房贷审批迟两月买房人被判赔490万，冤不冤？双方各有说法，下面是澎湃新闻给大家的分享，一起来看看。
没有放贷前决定不贷款了算违约吗
澎湃新闻资深记者 李菁 记者 陈少颖 高级记者 陈伊萍
房贷迟迟没有审批通过，买房人因违约被判赔偿490万元。
伍小姐于2020年5月决定购买一套价格1550万元的房子，并首付一半房款，同年6月，她便住进了这套房，然而，直至2020年10月，用于支付第二期房价款的贷款才被银行审批通过，超过了买卖双方约定的过户及付全款时间两个月，卖家因此将伍小姐诉至法院。
1月20日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从中国裁判文书网披露的一则民事判决书中获悉，一审法院判决双方解除房屋买卖合同，买家应赔偿卖家违约金310万元、房屋整修费180万元，共计490万元。
双方买房卖房前后发生了什么？该案为何如此判决？澎湃新闻记者详细读取相关判决书，采访了买家代理律师，被告伍小姐及第三方律师。
法院：买房者违约责任无法免除
判决书显示，上海市黄浦区人民法院一审认定：2020年5月27日，卖家范某、应某与买方伍小姐签订房地产买卖居间协议，卖家转让系争房屋给买方，转让价格1550万元。伍小姐应于签订买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元。
2020年6月，范某、应某将房屋交付于伍小姐使用。之后，伍小姐申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）延期，直至2020年10月29日才经相关银行审核通过。
其间，2020年9月15日，卖家以律师函方式催告伍小姐：合同约定于2020年8月30日前过户，伍小姐应于过户前付清全款，但伍小姐却严重违约，至今尚有805万元未支付，希望伍小姐在收函3日内将钱付清，如不付，卖家有权解除合同，并要求伍小姐赔偿违约金及装修损失等。
因双方协商未成，卖家将伍小姐诉至法院，诉请其赔偿违约金310万元、房屋整修费损失180万元，共计490万元。
一审法院认为，在合同已明确约定的情况下，伍小姐未及时履行其付款义务，且未能取得本案范某、应某谅解和许可，因此，其违约责任无法免除。
一审法院认为，本案中，卖家范某、应某的解约通知于2020年9月30日发出，于10月7日经伍小姐以微信方式确认收到，故卖家诉请确认双方的系争房屋买卖合同及协议书均于2020年10月7日解除的请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持。
依据涉案合同的约定，伍小姐逾期履行债务超过十日，范某、应某即享有单方解除权的条件也已成就。
同时，伍小姐理应承担相应的违约责任，其导致的范某、应某的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括系争房屋的装修损失180万元等，有事实和法律依据，法院依法予以支持。
至于伍小姐认为，范某、应某主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院依法难以认同，因房屋买卖合同具有特殊性，其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），因一方违约所导致的相对方的所承受的经济损失亦较大，结合相关事实，原告由于被告的违约而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任。因此，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。
考虑到本案伍小姐违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故法院支持原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉求。
因此，一审法院作出前述判决，双方上诉后，上海市第二中级人民法院二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；故驳回上诉，维持原判。
原告律师：买卖行为具有商事投资行为属性
原告代理律师告诉澎湃新闻记者，原告应某与范某系母子关系，范某卖房是为了给母亲置换房屋，卖房后，范某也和下家签订了购房合同，买家的违约行为导致了连锁交叉违约，影响了卖家置换房屋，造成实际损失。同时，双方解约原因是，第二期房价款的贷款申请没有在合同约定期限通过银行审批，构成严重违约，而不是银行放贷延迟。
原告代理律师表示，该案标的物是商业办公用房，不同于普通居住住宅，买卖行为具有商事投资行为属性。投资行为本身具有风险。同时，法院判决也体现了对于契约精神的尊重。
原告代理律师称，二审判决后，经过协商沟通，买卖双方签署了和解的交接协议。卖家也自愿对买家进行了一定程度的经济补偿，双方如今已经握手言和，整个纠纷已经妥善解决。
被告：房屋用于自住，已委托律师申请再审
不过，被告伍小姐告诉澎湃新闻记者，自己对判决结果并不满意，目前，她已委托上海汉路律师事务所律师曾智红申请再审。
伍小姐表示，虽然涉案房屋系商用属性，但楼内大都为住户，卖家出售意在置换，自己购买也是用于自住，不是用来投资。
她说，自己凑齐首付后，6月拿到钥匙后便开始装修和置办家具，花费100多万元。此外，微信群聊天记录显示，2020年9月卖家发了律师函，但直至10月底房贷审批通过，卖方都在配合并催促买家申请房贷。在房贷审批通过后，卖家失联了几天，然后便提起民事诉讼。
曾智红认为，本案有几点值得商榷：
第一，在交易双方都是个人，且双方都实际用于居住的情况下，买卖商住房屋系商事行为还是民事行为；
第二，卖方9月发律师函后，直到10月底，在实际行动上体现的是想要继续履约的态度，却在10月底房贷获批、合同可以履行后，突然提起诉讼；
第三，在一方一直想履约，而另一方没有实际损失或损失很小的情况下，是否应该支持这么高的违约金。
伍小姐称，双方原本具有协商意向，最终协商不成的主要原因是同一时期房价大幅上涨。同时，对于范某购房一事，法院并未作为定损依据。
伍小姐还表示，双方仅在执行阶段和解，否则要被强制执行，对工作生活影响太大；原告对被告并无经济补偿，只是协商后，被告支出的装修费用折价一半抵扣赔款。
伍小姐称，涉案房屋价格上涨，自己又被判赔偿490万，双方损失明显是失衡的，“身边的朋友听说之后，都不敢贷款买房了。”
第三方律师：买家对银行贷款时间需有充分预估和准备
上海里格律师事务所争议解决部执行部长莘欣律师表示，“银行贷款是买卖双方之间约定的付款方式，涉及第三方银行放贷问题，要看买卖双方如何约定付款时间。”
莘欣表示，银行有审核放贷流程，不同银行的放款时间也有不同。如果买家没有充分了解银行房贷周期和预留放贷时间，在与卖家签订协议时没太注意放贷时间，或作了过于乐观的判断，就会约定较短的付款时间。
目前，协定付款时间是买卖协议里的必备条款。莘欣说，实际上，房产交易更多时候是倾向于卖方市场，卖家在交易条件的谈判中占据一定主导地位。
她表示，因此在签订合同时，买家要尽可能对银行贷款时间有充分预估与准备，以避免本案中的风险。“比如可以在合同里写清楚，以银行放贷时间为准。这样一来，时间就比较活了，但也不是绝对的。”
莘欣表示，而对卖家来说，为规避风险，交易前卖家可以利用公开信息，对买方进行基本的资信调查。
“毕竟，从实质上来说，房产交易中买卖双方会有一定利益冲突。”莘欣坦言，比如，卖家希望价高且能在最短周期内收到款项，而买家则希望降低价格、付款条件尽量宽松，同时也担心卖家毁约、房屋权利有瑕疵等。
因此在签订合同时，双方可以约定一定比例的定金、合适的首付款比例、付款方式、付款期限、违约责任等。如果双方约定买家的付款时间以放贷时间为准，还是建议要有较为明确的时限。
一名银行业内人士向记者透露，一般来说，遇到房产政策调控期或者是每年年底，央行都会收紧贷款额度，那么银行受理客户房贷的速度就会放缓。“通常来说从材料交上去，经审批到放款，大概要近2个月。遇到房产调控，放款时间就说不准了。”
该人士透露，银行和客户签订的贷款合同上，如果购置一手房会明确写明放款时间，如果购置的是二手房则不会写清楚放款时间，只会约定过户时间。”
该人士建议，买家在和卖家签订购房合同时，因为银行审批房贷的时间不可控，建议预留足够的付款时间，或者在补充条款上明确“实际付款时间以银行放款时间为准”。
责任编辑：高文 图片编辑：蒋立冬
校对：刘威
贷款没贷下来,还要我赔违约金
由于购房成本过高，多数人在购房时会选择贷款购房，而向银行贷款则会受到个人征信、贷款政策等影响，有不少人在与卖方签订房屋买卖合同后，因为各种原因，银行拒绝贷款，又没有其他办法将剩余的房款补上，被起诉至法院。那么，针对这种情况开发商需要退还首付吗？购房者是否造成违约？违约责任如何划分？
带着一系列问题，用一个真实案例给你答案。
案件详情
2020年12月新密某置业有限公司与雷某签订一份《商品房买卖合同》，双方在合同中对实际付款日期及逾期付款责任等进行了约定。在签订合同的同时，雷某向原告交纳首付款4万余元、维修基金9千余元。合同签订后，雷某到银行办理按揭贷款手续，因雷某个人原因被银行拒贷。按照合同约定雷某应在该公司书面通知十日内以自由资产一次性支付剩余购房款。该公司于2021年4月16日向被告雷变发送《限期缴纳购房款的告知函》，要求雷某于2021年4月30日前向原告公司缴纳剩余购房款，雷某收函后并未缴纳房款。2021年4月27日原告向被告雷某发送《解约函》通知雷某解除《商品房买卖合同》，为此双方形成纠纷。
新密法院经审理认为：被告雷某申请商业贷款因个人原因被银行拒绝，未能按照合同约定交纳剩余购房款，已构成违约,原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因讼争房屋尚未交付被告,被告无需返还房屋。商品房买卖合同解除后,原告应当将被告已经支付的购房款和维修基金5万余元返还被告。关于违约金的问题，双方在协议中约定的违约金标准过高, 本院综合原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定被告雷某按已付购房款的20%支付违约金。
商品房作为特殊商品，在交易的过程中往往有很多规则和法律规定，购房者应当在签订合同时认真阅读商品房买卖合同的相关条款，对其中限制其权利和免除对方责任的条款尤其要提高警惕。同时，购房者应对自己的信用情况和还贷能力应有比较明晰的认知和评估，应尽量避免出现被银行拒贷的情况发生，否则将会在合同中处于不利的地位，必要时候可以寻求专业人士帮助，避免掉入交易陷阱。在此提醒广大购房者，在签订房屋买卖合同时，应尽量对自己万一无法付款而须解除合同的问题做出明确约定。同时，购房要量力而行，不要总是追求一步到位。
法官说法
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付—定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。
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