成都限价房的贷款吗（成都买限价房需要什么条件）

重磅！土拍限价打开，成都新清水最高34500元/㎡，房价变天？，下面是秒懂成都楼市给大家的分享，一起来看看。

成都限价房的贷款吗

成都的土拍有一个规律！

第一天万众瞩目，第二天表现平平，第三天漠不关心，几乎屡试不爽。

为啥？好地块总是需要先拿来提热度的。

第一天成交总价184亿，整体溢价率7.3%，第二日揽金176.5亿，整体溢价率4.5%，第三日，不用怀疑，底价成交的居多。

但无论如何，相比南京的马马虎虎、武汉的冷冷清清，成都还是算相当出色的。

其中，背后所做的努力也是有目共睹的。

5月的两次楼市松绑，降首付、降资格、释放购买力，作为回报，6月的二手房成交1.6万套，创10年新高，为土拍加持打CALL。

最重要的是，作为诚意，本次土拍限价给的很足，有了利润，自然有客上门。

同时，本次土拍也出现了几个显著特点：

华润亮眼 民企按兵不动

1、吸引了很多外地企业拿地

当同事接连吼出竞得的开发商是浙江楠盛、金泰恒业、雍景、鸿山、湖北鑫统领、鼎信长城等陌生的名字时候，作为地产老鸟的我，都懵了。

他们是谁？他们为啥要来成都拍地？

尤其是听到鸿山的时候，我还以为红杉资本也要进军房地产了哟。

不查不知道，一查吓一跳。

这几个外地开发商背景都是响当当，就比如竞得新川49亩的陕西金泰就大有来头，是一家国企能源公司的子公司，也是中国地产的百强企业。

此次土拍，最大的惊喜就在于此，从侧面也说明一个问题，在地产大环境不好的情况下，外地开发商还是很看好成都的。

2、城投、央国企占主流，民企身影较少

这是土拍结果，猛一看，土地基本都是名花有主，流拍较少，看似一片欣欣向荣的景象。

但是，如果深究细节，真的有一丝悲凉在其中。

首先，城投拍地基本占据快一半了，依旧是政府在托底，俗称“自摸”。注意，这可不是打麻将的自摸哈，是左口袋的钱摸进右口袋。

其次，华润真的是生猛啊，太给面子啦！

粗略盘点一下，前两天华润几乎已成成都最大地主，强势拿下6宗地，老地盘十陵、武侯新城、二八板块、天府新区，哪里市场热，华润就在哪里布局。

真一个牛逼了得！

最后则是，民企是真的不敢拿地呀。

作为21年上半年销售额的冠亚军碧桂园、万科，到目前为止，都未见其身影，不下手的原因就那么两个。

第一，本来资金周转就紧张，腾不出富裕的资金继续囤地。

第二，资金倒是没问题，但现有项目销售去化的进度不乐观，对继续开发新项目已经有点力不从心，或者叫做失去信心。

虽然你降低了保证金和提高了限价，看到让人心痒痒，但条件就是不允许。

2022年第一季度房企的境内外融资累积达到1733亿，同比大幅下降43%，就是在这样融资下滑的环境下，国企央企的占比达到94%。

不仅如此，7月还是还债的高峰期。

在既没贷款输血，经营又不断受到疫情的冲击的况下，民营房企哪来的资金去大肆拍地？不暴雷、不裁员都谢天谢地了。

不过这样也好，以后买房，买央国企至少安全性更有保障。君不见，停贷潮成星星之火蔓延之势，真的被逼急了。

3、回归主城的意思明显

近年来为了发展城市新区，城市主城区几乎被搁置，主城区产业“空心化”日益严重。

如今，我们终于明白，人力终有穷尽，城市终有极限。

为扭转这一局面，进入2022年，成都提出了要将产业重心逐渐回归主城区，从这次土拍来看，对主城区也是尤其倾斜。

限价超过3万/㎡的全部来自五城区+高新，大源34500元、中和30500元、外金沙30500元、外光华30100元、红牌楼30500元、茶花33000元、跃进村33000元、东大街34000元。

虽然你说天新地块有些偏远，但限价还是能看出一些门道的。

尤其是金牛跃进村的这块回锅地。

该地块曾在2021年9月流拍，当时的清水最高销售均价23500元/㎡，不到一年，这块地清水限价猛增到33000元/㎡，可谓呵护备至。

限价打开 成都房价会涨吗？

从最近半年毫无底线的救市已经证明，限价放开与否影响真的不大，最重要的是要有购买力来接盘。

为啥成都二手房连续三个月成交上万套，新房却是普遍下降20%-30%，原因无它，二手房便宜，上车容易。

据锐理数据统计，成都上半年共120次开盘，涉及项目98个，整体认购率仅58%，有27次开盘认购率不足2成，其中近一半认购率甚至不足1成。

即使是去年勒紧裤腰带拿的双限地，今年入市的占比还不足20%，而拿地动作还在继续，下半年的压力只会有增无减。

点击图片，查看查看2022成都二批次集中土拍全部成交结果

最重要的还是没钱！

疫情的反复，让每个个体都遭受到不同程度的影响，裁员、降薪比比皆是，谁都想买新房、住大平层，但是干瘪的钱包和不敢在未来大幅负债的理智又制止了我们。

就像我经常爱说的一样，首付好凑，七大姑八大姨帮点，但是未来30年的月供就是个大问题，你今年这个月能还贷7000，能保证明年还是吗？

房贷可是不等人的，只要不还，银行的催账单像催命符一样，快准狠。

现在的症结就是，DF财政的财税压力等着房企拍地来缓解，房企的回款，又得靠购房群体背负贷款来买房解决，每一个环节都在找下一个环节去承接债务。

可是，居民的杠杆已经加不动了啊！

早在2009年，居民整体杠杆率还只有25.8%，到2022年已经上升到64%，并且两年没有新增了，这说明潜在的购买能力已经充分挖掘，意愿已经达到了可接受的最高水平。

当前的购买力如果不给予相当一段时间的恢复，接盘的人群实在新增不了多少，限价给得再高，没用。

现在楼市就好比，夜壶已经拿出来了，但是双腿岔开站了半天发现尿又没了...

成都买限价房需要什么条件

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提问：雕叔，完了，新政出来要吐血了，刚刚把户口社保全部迁到成华，想等着今年底摇新房，一夜变成刚四，计划全部打乱了。请问雕叔，现在的比较好的退路是什么呢？一是继续等待顺位提升，但是社保和户口都才换了一个月，至少要等到明年顺位才有大幅度提升。这个时间成本值不值得花费呢？二是开始选购二手房，刚好新的二手房指导价出来，不知道现在是不是好的时间点？

回答：现在没有办法的办法就是三手抓，这次新政出炉，并非那么洪水猛兽。首先我们要明确的是，三倍熔断的才执行这个政策，而未达到三倍熔断的话，除非有人恶意报名使坏，不然都还是以往的老政策。比如成华区，雪松雅居乐IN天府、万科知园、源滩麒麟芸，目前成华就这三个熔断了，他们两个不能代表大部分盘吧？所以感觉天塌下来了，我觉得没有必要。退而求其次，还是可以认真筛选一下非热门楼盘的。其次，三手抓，从时间上来看，如果新房你指定就打新最热的，那么很可能是要熬到明年此时了，那么机会成本排在更前面的二手房，我们预计今年底明年初将会达到一个回调的高潮，所以一石三鸟。当下可以苦守非极致热门的楼盘，还是拿成华打比方，比如首钢璟辰里等；今年底到明年初，可以着重看二手房；明年此时，熬成刚一，那么再战网红盘，又是一条汉子。要知道，这次你能从刚一变为刚四，很多人也是如此，刷下去一大半的人，你们相对来说，不论政策怎么变化，都处于同一起跑线，只是让那些真资格刚一，抢了个先，不过没事，让子弹先飞一会儿。

提问：雕叔，你好，请教个问题，目前手上两套房都在郫都区，绿地国际花都（无贷款）+花样年香门弟（公积金贷款70万+商贷10万），后续是提前把商贷的10万先还了呢，还是卖绿地这套，去五城区买个二手次新房（子弹有限买不了太大）？求未来保值考虑！

回答：主城区的优势是资源集中，涨幅最快。说说板块轮动顺序:重点学区新盘、CBD新盘、主城区学区次新盘、近郊地铁新盘、主城区次新改善盘、远郊CEO盘、老破大老破小。目前成都只有青白江，新津这些近郊不限购。二线城市普遍新房癌居多，大部分年轻人宁愿买郊区的新盘，不愿意买市区老破小，所以导致郊区新盘价格越长越高。当郊区新盘与市区二手房价格差异不大时，主城区开始价值回归。所以现阶段先买主城区的价值洼地。希望能帮到您！

提问：雕叔你好！现在买房贷款压力大，现在有一部分年轻人是属于能够买的起房子但是不买的人，而是选择了租房。租房方便可以随时随地的更换地点，想租哪就租哪，而且没有压力，您觉得买房好还是租房好？

回答：对于买了房子的人来说，付了首付后接下来只需要自己还房贷，虽然很有压力，但是却拥有了属于自己的房子，考虑到30年后的通货膨胀和房子价值的增长，房子大概率还是保值的同时房子还是“家”的象征，大家也可以把财产留给自己的子孙后代。虽然买房前期有很大的压力，但是随着通货膨胀和未来个人收入的提高，现在4000多的房贷有压力，十年后、二十年后相对压力就会小很多。关于租房买房这个问题，在年轻的时候可能看不出来，但是随着岁数的增长之后也是非常明显了因为随着时间的沉淀和收入的增加，房贷的成本会越来越低，但是房租却是会不断变动的，租客的成本也会增加，但是租客却把金钱都给了房东，而买房的人有了属于自己的房子。

提问：雕叔你好，请问一些二线城市没有地段价格差是为什么？中心城区和高铁之类的新城价格差不多。上海在城市的发展过程中有过类似的情况吗？

回答：一般是二线城市房子价值没有得到发现，也就是说房子作为一个投资品的价值没有得到充分体现的时候，二线城市地段差就不明显。这种城市一般二线市场也不发达。房子主要是用于居住的消费品，而不是金融投资品。比如西安、长沙，内外的价差都不明显。上海的房子，很早就市场化了，所以2000年以后上海房价就有价差了，内环内和内环外还是差的挺多的，绝对值上虽然只差几千一平米，但是比价上可能就是一二倍的差距。地段永远要用发展的眼光去看。买房子，就是买下面的土地，我们看的是土地的增量，就是看土地未来周边能带来的配套改善，比如地铁、产业等。所以我们投资上很少去买市中心的成熟地段，更喜欢近郊。上海投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：雕叔大大，你好！我差几个月44岁，目前离异带娃，现在有一套房子（无贷款），金牛区户口，普通资格，手里有141万，由于我工资证明开出每月工资11000元，想买房用上组合贷就只能贷到我60岁，贷款额度就贷不了多少，总价只能买210万左右的房子。买第二套房子主要目的是投资，现在有万科金域华府的一楼的房子顺销，很有可能买得上，你说我是去买这新房子（买得上的话，但担心1楼以后不好出手。成都刚出了第二批集中供地的消息，天府新区包括华阳清水房限价大概17000元／平）？还是等着年底房价下跌，买二手房好？比较担心是现在买还是以后买，怎么才能买到最合适的时机？另外如果买到万科金域华府，这7套房哪套相对好一点？见下面图片（上北下南），非常感谢！

回答：首先来说，贷款方案你目前是确定用组合贷款，然后贷款到60岁，这样的总价预期大概也就是210万？我试算了一下，如果商贷30万，公积金贷款40万，加起来70万，然后按照目前商贷利率6.13%+的情况，基本上你贷款16年（到60岁），差不多月供是4900元左右。你1.1万的收入，贷款这一些还是没问题的，稍微有些弹性空间，所以你的总价210万也是略有上浮的可能的。1、万科金域华府整体来说就是一个刚需楼盘，周边的基本面是老破的华阳镇既视感，所以虽然单价便宜，只有1.7万左右，但是偏刚需+大环境一般，认可度并没有想象中的高，一度顺销了好些房源。你买肯定是能买到的，只是说它的未来，可以参考同板块的南阳盛世，同样前些年的次新，但是价格体系整体来看，上涨不多，投资价值不如其余的纯次新板块，你真要买的话，我认为也可以，但是相对来说，其余的一些更好的机会，或将丧失（这里主要是指热门板块的次新二手和新开发土地）。一定要买万科金域华府的话，我认为先尽量选择朝向，朝南的以后流通性更好，所以1栋2单元的101号房，应该是更优质一些的，其次9栋的2个单元朝西，朝洋房的，整体品质也较好，会有洋房价值的外溢，最后8栋的应该是朝西北，而且对公共区，平时人比较多，很嘈杂，你在1楼受不了的。2、天府新区出炉了8宗限价地，清水单价1.7万居多，大多在锦江生态带和麓山，我认为这两个板块锦江生态带最好，麓山的次之，但是都是容积率偏低的改善型的，2-3左右，不像万科这个非常刚需，因此对大家买天府的房子而言，或许是一种机会，你本就是纯投资而非自住的，多一些耐心，未尝不可，到时候好好去选择一番（不是指一定买这8宗地），或许更有价值和意义。整体来说指导价不是洪水猛兽，集中供地也不是救命稻草。对于当下如果能遇到真正合适的，我认为可以及时上车，不要妄想把楼市里的最后一个铜板挣完，什么都想得到，什么都想抄底，往往到最后会死得很难看。但我们也看得到，集中供地如今在地段上和价格上都有更大的诚意了，表面上存在一个“普通资格到时候就一定抢得到吗”的问题，深层次上是整体楼市的行情淡化，把购房的紧张和压力给释放了，转而对于我们普通购房者是有利的，这种情绪变化很重要，让我们能够及时上车，而不是指望着集中的地块去上车。

提问：雕叔你好！我想把房贷转成经营贷，五年先息后本的，有啥风险或对以后有啥影响吗?有哪些操作方法可以让资金成功不被监管用来买房或炒股?个人没有营业执照，我现在就是害怕被查，那样会怎样?房贷还清了万一查住了怎么办？

回答：只要经营贷成功批复、并下款完成，就基本成功，其他的都是小的技巧。在办经营贷时，要注意（—般贷款中介也会建议，这种操作绝大部分都得通过中介，因为需要包装)∶1.最好办个体户、以个体户的经营名义办经营贷，主要是个体户可以避税。2.目前绝大多数经营贷都是第三方托收——实质就是一笔经营交易，你跟一个商户签订了一份购销合同、价款中的一部分来自银行贷款，银行依据这个合同把贷款支付到卖你货物的公司（当然对方也要选择个体户，也是因为可以用个人账户，可以避税）。如果条件允许，这个第三方可以是你的亲戚（反正贷款打入对方账户，你能控制住就可以了)，或者贷款中介给你想办法。3.如果再谨慎些的话，在办完贷款后过段时间再用(估计需要每年年审一下)，保证到这个个体户还正常经营（贷后管理一审查贷款主体，而你的贷款主体是你自己，所以主要贷后管理审查你的征信，但为了保险起见建议也保留住个体户营业执照）。资金不被监管住的方法就是截断、尽量不要留下转账记录。方法有:1.提取现金。现在提取现金并不需要真的把钱提取出来（当然提取出来换家银行更好、就是有些麻烦），你只需要让第三方账户户主（就是贷款打入的那个账户的户主，也就是你能控制的人）和要存入的户主在银行当场提现、再存入就好了，此时就是取款再存款，就没有转账记录;2.跨行多笔、多次、多银行行的转出。此时还有—个问题，就是资金的回流、这是银行监管的地方。就是你贷款，但是钱不能再回到你及你配偶的账户上，不能转了一圈后钱又到了你账上——你本来缺钱要贷款、怎么又会有一笔钱入账呢?这个不好解释。这个要注意。这个回流账户如何界定呢?我认为是你在银行留下记录的人都算:你是贷款人，钱再到你账户肯定是回流﹔你配偶是共同借款人、会在银行留下记录，钱到你配偶账户肯定也是回流;你提交户口本时，会有户主一栏、这大概率也会在银行留下记录，钱到户主的名下、大概率也算回流。并且这个回流数据应该是央行或银联来监控的。我一直不建议贷款炒股，但贷款买房还是可以的，如果你非要贷款挪作他用又不被查到，就是避免资金回流。没有营业执照，找中介代办就可以了。被查也不用怕，就是银行要求提前归还贷款，你把贷款还了就可以了，只是违规、不是违法。房贷还清了，如果被查住，那就做笔消费贷把钱再贷出来、只是利息会高些，用消费贷再归还之前的经营贷。只要银行安全、贷款能收的回来，基本都没问题。银行也许知道你是贷款置换、但只要保证形式合规就没事银行主要怕被银保监会查到罚款。以上是根据身边做这种贷款置换的经验，给你的一些思路。但银行政策及监管手段也在经常变化。

提问：雕叔你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子太少了，不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：雕叔你好，这2天两会关于楼市内容能否分析一下？

回答：两会定调楼市，继续“房住不炒”没悬念：1.坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位；2.因城施政，促进房地产市场平稳健康发展；3.新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯、发展用餐、保洁等多样社区服务两会报告对房地产定调，总体没什么变化，没提“房价”、没提“调控”、没提“房地产税”、没提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，全国旧改可能会增多、加速。另外，关于房地产有一段话：深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用。从去年开始，城镇化思路发生重大变化。大规模的城镇化，基本已经结束。人口流动由城乡之间的转移，变成城市之间的转移，甚至是同一个城市内，不同区域的转移。因此，未来，房地产市场会出现严重的分化，也就是越是大城市，越有房地产；越是小城市，反而会被慢慢的弱化。房地产市场全民红利时代终结，再无普涨，房价两极分化格局越发明显。对于看不懂趋势与规律的人，房产将不是资产，是负债！

提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？

回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：雕叔你好！自住加投资，请综合分析下万科知园与十里风和，谁更优？

回答：成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了，均价2.1万。高层产品两梯三户，250万起，洋房产品两梯两户，340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的，成华的刚一刚二可以冲。十里风和作为中环TOD，地铁资源是毋庸置疑的，它即将预售的是高层，两梯四户，东2.5环+小户型+清水+最低总价不到200w，大多应该在300万内，和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段，赢了产品。看你怎么选择。

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