是真正比拼项目实力的关键阶段。
如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
名下有二套房怎么买第三套
住宅性质二手房过户税费计算。
现在还有人还不会算住宅性质的二手房的过户税费吗？今天来做个详细的普及。过户费有三个税种组成，分别是增值税、契税、个人所得税。
·我先来说"契税"。契税是买房都需要交的，如果夫妻双方及未成年子女名下是首套房的，而且买这套房90平方以上就交1.5%契税。如果你们夫妻双方及未成年子女名下已经有一套房子，再买第二套房。
这套房如果是90平方以下，那也是交1%的契税。如果90平方以上就是2%契税。如果名下已经有两套房，现在想买第三套以上，那就是要交3%的契税。
·接下来再说第二个税种"增值税"。办出房产证未满两年再卖，那就是新证，那就交5.3%的增值税。如果房产证满了两年以上，就不用再去交这个增值税，交契税和个人所得税就得了。
·最后再说"个人所得税"。办出房产证过了五年，卖家名下只有这一套房，就是我们所说的"过五唯一"，这种情况就可以免收个人所得税，直接交契税得了。如果出房产证未满五年，或者卖家有两套房以上，都要交1%的个人所得税，或者可以选择是差额的20%。
今天所说的是住宅性质二手房过户的税费，如果有不理解的或者有其他看法的，可以评论区留言私聊我，玲妹带你了解更多二手房买卖的知识，拜拜。
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