北京房产二次抵押贷款（房产二次抵押贷款手续怎么办）

北京房屋二次抵押贷款业务复出 房本到手3个月即可申请，下面是凤凰网房产给大家的分享，一起来看看。

北京房产二次抵押贷款

“新房本下发3个月即可申请借款,最长可贷25年”……最近一段时间,房屋二次抵押贷款的身影又开始重现江湖。8月1日,一位担保公司人士向北京商报记者表示,北京地区的多家商业银行已经悄然放开此项业务,其中不乏国有大行、股份制银行等商业银行,房本下发3个月即可申请借款。另有不少贷款中介为了掩人耳目,还引入了“组合贷”模式,并假借“信用贷”之名继续活跃在房产交易市场,提高贷款人的额度。在分析人士看来,部分“二抵贷”直接流向房产,存在变相加杠杆的情况,这属于违规现象,也是监管明令禁止的。

涉及多家银行

“去年仅有一家银行做‘二抵贷’业务,今年陆续放开了,已经达到4-5家,”担保公司人士陈阳(化名)称。陈阳向北京商报记者表示,北京地区的多家商业银行已经悄然放开此项业务,其中不乏国有大行、股份制银行等商业银行,且利息水平较之前更低。

“新拿到房本的用户可以进行‘二抵贷’操作,只要房本到手满3个月即可,从年化利率来看,新房本‘二抵贷’的年化率在5.2%-6%。”陈阳提到。

值得一提的是,陈阳表示,对于贷款额度和期限可以做成“类似房贷按揭”的模式,贷款金额可超过100万元,贷款期限最长可达25年。

对于贷款类型,陈阳表示,属于经营贷,可以自行注册一个壳公司(要求借款人为法定代表人、实控人),如果自己无法注册,贷款中介也可以提供为用户注册公司、到放款贷款“一条龙”服务。对于资金流向,该贷款中介表示并无要求。而此前有很多用户借此来填补首付的空白。

对于陈阳的说法,北京商报记者也采访了对应的商业银行。该银行信贷人员一直反复强调,目前一直做不了“二抵贷”,而且市面上承认“二抵贷”的银行也很少。

北京商报记者以贷款者的身份又咨询了多家贷款机构,多位贷款机构人士向记者隐晦反映了可以进行“二抵贷”操作,但每家借款的方式又有所不同,据一位贷款机构人士透露,他们也可以做新拿到房本的用户只要按揭还款18个月,就可以进行“二抵贷”借款,利率最低可以做到4.75%-5.5%左右,住宅房最高房产价值的70%,再减去没有还清的按揭贷款,剩余资金就是可以放贷的额度。

“组合贷”模式增额度

北京商报记者在调查中还发现,不少房产中介为了掩人耳目,还引入了“组合贷”模式,并假借“信用贷”之名继续活跃在房产交易市场,提高贷款人的额度。

一位贷款中介表示,用户房屋本身的估值达不到预期的借款效果,可以采用“组合贷”模式,他也提到,比如200万元的所需额度被分成了两步进行实施,第一笔是根据用户本人400万元房产估值初步计算“二抵贷”后可贷款的150万元额度;另一笔则是根据“信用贷”向银行申请的额度。

据该中介介绍,“如果用户急需用钱,200万元的借款额度也可以凑齐,除了150万元原有的‘二抵贷额度’外,50万元可以做成信贷,而信贷就是正常的银行利息,贷款50万元分三年还清。”但实际能不能拿到信贷额度对用户也有相应的标准,借款人在北京地区没有其他房屋贷款就可以申请。该人士还透露,申请通过后,可以直接安排银行信贷人员进行面签。

除此之外,贷款中介还可以“暗箱操作”去提高用户房屋评估的实际额度。据另一位贷款中介人士介绍,首先在评估环节会帮用户尽量跟评估所沟通,让评估所尽量在每平方米的单价上抬高额度,从而提高总值。其次,贷款机构走的是银行“绿色通道”,最后能贷的额度更高。

据他透露,贷款机构与商业银行公对公之间是有合作的,当记者询问是和哪家银行合作时,上述贷款机构人士表示,“我们与大的银行都合作过,国有行、股份行都有,小银行虽然也合作,但首选还是跟大银行合作,因为大银行的政策比较稳定,资金比较充足”。

需管控资金流向

在一位不愿具名的分析人士看来,部分“二抵贷”资金直接流向房产,无疑存在变相加杠杆,这属于一种违规的现象,此类现象目前仍处于监管的真空地带。

不过,诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐提到,房产二次抵押在北京是不允许的,有些银行私自做这项业务有可能是为了从中赚取业务费或者利息。房屋二次抵押,由于房产本身有抵押债务,所以再次抵押的风险会比较大,因为房产的归属只会属于一方,如此三方,抵押房会负担比较大的风险。万一出现债务逾期偿还或者无法偿还的问题,后续房产的归属解决问题则会比较麻烦。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认同“二抵贷”风险高的观点,他对北京商报记者表示,“二抵贷”的风险主要在于:盲目放开此类贷款,导致对于此类抵押品审核不严,对于偿债方面的能力也是缺乏审核的。此外,类似贷款后的资金若是流入房地产领域,相关银行也容易被追责。

北京商报记者从北京地区多家银行处了解到,包括工商银行、招商银行、兴业银行、广发银行、民生银行、浦发银行、中信银行在内的多家商业银行均表示近期未上调房贷利率。依然是首套房较基准利率上浮10%,非首套上浮20%,没有变化。“目前北京地区房地产市场比较平稳,房价已经很久没有较大的波动。”一位银行信贷人士对记者表示。严跃进强调,“当前房地产市场确实已进入到严管控阶段,所以资金方面更是需要积极进行管控”。

(原标题:北京房产“二抵贷”复出)

房产二次抵押贷款手续怎么办

买房难度大，是众所周知的问题，有些人在贷款买房后，遇到困难急需用钱，会考虑降房子抵押或者出售转让。

有贷款的房子如何做抵押？

房屋办理二次抵押需要满足下面两个条件：一是房本已经到手，二是房屋有剩余额度，一般房贷要还满四年以上才会有一定的剩余额度。

房屋二抵的剩余额度计算公式：房屋价值*70%-房贷尾款

举例：房屋价值100w，房贷尾款还有50w，那么这个房屋二抵的剩余额度就是：100w*70%-50w=20w

那么这个房屋的剩余额度就是20w。

但是二抵这个业务在一些城市是没有开通的，所以有些城市是做不了这个业务的，而且在不少城市里面只有结清房贷尾款才能拿到房本。

做二抵受的限制比较多，比如有些房屋做二抵的时候，要取得原房贷银行的同意，如果原房贷银行不同意，依然做不了二抵。

而且做二抵的一大多数是非银行的金融机构，利息要比房屋一抵高出不少，所以二抵比较适合非常着急短期资金周转的，办理的比较快，节省时间，但是利息高，所以不适合长期使用。

结清房贷再贷一般都会涉及到垫资这个过程，因为很多人无法短时间内结清这么多房贷尾款，所以大多数还是通过垫资还清尾款。

大致的流程就是：通过垫资还清A银行贷款，再想B银行贷款，放款后再还垫资的部分。

这种方式比较适合房贷尾款少，需要资金数量比较大的。

比如：房子价值300w，房贷尾款只剩下80万，但是需要100w的资金周转，如果做二抵的话利息有些高，不太划算。

这种情况适合垫资还掉尾款，再办理B银行的一抵。

房子300w，B银行按照正常评估房子可以贷210万，等放款之后再把垫资的80w还掉。

这种方法比较适合大额的资金需要、房贷利息置换、负债整合这几种情况，一是可以满足额度的需求，二可以顺便降低一下原贷款的利率。

在垫资的过程中需要注意一点：先等新银行的贷款批复拿到之后再垫资，以防先还清尾款之后，新银行不给你批贷款或者额度不够，到时候会面临两难的境地。

这两种方法各有利弊，没有一种方法是两全其美的，根据个人资金计划选择合适的方式。

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