“房贷置换”套路深 这个陷阱需当心，下面是湖北日报给大家的分享，一起来看看。
二手房过桥贷款违法吗
绘画：刘阳
□楚天都市报极目新闻记者 刘闪
“您好，现在可以帮您把房贷利率降到3%，500万贷款10年可省百万利息，请问需要吗？”今年以来，相信有不少人都接到过这样的营销电话，他们有的自称是银行经理，有的自称是助贷中心工作人员，声称可以把利率调整前的较高利率转换成低利率，客户轻轻松松就能省下大笔利息。
真有这种好事吗？特别是对于部分前些年签约的购房者，接到这种电话难免有些动心，甚至心存疑惑。极目新闻记者了解到，打电话的人其实就是资金中介，他们电话里说的“低利率贷款”就是经营贷。
顾名思义，经营贷款是指以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，贷款资金只能用于其企业或个体户的经营需要，是明令禁止流入楼市的。而资金中介通过不法手段，将房贷客户包装成企业经营贷客户，通过在银行申请利率较低的经营贷，来置换利率较高的存量住房贷款，从而赚取手续费、过桥费、中介费、维护成本等各种不法收入，甚至有可能让客户承受法律风险。
武汉市民收到中介推销经营贷的电话和短信
贷款置换“手续费”吓人
存量房贷要想转换成经营贷，首先要成为一名个体工商户或者公司法定代表人。记者暗访了多位资金中介获悉，目前贷款资料包装费用在1万元左右，同时在今后的贷款期限内，每年维持空壳公司的费用在1000元左右。
一般来说，这些中介会按照贷款金额的1%-3%收取服务费。此外，在办理经营贷时，需要提前将存量房贷结清，再将解押后的房产作为经营贷的抵押物，在这个过程中，中介会提供过桥资金，收费标准从每天万分之六到千分之三不等，即100万元每天需要600到3000元，按照整个流程半个月推算，200万房贷过桥资金的平均成本大约为5.4万元。并且，部分经营贷产品要求3至5年归还一次本金，此时客户可能又要找中介花费一笔过桥费用。
以贷款金额200万元、贷款时间10年，两次过桥费用计算，资料包装1万元+维护成本1万元+中介费4万元+过桥费用10.8万=16.8万元。粗略估算，办理经营贷的成本就接近17万元。
那么付出了这么多成本，每个月的负担真的减轻了吗？
记者按照房贷金额200万元、利率5.6%、等额本息25年计算，每月月供1.24万元。
根据中介介绍，目前做的较多的是利率3.7%，期限10年，先息后本，10年后一次性还本的产品。以此计算，同样借款200万元，每月月供6166元。看似每月可以节省6234元，实际上忽略了10年后一次性归还本金200万元带来的压力。如果要想在10年后还清贷款，现在平均每月需积攒1.6万元，加上月供6166元，实际每月负担为2.2万元。
面临贷款收回风险或影响征信
当记者询问经营贷置换房贷是否有风险时，多位资金中介信誓旦旦地保证：“没有任何风险。”那么事实真的如此吗？
记者走访了多家银行，客户经理均反对客户办理经营贷置换房贷，原因是“风险极大”。
某国有银行客户经理介绍，该行会定期对经营类贷款进行数据筛查，系统会对资金流向不明确的贷款进行风险提示，银行客户经理在贷后管理过程中，客户若不能提供相关证明材料，则会面临贷款收回的风险。
“这种经营类贷款期限一般只有3-5年，比房贷的期限短很多。通常来讲，银行为了检验客户的财务能力，会在贷款到期后要求客户一次性还完本金，再根据借款人当时的综合条件办理续贷，现在谁都不能保证届时可以续贷成功，更不能保证续贷时的利率与原来一样。”另一家国有银行某支行客户经理说。
武汉市民谢女士向极目新闻反映，今年初曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营贷置换房贷。7月末，她突然收到银行通知，根据前期签订贷款合同内的条款要求，如果贷款资金违规使用，则需要在一定期限内将违规贷款还清，否则金融机构有权要求谢女士支付罚息，还可能列入失信人员名单。谢女士一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借钱还贷，最后不得不将二手房降价卖出。
存量房贷置换经营贷涉嫌违法
湖北大诺律师事务所律师陈进伍在接受记者采访时介绍，不明事理的购房者，如果经受不住资金中介的诱惑，而将名下存量房贷转换成经营资，是会面临法律风险的。
就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年3月，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(简称《通知》)。
《通知》规定，银行业金融机构不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外，《通知》还明确，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
值得一提的是，从法律层面讲，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。因此，借款人除将面临前述的经济风险外，还将可能承担严重的刑事法律责任后果。
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民间过桥贷款合法吗
“无还本续贷”究竟是什么业务？为什么会被新闻联播重点报道？
现象
各地监管机构积极推动无还本续贷
从公开报道来看，2014年以来，全国各地的监管机构和银行也的确在积极开展“无还本续贷”业务。
安徽银监局2016年引导银行宣传无还本续贷创新产品，办理循环贷款、年审制贷款及其他无还本续贷等小微企业创新产品。福建银监局设置“无还本续贷笔数占比”和“无还本续贷金额占比”等两个监管考核指标，并确立两个考核指标年增长5%以上的工作目标；要求银行业机构建立“续贷企业名单制”管理制度，推动银行业机构续贷业务实现“增户扩面”。厦门银监局2017年7月表示，辖内已有18家中资商业银行推出年审制、转贷、循环贷等“无还本续贷”产品，累计服务客户3619户，贷款金额108.47亿元。今年7月，河北银监局出台《关于支持银行业金融机构开展小微企业续贷业务的指导意见》，对符合条件的小微企业，可用新发放贷款结清原有贷款，彻底缓解小微企业“倒贷”之痛。
从银行业实践看，无还本续贷的确在降低小微企业融资难融资贵方面起到作用，贷款到期后“无缝续贷”，平均省去10天-20天的“过桥”融资周转期，也随之节省了大量贷款成本。
今年5月12日，德州市小微企业银行业金融服务推进暨无还本续贷工作经验交流会召开。德州一家生产辣酱的企业，贷款到期后，通过“无还本续贷”节省500多万元费用。这是当地银监局和政府合作开展“无还本续贷”试点的一个典型案例。前几天在央视新闻联播《稳金融提高服务实体经济能力水平》头条新闻中，被作为地方创新举措和生动实践予以报道。会上传出消息称，截至2017年末，该市共有2500余家小微企业办理无还本续贷业务，金额150多亿元，为企业降低成本近2亿元。
追访
小微企业苦于“过桥融资”
一般的企业贷款模式是，企业的贷款到期后，若要续贷，需“先还旧、再借新”。很多企业为了还旧贷款，想方设法筹集“过桥”资金，甚至不惜通过民间借贷拆借高息资金，给企业带来很大的压力。
而小微企业本身贷款周期短，筹资难度大，压力更大。一旦银行没有批准新贷款，还不上利息畸高的民间过桥贷款，沉重的利息负担可以很快把小微企业压垮。2011年银根紧缩的时候，温州的很多中小微企业就是这样死的。
此后，政府有关部门就积极探索各种办法解决小微企业的续贷问题。“无还本续贷”应运而生，字面意思就是不需要还本金就能继续贷款。
调查
“无还本续贷”旨在解决小微企业融资难
追溯监管方面的规定，“无还本续贷”起源于2014年7月银监会印发《关于完善和创新小微企业贷款服务提高小微企业金融服务水平的通知》。该通知倡导积极创新小微企业流动资金贷款服务模式。对流动资金周转贷款到期后仍有融资需求，又临时存在资金困难的小微企业，经其主动申请，银行业金融机构可以提前按新发放贷款的要求开展贷款调查和评审。符合条件的小微企业，经银行业金融机构审核合格后可以办理续贷。银行业金融机构同意续贷的，应当在原流动资金周转贷款到期前与小微企业签订新的借款合同，需要担保的签订新的担保合同，落实借款条件，通过新发放贷款结清已有贷款等形式，允许小微企业继续使用贷款资金。
此后，银监会和各地银监局又多次发文，调整考核指标，推动银行开展“无还本续贷”。
2015年6月，银监会印发《关于进一步落实小微企业金融服务监管政策的通知》，要求银行业金融机构认真落实小微企业流动资金贷款的无还本续贷政策，并可根据自身风险管控水平和信贷管理制度，自主决定对到期贷款办理续贷业务的范围，合理确定续贷贷款的风险分类，无还本续贷、通过新发放贷款结清已有贷款等情形不应单独作为下调贷款风险分类的因素。
2017年，银监会印发了《关于做好2017年小微企业金融服务工作的通知》，要求银行业金融机构积极落实无还本续贷监管政策，制定内部配套制度文件。在守住风险底线的基础上，支持银行业金融机构合理提高无还本续贷业务在小微企业贷款中的比重，并根据自身风险管控水平和信贷管理制度，自主决定办理续贷业务的范围。
关注
“无还本续贷”风险关键在于审核是否严格
不过，北青报记者发现，市场对“无还本续贷”这一创新业务也一直存有争议。有评论认为，无还本续贷本质上就是债务展期，对银行来说是掩盖不良贷款的借口；对企业来说就是债滚债，不用自己掏钱还贷款。
还有人担心，虽然无还本续贷积极支持了小微企业发展，但也可能让企业产生依赖症，特别是目前还并无续贷的次数限制；对银行来说，可以减少不良贷款的产生，也容易成为银行掩盖不良贷款的工具。
国信证券银行业首席分析师王剑认为，无还本续贷有没有风险，取决于审核时是否严格到位。监管部门也规定，对于无还本续贷的企业，必须满足一系列条件，经营生产各方面良好，确保续贷质量。但市场还是担心，银行实操过程中，可能会有道德风险或操作风险，怕银行拿这个隐藏不良贷款。对此，惟一的方法，只能是监管层严加检查，尽可能加以杜绝。当然，本身就没有完美的工具，只是权衡各方利弊，选择一个相对有效的工具。
北青报记者查阅监管文件发现，必须符合一系列条件的小微企业经审核合格后才可以办理续贷。这些条件包括：依法合规经营；生产经营正常，具有持续经营能力和良好的财务状况；信用状况良好，还款能力与还款意愿强，没有挪用贷款资金、欠贷欠息等不良行为；原流动资金周转贷款为正常类，且符合新发放流动资金周转贷款条件和标准等。
本文源自北京青年报
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