最高法民一庭：不动产婚内共同还贷及增值的计算方式，下面是烟台中院给大家的分享，一起来看看。
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《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》 理解与适用
对于如何确定未取得不动产所有权一方所应得到的补偿款数额，审判实践中有几种不同的计算方式。目前，多数法院采取的计算方式如下：
假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（1200000元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为（360000元÷1803452.87元× 100%）19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×1/2）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由原购房者继续偿还。由于目前各银行及互联网上均能够提供房贷的计算标准，因此上述计算方式不失为一种简便、实用的计算办法。
最高人民法院民一庭意见
在适用《婚姻法解释(三)》第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分 ＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。
绍兴市越城区法院
（2019）浙0602民初2416号
本案中，原告何某与被告朱某于2018年1月30日协议离婚，双方为此签订了《离婚协议书》，对夫妻共同财产进行了处理，该协议对男女双方具有法律约束力。现原告提起本案诉讼主张离婚后尚未对位于绍兴市越城区房屋婚后共同归还贷款部分及房屋相应增值部分进行分割处理，要求被告支付还贷部分的二分之一141075.28元和补偿增值部分的二分之一为121792.29元。本院认为，因《离婚协议书》中并未涉及该部分财产处分的内容，且被告朱某对双方协议离婚时未涉及该部分财产这一事实也予以确认，故本院对原告要求被告补偿共同归还贷款部分及房屋相应增值部分的诉讼请求予以支持。关于补偿的数额问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条第二款规定，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。现原、被告双方一致确认自××××年××月××日至2018年1月30日（婚姻存续期间）共计偿还贷款本息金额为282150.57元，在无证据证实该款项来源的情况下，应认定系从双方婚姻存续期间的共同财产中支出；根据拍卖评估结论，该房屋的市场价值为4835900元，对此双方也均无异议，结合朱某婚前购买颐和东华庭31幢1401室房屋的价款合计为3500930元，其中首付款为1050930元，按揭贷款为2450000元，贷款期限30年（360个月），年利率为4.655%，故应还贷款利息总额为3421425元。据此，补偿数额按[婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）]×离婚时房价÷2计算，故原告应补偿被告房产共同还贷及增值部分金额为[282150.57元÷（3500930元+3421425元）×4835900元÷2=98553.83元。因该款项明显低于原、被告婚姻存续期间还贷本息总额的二分之一，故在此基础上，根据适当照顾女方和子女合法权益的原则，为平衡双方利益，本院酌情确定由被告补偿给原告房产共同还贷及增值部分人民币180000元。
罗源县人民法院
（2018）闽0123民初464号
依据最高人民法院民事第一审判庭观点，离婚时一方应支付给非产权登记方婚后还贷及其增值部分的补偿款计算方法为（共同还贷本息×不动产增值率）÷2，其中，不动产增值率计算方法为离婚时不动产价值÷（结婚时不动产价值+共同还贷利息+其他费用），该其他费用原则上指契税以及其他合理费用。结合本案数据为：（1）不动产增值率为934073.82元÷（747800元+68447.63元+22269元）=111%；（2）吴某可得补偿款即为（107120.08元×111%）÷2=59451.64元。
综上，吴某应得的房屋补偿款（共同还贷及其增值部分）为59451.66元。但鉴于吴某在婚姻关系存续期间存在有悖婚姻忠诚义务的行为，故在分割夫妻共同财产时可酌情予以少分，本院酌情降低吴某财产份额10%，故吴某应得的诉争房屋补偿款为53506.5元（59451.66元×90%）。
来源：法学论道、山东高法
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住房问题关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。在2022年度个人所得税汇算中，国家税务总局山东省税务局12366纳税缴费服务热线（以下简称“山东12366热线”）接听的咨询电话中，与住房有关的个人所得税咨询热度颇高。截至2023年4月12日17时，已受理近1.2万件关于住房个人所得税的咨询。从咨询内容看，主要集中在住房贷款利息专项附加扣除（以下简称“住房贷款利息扣除”）方面。
夫妻双方婚前分别购买住房，利息如何扣除？
根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（国发〔2018〕41号）第十四条，住房贷款利息扣除采取定额扣除方式，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。
可以扣除的住房贷款利息有着严格的范围条件。国发〔2018〕41号文件第十四条明确，住房贷款利息的扣除范围，为纳税人本人或其配偶，单独或共同使用商业银行、住房公积金贷款，为本人或其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出。其中，首套住房贷款，指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
与此同时，国发〔2018〕41号文件第十四条明确，纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。国发〔2018〕41号文件第十五条明确，夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。
举例来说，张先生与宋女士在结婚前分别购买A房屋和B房屋，且双方均享受了首套住房贷款利息扣除。二人结婚后，张先生和宋女士可以选择A房屋或B房屋中的一套，由购买方按扣除标准每月1000元，在月度预扣预缴或综合所得年度汇算计算个人所得税时扣除；也可以夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，即每月扣除500元。但是，不论采用哪一种扣除方式，在一个纳税年度内均不能变更。
替子女还贷，父母能扣除贷款利息吗？
山东12366热线还经常接到这样的咨询：“我儿子（女儿）购置了首套住房，按首套住房贷款利率贷款。但因小两口生活压力较大，我帮忙还贷。这种情况下，我能否享受住房贷款利息扣除？”
根据现行规定，答案是否定的。根据国发〔2018〕41号文件第十四条，可享受扣除的利息支出主体，是纳税人本人或其配偶。如房屋产权证明登记主体与贷款合同主体均为子女，父母帮忙偿还利息的，父母不可以享受住房贷款利息扣除，但子女可正常享受住房贷款利息扣除。如房屋产权证明登记为子女，但贷款合同的贷款人为父母，则父母和子女均不可享受住房贷款利息扣除。
购买第二套住房能否享受住房贷款利息扣除？
一般来说，纳税人购买第二套住房，不能享受住房贷款利息扣除。但存在一种特殊情况——首套房的贷款还清后，贷款购买第二套房屋时，银行仍旧按照首套房贷款利率发放贷款，且首套房没有享受过扣除。
根据国发〔2018〕41号文件等规定，纳税人此前未享受过住房贷款利息扣除，那么其按照首套住房贷款利率贷款购买的第二套住房，可以享受住房贷款利息扣除。
需要注意的是，只要纳税人申报扣除过一套住房贷款利息，在个人所得税专项附加扣除的信息系统中就存有扣除住房贷款利息的记录，无论扣除时间长短，也无论该住房的产权归属情况，纳税人不得再就其他房屋享受住房贷款利息扣除。
扣除时间如何填写？
纳税人享受首套住房贷款利率，但是本月还未开始还贷。此时，就出现一个问题，首次还贷的时间应如何填写？
根据国发〔2018〕41号文件等规定，住房贷款利息，为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月。因此，首次还款日期，填写住房贷款合同上注明的首次还款日期。
举例来说，王先生2022年12月与房产商签订购房合同，在2023年1月办理了住房贷款，2023年2月贷款审批完毕，按照贷款合同约定于2023年3月开始还款。那么，王先生首次还款日期，应填写住房贷款合同上注明的首次还款日期，也就是2023年3月。
此外，也有不少纳税人咨询，组合贷中商业贷款已还清，剩余部分公积金贷款还能扣除吗？答案是肯定的。能否适用住房贷款利息扣除，取决于是否满足主体为本人或其配偶，客体为住房等条件，与贷款形式无关。也就是说，采取组合贷方式下，在商业贷款还清后，继续偿还公积金贷款，仍能享受每个月1000元的专项附加扣除。
需要注意的是，根据《国家税务总局关于修订发布〈个人所得税专项附加扣除操作办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2022年第7号）第三条第四款规定，住房贷款利息，为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月，扣除期限最长不得超过240个月。
内容详见《中国税务报》2023年4月14日B2版。
来源：中国税务报
供稿单位：国家税务总局山东省税务局12366省级中心
责任编辑：于燕 杜伟(010)61930093
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