商铺转卖要注意什么,流程是怎样的，下面是跟我去收租给大家的分享，一起来看看。
二手商铺贷款流程
一、买二手商铺注意问题：
1、实地评估
购买商铺前，一定要实地考察，认真评估一番，确定这个商铺是否值得买。比如说人流量大不大，人流的转化率高不高，购买力强不强等等；在考察上铺的价值时，最好还要测算一下租金回报率，问下周边在租上铺的租金，假如每年空置期一个月，租金回报率就是月租金的11倍除以总价。
为了能够更加准确的评估商铺的价值，如果有必要的话，建议聘请专业商铺评估公司进行实地评估，根据他们出具的风险评估报告再决定是否投资。
2、未来规划
商铺的价值会受到周边环境、商业规划的影响，如果所在区域未来有其他规划，可是你却不知道，就会影响投资决策的成败。所以，一定要到规划部门详细了解商铺所在位置是否存在新的规划，或者向租客打听一下。
3、商铺的产权性质
主要是商铺的土地用途要了解清楚，避免违规的“居改非”。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”（比如私自“居改非”），日后可能面临被取消的风险，有可能无法办理营业执照，也没有经营资格。所以，一定要在购铺合同中针对这点，拟定一条违约赔偿方式。
4、商铺的租赁情况
租客的租期还有多久？室内装修怎么处理？是否签署放弃优先购买权承诺书？等等，这些都要在购铺前做好产调工作。
5、税费提前算清楚
进行二手商铺交易，税费是个大头：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税（最好是问清楚这个！），动不动就是要付几十万，不搞清楚这些，你就是冤大头。如果税费太多，既可以在总价上砍，也可以在合同中约定，哪些税费由原业主承担。
6、贷款问题
商铺贷款成数最多5成，最长10年。再考虑到银行评估价一般比实际成交价低，最后的贷款还不到成交价的5成，所以一定要提前问清楚，准备好充足的首付款。
7、产权
购买的商铺产权一定要清晰，最好不要购买有产权问题的商铺，所以购买前一定要查看房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听业主的一面之词。
8、商铺本身结构
不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。
9、配套
良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。
交易流程如下：
1．购房资格核验（住宅类）。
2．网签合同。
3．地税部门核定契税。
4．房屋发证大厅办理房屋所有权证。
二、商铺买卖需要交的税费
（一）买家支付
1、房地产交易手续费：5元／平方米为普通住宅，非普通住宅为11元／平方米．房屋登记费：550元／本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
2、权证印花税：5元／本。印花税：0．05％，契税：交易价（或评估价）3％。
（二）卖家支付
1、卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：房地产交易手续费3元／平方米。印花税：房屋产价的0．05％。
2、土地增值税：可提供上手购房交钱证明的，土地增值税＝［转让收入－上价（交钱证明每年加计5％）－有关税金］适用税率。不能提供上手购房交钱证明的，土地增值税＝（转让收入－转让收入90％）30％。
3、个人所得税：据实征收为（转让收入－房产原值－合理费用）20％，核定征收为转让收入7．5％20％。转让收入－房产原值－合理费用相当于个人净收入。
4、营业税及附加税：可提供上手购房交钱证明的，为（转让收入－上手交钱证明价）5．5％。不能提供上手交钱证明的，为转让收入5．5％；税费为差额的5．56％。
5、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35％计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10％用途用房按其网格点基准地价的30％计收。土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3％征收。
购买二手商铺可以贷款吗
文丨古原
听我一句话，千万不要买商铺！
不要和手上的钱作对，不要拿自己的血汗去填坑。
都说一铺养三代，是真的吗？你现在入手，说不定就是一铺坑三代。
为什么这么说？
我来告诉你商铺为什么不能买的真正秘密。
第一大原因：规划
对的，最大的问题就出来规划上。
现有的商铺，都是政府规划出来的，也就是有一个人认为，这个地方应该有多少商铺 ，那就大笔一挥，于是就建了这么多商铺。
小区旁边要有商业配套，写字楼要有商铺配套，这种大笔一挥的规划，能符合市场的需求吗？
不能！
他造成的后果是，要不供给不足，要不供给过剩！
你知道中国有多少商业地产吗？50亿平米以上！
人均3.73平。而国际标准是人均商业面积在1.2平。
即使去掉公寓部分，我国的人均商业面积也在国际标准型一倍以上。
那些城市规划师们，喜欢光鲜亮丽的城市形象，喜欢到处高楼大厦，店铺林立，结果 就是大量土地被规划成商业用地，这同时也挤压了住宅用地的面积。
那结果就只有一个，商业地产多，而住宅少。
第二大原因：持有成本高
你以为你买个商铺就放在那里等着收钱？你想多了，如果是大城市的商铺 ，很多都有高昂的物业费。
你租不出去，物业费也得交，如果你还有银行贷款，那这种痛苦会让你欲生欲死。为了还贷，为了减少物业费的成本，就会急于出租，而如果承租的商铺质量不高，那后果就是过不了多久，你又会迎来下一次痛苦，租客倒闭了，你又开始痛苦。
并且，商铺是商水商电，如果租户要开发票，你还得承担税费，真正能赚到手的钱有多少呢？干了就知道。
那不行就卖了吧，卖？等你要卖时，你会爽到头皮发麻。
第三大原因：转让成本高
我先给你列一下税费清单。
1、房地产交易手续费3元/平方米。2、印花税：房屋产价的0.05%。
3、土地增值税：可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
4、个人所得税：据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
5、营业税及附加税：可提供上手购房发票的，为(转让收入-上手发票价)×5.5%。不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。
6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。
看到这个清单，你先不要算，你就头大了吧。
实际交易中，商铺如果溢价个30%至40%，你是一分钱都赚不到的，除去利息和税费，你可能连本金都拿不回来。
你可能会说，那就长期租吧，不是有开发商包租吗？
第四大原因：骗局多
商铺返租的的套路是专业的韭菜收割机，而你就是他们眼里绿油油的韭菜。他们是怎么收割的呢？
签合同啊，一签五年，十年的，你看这多好，法治社会，他要是不返租，我告他去。
一套商铺 ，本来只能卖100万，开发商决定卖200万，其中准备一百万返还给你，因为向你承诺了高额的租金。
你收到返租时，会很奇怪，那些商铺要不空着，要不便宜租出去了，凭什么给你高额返租呢？因为那本来就是你的钱。
你说，不管他，反正我能收到钱，开发商亏损不关我事，你以为开发商会这么傻吗？没过几天，你会发现返租断了，等你找开发商时，公司注销，人都不见了，你上哪告他去，最后他就一个理由经营不下去了，收入只有这么多，我怎么返？
你找到开发商，也告不赢他。
那你会说，总是有好商铺的吧，总是有好位置的吧？
第五大原因：真正的好商铺，很难被你买到
现在的时代是商业综合体时代，人们消费往万达跑，最好的商铺 ，万达都是自持的。
有好位置的商铺 ，开发商为什么不自持呢？一个现金奶牛谁不要？
即使有人要卖给你，也早就将未来的溢价算到价格中了，你凭什么能捡漏？
而且商铺投资，银行只能贷五成款，还款要十年，利率也没有优惠，总投资成本高，收益低，有什么投资价值呢？
第六大原因：实体店铺被电商冲击巨大
中国电商这么发达，零售型店铺消费越来越低，经营店铺 的人产出低，自然支付的租金也就会越来越低。
在很多新城和老的商业街，甚至出现了整排店铺关门的奇景。
而人口流出地的城市，商铺更是一片狼藉。
实体店的老板个个在抱怨房租高，但持有商铺的人呢，算了算却说，这点租金得二三十年才能收回投资。
你说你要不要买吧。
第七大原因：城市规划会不停地变化
商铺的位置非常关键，最好的商业位置和差一点的位置，相关十万八千里，但一个规划，就能让好位置变成差位置。
比如，改个道，公交车改个站台，门口停车位的变化等等。
都会给商铺带来巨大的价值影响。
还有政策的不稳定性，一个双减，就无数家本来形成产业聚集区的教培业全部关门，店铺 老板也只能在家里哭。
要形成一个产业商业中心需要很长时间，但一个变化，就让这个商铺价值瞬间 缩水一半。
第八大原因：对专业要求高
好商铺 不是没有，但你能不能挑对，是一个巨大的问题。
非专业从业者，你是判断不了他的前景的，你只能听地产商和中介的忽悠。
二手商铺 ，你想捡漏，那更是天真了，凭什么你就能捡到呢？
不是玩这一行的，不是对街商及各种业态非常了解的人，就别动这个心思了。
古董捡漏，专家或许有可能，普通人，大多数时候是被骗的韭菜。
商铺 也是一样。
最后，再给你一个建议。
作为普通人，但凡是商业性的地产，什么公寓，写字楼，商铺 ，尽量不要碰，钱来之不易，不要被人家割。
有钱，买点城中心的有质量、配套成熟的住宅，才是正道。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"二手商铺贷款流程（购买二手商铺可以贷款吗）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/130899.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
