贷款还息比贷款还本高（30年房贷利息比本金还高）

武汉银行抵押经营贷先息后本10年后还本，利率4.2%该怎么选择？，下面是武汉程世鹏给大家的分享，一起来看看。

贷款还息比贷款还本高

作者：程世鹏 | 会融集团联合创始人

抵押经营贷，先息后本的还款方式一直饱受诟病，对于生意人来讲，先息后本有比较好的资金利用率，月供不高，但是往往先息后本年限又比价短，由于现在经济形势不好，即使有生意可做，但是回款周期不能把控，所以如果年限短，到期还本就是大问题，同样也会面临还本后续贷不出来的风险。

而长期贷款一般都是等额本息还款，资金利用率低，所以即使想贷款，对未来预期不明朗，即使利率再低，也会让部分人望而却步。

在武汉各大银行中，有可能是为了迎合市场需求，还确实是有的，当然如果说超过10年确实是没有了。

方案重点：抵押经营贷，年化利率4.2%-4.35%，10年期先息后本，每年不用还本，就等于10年以后才还本金，每年无需还本。

这是不是给人吃了一颗定心丸，利率定价以5年LPR为基准定价（目前4.3%），所以利率并不高，有利率区间，说明是风险定价，资质越好，利率就越低，资质稍差一点，利率就稍微高一点，没有一竿子打死，但区别不大。

对于抵押经营贷来讲，不同的银行对于抵押物可是有不同的要求，而这款方案要求：抵押物为武汉住宅，房龄20年以内，房产评估单价要高于1万3（基本上就是主城区房产为主），抵押率为6-8成，可贷额度50万-1000万。

经营要求相对宽松，只要全国有经营就可以，如果有经营，只是新办的营业执照也是可以的。

对借款人征信要求：2年内连3累9，就是征信逾期不能超过2个月，累计逾期不能达到9次，近期征信查询次数相对宽松，主要看综合资质，对于未结清的小贷网贷和贷款金额有一定限制，但是如果超了可以提前结清。

对于此类方案来讲，10年期的贷款年限对于生意人来讲确实是福音，不用考虑还本续贷和抽贷风险，利率也低，对征信逾期和查询相比其它银行都要宽松，利率也很低，所以还是比较适合的。

但是对于房产要求相对较高，比如说房龄和单价，并且不接受其它类型不动产，毕竟年限越长风险就越大，20年的房产，10年后就30年了，金融属性和流通能力都会降低很多，有这种要求也理所应当。

其实方案的好坏和选择，这个是仁者见仁智者见智了，首先是能满足银行最基本进件要求，然后再在可准入的银行方案中，选择一种最适合自己的方案，个人觉得利率的高低倒是其次，最核心的是还款方式的选择，因为这直接影响到我们的现金流，影响企业的命脉。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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30年房贷利息比本金还高

前些年，由于房地产的蓬勃发展，人们已经习惯了贷款买房，然后按月偿还本金与利息。经过几年疫情的影响，人们口袋里的钱感觉越来越少了，生活也都过得很艰难，所以，很多人看到高额的房贷利息后想提前还款。然而，当大家算账的时候发现，还了这么多年的房贷，本金其实没有还多少，还的大部分都是利息而已。那么，为什么会出现这种情况呢？这种情况到底合理不合理呢？

通常而言，人们选择房贷的时候，处于还款压力考虑，大多数人会选择等额本息的还款方式，等额本息的最大特点是前期还的利息多，本金特别少，当还到一定程度的时候，剩下的基本上全是本金了，基本到这个时候就没必要再去提前还款了。我们知道，这种还款方式总利息很高，通常贷款30年，利息能和本金持平，甚至利息更高，绝对是嗜血版的存在，基本意味着上班给银行打工。

那么银行制定这么一种还款方式有没有他的合理性呢？答案是肯定的。举个例子，如果借款100w一个月，这个月的利息怎么算？答案是显而易见的，当然是这100w本金产生的利息。如果借两个月呢？第一个月偿还一部分本金后，第二个月偿还的利息就是剩余本金产生的利息了，以此类推，贷款30年，假设每月还款1w元，第一个月还的是100w产生的利息，第二个月是99w（为了方便说明，此处数据不是很准）产生的利息，第三个月是98w产生的利息，随着本金剩余的越来越少，每月需要偿还的利息自然而然也越少，这就是等额本息的逻辑。

那么，既然银行有他的合理性，那他就真的合理么？不是的，至少我认为是不合适的。因为上述情况对于房价稳步提升或者通货微膨胀的时候是合理的，大家手中的钱慢慢贬值，赚钱越来越多的时候，你提前消费了当然要付出同等代价的利息。但是现实情况是，经济形势不好的时候，比如当下，房价不涨，收入反降，这种利息构成，非常不利于促进经济恢复增长，经济不增长就促进不了消费，这样会造成恶性循环。

因此，我呼吁国家出手，改变这种利息结构，促进居民合理消费。

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