“以房养老”陷入困局 全国仅有117户选择住房反向抵押养老保险，下面是新华网给大家的分享，一起来看看。
反向抵押贷款的风险
来源:经济日报
在位于北京市海淀区春荫园社区的清檬养老驿站内，老人在护理员的陪伴下活动。 仇莉娜摄
以房养老，曾经是备受追捧的养老热词，很多人关注着这种新的养老方式。但是这种新方式推广情况到底如何？能不能发展下去？能否成为社会化养老的一种合理选择？
“以房养老”，一直是城市养老形式中备受关注的一种。这种新形式多是指保险版的“以房养老”。2014年6月，原保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布自2014年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，该业务被称为保险版“以房养老”。
2015年3月，首款保险版“以房养老”产品“房来宝”由幸福人寿正式推出。何为住房反向抵押养老保险？幸福人寿有关人士介绍说，根据保险条例，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取相应养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
如今，4年多时间过去了，多数人对“以房养老”依然不甚了解，在很多人眼中，它甚至成为“骗局”的代名词。“以房养老”推进现状如何？如何看待该模式的发展前景？实现破局应该从哪些方面入手？带着这些问题，经济日报记者进行了走访。
阻碍大 误解多
——公众接受程度较低
广州的区伯早年离异后一直独自生活。随着年纪渐长，身体也出现了诸多问题。出于安全和方便考虑，区伯想请个保姆照顾自己。但他每个月退休金不到4000元，难以负担保姆费用。2016年5月，他选择了“以房养老”，投保之后，每月从幸福人寿领取6131元养老金，请到了保姆，生活质量有了很大改善。
但是，像区伯一样选择此类养老方式的老人并不多。幸福人寿提供给记者的数据显示，截至11月底，共启动意向客户168户247人，已承保117户172人，领取养老金105户 150人，其余正在办理中。
投保人平均年龄71岁，多为失独孤寡、空巢、低收入老人。而幸福人寿是目前唯一已经完成承保此业务的保险公司。也就是说，目前全国选择住房反向抵押养老保险的老人仅有117户172人。
中国人民大学公共管理学院教授董克用认为，住房反向抵押养老保险这一模式的适用群体本就比较小众，“它只适合那些没有想把房子作为财产留给后代继承的人，这些人要么有好几套房子，要么没有后代继承人或其他房产继承人，与此同时，他自己的养老金又不多，上述情况同时符合的人目前还不多”。
此外，传统观念、利益纠纷、一些诈骗案件导致的社会负面影响等也都是阻碍老人接受“以房养老”的重要因素。
“传统观念上，中国的老人多数不能接受这一模式，特别是子女或其他亲属如提出反对意见，对老人影响很大。有些子女觉得老人参与‘以房养老’，自己会没面子。”幸福人寿反向抵押业务管理人员陈磊告诉记者：“有不少投保人都配合我们做完房屋评估甚至抵押登记了，最终还是因为顾忌家人反对而选择放弃。”
此外，社会上对于“以房养老”的误解也导致很多老人不能接受这一模式。曾经出现的打着“以房养老”名义进行诈骗的事情，造成了很大的影响，让公众对这一模式产生了负面解读。很多老人都有这样的误解：参加了住房反向抵押养老保险，就不能住在自己房子里了，甚至最终可能导致他们流离失所。
看淡市场 顾虑房价
——企业参与热情不高
事实上，不但住房反向抵押养老保险的参保老人没有预想的那么多，作为市场主体的企业参与度也不高。目前，只有幸福人寿和人保寿险两家公司开展了此项业务，而截至今年10月底，人保寿险还没有出单。大部分保险公司还处于观望中，中国平安保险（集团）股份有限公司副首席执行官李源祥对经济日报记者表示，平安保险已经关注到“以房养老”，也在做一些相关研究，但是认为目前该市场前景不够明晰，因此还没有推出相关产品的计划。
作为开拓者，幸福人寿的前行步伐也十分谨慎。继最早在北京、上海、广州、武汉4个城市试点后，2017年之后，又新增南京、苏州、大连、杭州4个城市。
为什么选择这些城市？而不在全国全面铺开？幸福人寿方面表示，这一业务模式要求保险公司先行支出保险金，待老人去世后通过处置房产回收资金，对企业的现金流有很高的要求。因此，企业如果大力度推行该模式，需要冒很大的经营风险。
此外，陈磊告诉记者，保险公司确定在某地是否开展此业务需要考虑多方面因素，如城市老龄化程度、人口净流入状况、中短期房价、当地政策环境等，其中房价尤其重要，是影响推进该模式的关键因素。因此，保险公司选择房价支撑度较强的城市开展此业务也就不难理解。
陈磊说：“一个50平方米的房子，在北京可能价值300万元以上，但是在很多二三线城市可能价值不到100万元，而我们发放养老金的金额主要是根据房屋评估价值确定的。同样是参与这一养老模式，北京的老人或许可以每月领到1万元以上的养老金，而一些房价不高城市的老人拿到的养老金数额可能就比较少，对他们来说，就会缺少吸引力。”
从整个行业来看，房价走势也是影响企业参与度的重要因素。“其他保险公司没有介入这一领域，每一家的考虑虽有不同，但是对房价长期走势的考量肯定是一个重要因素。对于我们来说，从长远来看，房价稳中有升是最理想的状况。如果房价走势存在较大不确定性，将制约公司战略导向和业务开展。”陈磊说。
稳定预期 疏通环节
——政策亟待完善
记者走访时发现，相关政策对于“以房养老”模式如何发展有着重要影响。在房价、抵押登记、房产处理等环节，政策都发挥着关键作用。
中国社会科学院人口与劳动经济所副研究员王桥表示，推行新的养老模式，应该推动立法先行，通过法律法规树立一定标准，将有助于新模式的健康发展。
董克用认为，推动“以房养老”业务模式发展，政策的确定性最为重要。“比如房子的产权要有确定性，产权到期后怎么续？要多少费用？是否影响产权处置？这些内容越明确越好。”
幸福人寿方面则表示，开展该业务过程中，保险公司面临着一些法律风险亟待解决，比如说，抵押房产处置的风险等，期望相关政策和法律法规能给予企业更明确的落地预期。
陈磊认为，如果能推动该业务进行一些模式改进，将有效降低企业风险，提高企业参与的积极性，“尽管房子进行了抵押，老人也拿到了保险金，但是从头到尾，房子一直不在保险公司名下。老人过世后一般会过户到继承人名下，双方共同处置该抵押房产。事实上，保险公司在这一过程中的话语权比较小。如果房子在完成抵押后，能够按照约定变成共有产权，抵押权人也拥有一部分产权，就可以降低保险公司处置房产时的一系列法律风险”。
此外，目前政府有关部门针对“以房养老”出台了指导意见，但是具体到执行层面，还存在不少困难，主要是缺少配套的落地细则，导致很多部门在参与时不知所措，人为阻隔，进而不予办理。
“在一些城市，老人想办理‘以房养老’，但是到了抵押和公证环节，当地迟迟不给办。不是政府职能部门不作为，而是因为大家对这一新生事物不熟悉、不了解，又缺乏明确的实施细则，导致很多部门不知道怎么办理，大家的沟通成本很高，时间很长。我们在上海办理的第一单业务，单在抵押登记环节就用了9个月。我们希望所有外部环节都能自上而下畅通无阻。”陈磊说。
尽管困难重重，专家认为，这一模式依然能够在未来的社会养老体系中发挥更大作用，其模式也可以更加多样化。“从长远看，‘以房养老’模式的需求还有待挖掘。中国刚刚开始深度老龄化，随着社会老龄化速度加快，庞大的老年人群体，特别是那些失能失智老人，需要资金支持和人力照顾。因此，从长远看，不光是反向抵押贷款，各种把房产转换成养老资源的方式会越来越多。”董克用说。（记者 仇莉娜 袁 勇）
中国可以反向贷款吗
记者｜于浩
今年的618年中大促已经落幕，对于家电3C与服饰品类而言，一定程度上缓解了上半年的现金与库存压力。但是在消费疲软与疫情影响下所出现的消费需求转变、物流一度受挫的情况值得引起反思，也在实际上改变了商家后续的经营策略。对供应链的柔性改造、新销售渠道的布局、远程办公的探索成为必要的思路。
“把鸡蛋多放几个篮子”的分仓思路成为大多数商家的应对之策。海一云商集团电商总经理宋书彦在专访中告诉界面新闻，5月初时海一云商曾估算，全国大概有15%的区域实际上是不能及时送达。
为应对这一情况，除及时与消费者沟通外，海一云商已将畅销商品尽量分布到二级仓，以提高发货的效率，尽管这一方案会加大订单分配和商品入仓的压力。好在通过及时沟通与搭建相关系统，压力有所缓解，“现在来看，今年入仓的时效还是比较好的。”
受疫情影响，春夏装的销售断档成为令服饰商家头疼的一点，而对于奢饰品交易而言，这一影响并不明显。在2020年疫情之后，二手奢侈品电商包大师就曾针对内部管理、奢侈品鉴定等环节作出调整，在内部培养远程办公模式的同时将鉴定环节分散布置。
包大师创始人兼CEO纳兰正秀还在专访中提及，很多创业者受挫的主要原因是对疫情的预期比较乐观，面对突发状况就有些手足无措。她提醒创业者，要尽可能做更多预案，任何极端情况都有可能发生，而不是一味用最理想最乐观的角度去思考创业环境。
以下是为专访整理内容，细节有删减：
包大师：创业者要做好极端情况预案
我们所服务的商家有几种类型，有一种商家有60至70%的业务是在线上完成的，剩下的一部分在线下门店的运营上确实受到了很大影响。
一些特大城市比如说北京上海这两个城市的防疫政策对整个行业来讲会有一定的影响，但是我们在中国的市场纵深很深，我们服务的商户也是遍布全国，所以会对冲掉一些不利影响。受影响的部分大多是因为物流成本和履约时间成本被放大了，以前可能很快三天就能到的快件，现在要延迟一周甚至要10天以上。
但二奢行业本身是一个逆周期行业，它和民生类电商还是有本质上的差异。像库存方面，奢侈品牌的库存问题倒没有像传统服饰那么严重。一是因为品牌效应，品牌示范性比较强，如果在过季的时候有优惠，很容易会销售出去，品牌溢价比较高。第二奢侈品的产量没有那么大，会控制产量去制造供不应求的状况，所以清库存的压力也没有那么大。
我们把2020年初的疫情视为一次非常宝贵的实战演习。在那之后，我们对内部管理流程进行了重新设计，使其可以更好支撑远程办公模式，在全员在家办公的情况下依然可以保证业务正常的推进。
其次是做分布式网点的鉴定。鉴定环节如果集中于一个大仓，一旦大仓出现疫情对业务的影响是很大的。所以我们把鉴定职能分散开，以工作站的形式授权多点进行，通过标准化的方式进行管理，这样就可以更好地应对不确定性。
在这次的疫情中，我们受影响最大的就是上海的物流仓，后续我们选择把这一部分的订单快速分解到其他还有承载余地的省、市。疫情使得我们反思：什么叫真正的效率？一个巨大规模的中心仓被封住了，什么样的规模效应都没有发挥余地了，反过来更为柔性、更多节点的供应链系统可能会更合适当下。
所以我们认为创业者要尽可能做更多预案，任何极端情况都有可能发生，而不是一味用最理想最乐观的角度去思考创业环境。
我在很早的时候就开始担忧的一点是西方品牌和对消费者的影响力。西方品牌的魅力是否在削减，这也是品牌自身在担心的事。作为平台，我们也要考虑是否需要丰富交易环节，更多得关注一些国内原创品牌。所以除了正常的线性增长外，我们还在持续思考文创类产品、考虑如何去帮助更多品牌成长，目前我们的规划已经不局限于二奢交易，而是扩展到本土原创设计品牌孵化这件事情上。
我也有很多创业者朋友，对于他们来说疫情这一关是非常难过的，主要原因是大家没有预料到会有这么大的影响，因为预期比较乐观，所以就说面对突发状况有些手足无措。
上半年整个VC行业的投资节奏都放缓下来了，即使是部分机构有出手也都是个位数。对于创业团队来说，不能依靠创投机构来输血的状况下怎么度过寒冬？要解决根本性的问题，我们认为还是需要政策来救。
首先应该去更多的去服务中小企业，保持社会稳定，让大家流动起来，做持续型的消费。最好有一些对创投机构的支持，鼓励更多国有资本参与到创投中去，给企业进行输血。
因为不管是海外的美元资本或者是人民币资本，都属于私企，必须考虑到获利问题，可能会有等待萧条期结束捡漏的心理。这点和具备宏观调控职责的国有资本的心态是不一样的。从这一角度来讲，国有资本的加入会更有利于创业团队度过难关。
海一云商：为保证物流效率将货品分仓
前段时间的物流是不太稳定的，已经发出去的订单等货到了了发现当地被封控了的情况也是会有的。在5月初我们做了个估算，大概有15%的区域实际上是不能送达的。对于这些区域只能说提前给用户说明情况，这些商品就只能暂存在物流分拨网点里。这种暂存超过一定时间是需要收费的，同时用户不签收部分订单也没法回款，这对我们也是额外的资金成本。
发货这一方面，因为我们是和京东物流有合作，最初是会把畅销商品放在一级仓，再从一级仓往所覆盖的二级仓发货，但物流成本还是有所上涨，所以现在我们会把畅销商品尽量分布到二级仓，提高发货的效率，费用也会低一些。
但这么做也会遇到问题。入仓数多了支付的仓储成本也会增加，目前我们是和京东金融合作，以仓储质押去反向贷款。这就对商品入仓效率和资金流转要求很高，如果没有及时入仓，就会造成“理论上是十仓发全国，结果是五仓甚至三仓支撑全国发货”的情况。
作为POP商家我们也在和京东物流做沟通，给每个仓指定对接人，提前把第二天需要如仓的车辆信息同步过去。现在来看，今年入仓的时效还是比较好的。
分仓之后用人力去分配订单和物流的操作难度就很大了，我们是自行搭建了一套系统，向上抓取订单信息，向下抓取库存信息进行匹配。比如一个广州的订单，第一优先级一定是广州本地发货，如果广州缺货就会自动流转到第二优先级的南宁仓，再次流转到第三级仓库发货。
这个分配逻辑里物流时效、成本价格都会考虑进去。一旦产生跨区订单，因为海一云商总部在郑州，郑州作为一个全国物流周转中心干线物流很成熟，物流时效是有保证的，所以最优还是会考虑价格优先级。
今年在销售目标上，我们也降低了增长预期，从一季度情况来看，1、2月份受影响不是很大，但是3月份开始就出现了变化。一方面是有15%的区域不能保证及时送达，另一方面我们也意识到随着疫情反复，消费者的消费理念实际上趋于保守，再加上抖音、快手新渠道的崛起，商家在流量上的竞争会进一步加剧。
虽然三月份海一云商的销售额也保持了20%至30%的增长，但是整体经营利润还是比较差的。所以四月份我们是把今年的增长目标从50%调整到30%，基本上达到规模和利润的平衡点。
好在和消费3C相比，家电的型号更新节奏没那么快，爆款商品的生命周期基本会在一年半到两年左右，所以清库存的压力没那么大，整体上的库存周转是控制在30天以内。
每年618营销费用的投入是免不了的，实际上这一费用每年也都在增加。在2018年，类似“海尔洗衣机”这种推广大词单次点击费用在1.5元左右，现在基本上在4.5到5元。我们整体的推广费用也从4年前每个店铺平均3个点（占GMV3%）增加到6个点左右。
今年我们也是做了一些限制策略，尤其考虑到3、4月份市场消费需求的变化，我们会给店铺上线一个推广费用占比的封顶，一旦某个店超过8%就会限制投入。
另一方面，像天猫京东都在APP端布局上加大内容向的调整，我们判断要跟上这一转变，内部也在尝试兴趣电商的思路。从2020年开始到现在，我们一共有120多个直播间，还有20间正在建，新媒体团队也将近400人，目前抖音平台的日销售额能达到200万左右，占整体12至15%。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"反向抵押贷款的风险（中国可以反向贷款吗）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/135749.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
