合力促楼市“强筋壮骨”，下面是中国经济网给大家的分享，一起来看看。
重庆首套房贷款条件
来源：经济日报
经历持续一年的低迷后，楼市终于在今年一季度迎来“小阳春”，3月份房价上涨城市数量达到近4年来的最高峰。不过，5月17日刚刚发布的统计数据显示，在一季度市场冲高后，4月份70个城市新房、二手房价格环比上涨城市数量均较上月减少，新房、二手房价格环比涨幅双双收窄。“五一”假期，房地产销售市场整体表现平淡，机构数据显示，代表城市成交规模较去年“五一”假期增长约25%，其中多个城市受低基数影响，同比增幅较大，但整体较2019年同期降幅仍超两成。
记者近期走访调查发现，今年以来楼市整体恢复形势见好，购房者预期有所改善，但基础尚不牢固。进入二季度，随着前期积压的购房需求基本释放结束，楼市进入常态化节奏期。促进居住消费健康发展，仍需持续优化相关调控政策，各方合力增强置业信心。
“小阳春”传递暖意
“二三月挺忙，现在又稳定了。这是因为着急购房的客户已经买完，现在也有客户，但需求不急迫。”5月4日，记者来到北京西四环外某房屋中介门店，门店经理正在给数十名店员开会，复盘“五一”假期工作情况。该经理告诉记者，“‘五一’假期，看房的客户比平时工作日多，但比平时周末少。毕竟是春节后的首个小长假，很多人都出去旅游了”。
对于近半年门店的签单情况，该经理表示，“从去年11月至去年年底，受新冠疫情影响搁置了一批购房需求。到今年二三月份，赶末班车入学的客户需求集中释放。每年都会有这种现象，那个时段房源相对少、客户相对多，顶层、一层、一居室等平时不太好卖的房子，很多客户也会选择购买”。
北京楼市以二手房为主，二手房属于撮合成交，交易受到多方因素影响，房价与市场均价接近、买卖双方意愿一致颇为重要。即便市场行情见好，过高的定价依然会导致交易受阻。正如该经理所举的例子，之前北京西四环外、永定河路附近某小区有一套近120平方米的两居室，去年年底上线时挂牌价920万元，年初市场行情好时，业主想卖得更高，后来市场回落业主降价不到位，最终在等待半年后，于今年5月3日以880万元价格成交。
房地产市场在调整优化疫情防控政策后迎来复苏，北京二手房市场恢复速度较快。北京链家研究院分析师冷会介绍，“网签数据稍显滞后，从链家相对实时的数据能看出，今年1月上半月市场就已恢复，下半月受春节假期影响进程暂时中断。2月春节假期结束，前期因疫情和春节积压的需求集中释放，市场热度快速上升，并从城市中心区传导至昌平、顺义、大兴等外围区域。到3月份，随着需求陆续释放，交易节奏随之放缓，整个3月和4月上半月市场都处于缓慢回落过程，成交量逐周递减。到4月下半月，成交节奏基本回归至常态时期水平”。
在价格方面，一季度北京二手房成交均价较前期有小幅上涨。究其原因，冷会认为，“疫情防控措施调整优化后，中心城区成交占比提升引发结构性上涨；前期积压需求集中入市，导致局部地区供需失衡。不过，到4月份随着市场热度和预期回归，部分区域价格已有回落迹象”。
记者采访了解到，今年以来全国楼市节奏和北京表现相似。“去年以来，保交楼、保民生、保稳定等各项政策举措有力保障了购房人的合法权益，房企的合理性融资也得到改善，带来今年一季度市场全局性的修复。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰说，“从全国楼市来看，2月以后需求量释放，成交量明显恢复。3月在2月高点上略微回调。整体看，一季度同比去年修复态势明显。”
“确实感觉市场火爆了不少。”龙湖成都营销负责人介绍，“刚开始回暖的是刚需市场，以年轻客群居多，2月中下旬改善类客户密集入场，2月4个项目的叠墅产品加起来卖了40套，超过去年四季度销售总数。”
“当前买房人更看重房屋品质、户型设计、开发商实力和项目区位。”龙湖北京某项目负责人说，“‘五一’假期北京市场热度不减，日均接待客户逾百组，较4月日均到访增长40%以上，期间成交金额超1.5亿元。”
“年后市场回暖修复，感知比较明显。”万科杭州营销负责人表示，“我们在杭州余杭区的项目在二三月份连续加推，改善类项目销售增长更明显，3月以来的改善类项目两次开盘中签率均在20%以下，开盘即售罄。”此外，绍兴市场今年以来去化也不错，“五一”期间，万科在绍兴的两个在售项目认购转化同比上涨20%至30%。
刘丽杰认为，成都、西安、杭州、长沙、合肥等省会城市市场修复较强，是受益于经济、产业、人口等基本面较好，住房需求相对充足，住房政策优化等原因。“更具意义的是，一季度哈尔滨、长春、沈阳等东北区域城市，太原、兰州等中西部省会城市，以及多数三四线城市的二手房市场量价均有不同程度的修复。不过，相较强二线城市，非热点城市及三四线城市修复力度相对较弱。”
从数据来看，上海易居房地产研究院报告显示，今年1月至3月，31个省份中有19个商品房销售面积同比增速为正，有12个省份增速为负。其中天津增速最高，为85%；安徽增速最低，为-23%。在13个经济大省份里，北京、河北和广东表现最好，同比增速分别为14%、10%和10%。值得注意的是，天津在去年全年该指标为-32%，当前该指标明显转正。这说明在购房政策刺激下，市场依然有复苏动力。
销售价格方面也普遍走出下跌空间。报告显示，2023年1月至3月，全国31个省份中有27个省份商品房销售价格同比涨幅为正，有4个省份涨幅为负。其中四川涨幅最高，为13%；西藏涨幅最低，为-12%。13个经济大省份中，有12个省份房价涨幅已回正，而湖北微跌。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，一季度全国31个省份房地产数据呈现出几个重要特征：供给端复苏节奏较慢，而销售端复苏节奏较快，后续应关注“供需缺口扩大”矛盾问题；市场复苏过程中，一些北方省份明显崛起，包括天津、河北等北方重点市场也有回暖可能，市场信心进一步增强，全国房地产市场均衡性也进一步增强。
“一季度市场修复，一定程度上得益于前期积压需求的集中释放。随着这波需求逐步释放，短期内市场会自然调整，预计二季度交易量较一季度回落，价格将保持平稳。”刘丽杰说，“这也是市场向合理中枢修复过程中的正常震荡。预计全年市场整体将呈现温和修复态势。”
当前楼市回归常态
进入二季度以来，百城房价走势承压，核心一二线城市价格相对稳健，多个三四线城市房价延续跌势。多数业内人士仍然认为，楼市复苏的大趋势不会改变，市场信心总体处于恢复状态。
“相比二三月份的快速反弹，4月楼市复苏节奏有所放缓，进一步验证了今年市场复苏会呈现波折性上扬格局。4月部分城市找房热度环比出现小幅回落，其中三四线城市找房热度回落幅度相对明显，预计市场分化格局还将存在。”58安居客研究院院长张波介绍，4月一二线热点城市的新增挂牌房源量环比减少，这在一定程度上体现出一季度市场二手房成交量上升明显，大量二手房源得到去化。
业内人士认为，4月以来楼市回归常态，既有长期因素，也有短期因素。长期来看，一季度较快市场节奏使得价格预期有所抬高，但市场当前支付能力和接受程度依然维持稳定，因此对有所提升的市场价格还是以观望态度为主，进而导致节奏放缓。短期来看，“五一”假期前，许多人早早计划出游行程，对地产销售必然有挤压。此外还有天气影响，以北京为例，4月经历了数次强沙尘天气，对客户看房造成一定影响。
“到四五月份，北京楼市转入常态化时期水平。从4月开始，购房者在心态上多了观望成分。据我们分析，目前的购房群体中，七成属于置换群体，包括改善置换、入学置换、养老置换等。”冷会说。
在北京工作的安先生就属于持币观望群体。他告诉记者，自己在世纪城的房子装修已略显老旧，去年本想“卖一买一”置换一个更大的房子，后因疫情影响搁置。“今年想法变了，孩子已经上高中，为日后考虑，还是先买套小的留给孩子用，旧房不卖了。”安先生认为房价特别是新房价格有下降的可能，自己的购房意愿又不急迫，可以多观望。
“孩子今年上学，这两天正是报名期。”同样有换房需求的马女士这样打算，“等报名成功后我就把老房子卖掉，买个舒适度高的房子”。
不少人认为，相较于二三月份，四五月份其实是回归到了正常、平稳的节奏，买卖双方都更有时间静下心做选择，价格也有博弈空间。
北京本地人高女士，因为父母有房子，对住房的关注点更多放在了居住体验上。“我觉得房子首先是要自己住着舒服，其次周边配套要好，生活圈要方便。我并不重视区位、升值空间等因素。”
国家统计局最新数据显示，从新房看，4月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.1个百分点。从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中，北京、广州和深圳环比分别上涨0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上涨0.7%转为下降0.2%；二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。
从城市角度看，上海易居房地产研究院一项对4月全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比增速排序的结果显示，全国仅有6个城市成交行情没有下滑，即西安、北京、东营、成都、合肥和深圳。“4月偏强势的城市，普遍为基本面不错的大城市。从下降的城市来看，徐州、丽水、南宁3个城市降速超50%，市场调整程度较大。”严跃进这样解读。
1月至4月，全国50城新房成交面积同比增速排序结果显示，长春、杭州、南宁、惠州、淄博、济南、德阳、肇庆、东营和东莞排进前十名，同比增速均接近或超过50%。严跃进表示，“此类城市中，部分属于购房政策明显宽松的城市，部分属于压抑需求持续释放的城市”。
值得关注的是，10强城市中，山东有3个城市入围，即淄博、济南和东营。这并非偶然，3年疫情期间，江苏、浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山东不明显，潜在购房需求在今年才明显释放。济南市场的一波持续行情带动了周边地级市楼市复苏。
“‘淄博烧烤’火出圈虽然和山东楼市复苏的直接关系不强，但提升了城市形象和置业优势，对后续山东各城市的楼市复苏或将带来间接正面影响。”严跃进说。
因城施策叠加显效
纵观去年全年，在多重超预期因素影响下，交易数据出现明显拐点。“2022年房地产市场呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续等特点。”中原地产首席分析师张大伟说。
面对市场震荡，一系列楼市调控政策陆续出台，促进房地产市场修复。去年3月以来，楼市调控政策密集发布，各地因城施策，从优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低交易税费、推进“带押过户”等各方面发力。据中指研究院监测，2022年有超300个省市（县）出台政策超千条，政策优化频次达到近年峰值。
2022年3月，郑州成为第一个取消“认房又认贷”的城市，明确“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。此后，苏州、南京、青岛、天津等重点城市均优化“认房又认贷”。“郑州取消认房认贷的举措对国内其他重点城市有示范意义，实质性降低了购房成本，释放改善换房需求，促进市场修复。”刘丽杰说。
2022年5月，长沙成为第一个提出“以租换购”的城市，将存量房盘活供作租赁住房，盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算，在履约期内可交易。此后，成都、重庆、西安等地也有“以租换购”政策出台。
“‘以租换购’政策的创新之处在于，打通了新房、二手房和租房市场通道，为其他城市提供了新的政策调整样本。”刘丽杰表示，存量房源作为租赁住房，一方面切实增加租赁房源供给；另一方面10年及以上的锁定期限，为市场提供了一批长期稳定租赁房源，有效缓解当下租赁市场“不稳定”的痛点。
去年以来，佛山、东莞、廊坊等核心城市周边城市全面取消限购。杭州、南京、武汉等二线城市放松多孩家庭购房政策，多孩家庭可新购一套房，同时降低二套房首付比例。
今年以来，我国经济呈现恢复向好态势，房地产市场的稳定性尤为重要，“稳支柱”“促需求”“防风险”成为2023年房地产行业的政策主题。一季度，中央和相关监管部门多次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求。据中指研究院监测，一季度全国有超百个省市（县）出台政策超180条，各地政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市政策涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。
4月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。“结合会议释放的相关信号，防范房地产风险仍是重点，在当前的市场环境下，房地产政策环境整体仍处于宽松状态。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，“整体来看，今年以来房地产市场运行的好转更多为恢复性好转，市场内生动力仍偏弱。短期来看，稳定购房者置业信心和预期仍是促进房地产市场恢复的关键。”
陈文静认为，二季度，前期已出台的保交楼、加大“三支箭”支持房企融资等政策有望继续落实到位。各地楼市政策或继续优化，如重点一二线城市库存较高的郊区，或按照一区一策原则，优化限购条件和认房认贷政策；结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持；降低房屋交易税费等。
“随着经济恢复和城市发展，核心一二线城市将继续发挥经济、人口、产业等基本面优势，房地产市场具有较大发展空间。经济发展较弱、人口流出城市，预计市场将基本修复到疫情前的平稳状态。”刘丽杰说。 （作者：中国经济网记者 李 方 来源：经济日报）
重庆首套房贷款优惠政策
新年伊始，随着楼市出现趋势性下滑调整，随着货币政策也比之前松快了，房贷市场出现一个转折性变化——房贷利率一改“居高不下”的态势，部分银行悄然下调上浮幅度。
去年以来，首套上浮20%以上的昂贵利率，让购房者心痛不已。购房者每个月多付不少利息，二三十年贷款期下来，被“上浮”的利率更是惊人。
新年第一周，上游新闻·重庆商报记者走访房贷市场发现，部分银行已经悄然下调房贷利率上浮幅度。
小松动显现
贷款利率下调5~10个百分点
进入2019年，记者致电各大银行及实地走访个贷中心，发现重庆地区的房贷利率已经悄然松动。
首先看四大行，在房贷方面已经出现整体定价上的微降。一家国有大行个贷经理告诉记者，该行从1月份开始下调利率上浮幅度，首套房利率从上浮20%下调至15%，二套房从上浮25%~30%下调至20%。
综合四大行情况来看，截止到1月7日上午，两家国有银行明确表示有所下调，首套房利率上浮幅度统一都调整为15%，二套房贷利率上浮20%；另外两家国有银行个贷中心表示，“还没收到调整通知”、“没有任何变化”。从执行上看，仍是延续去年四季度的定价标准：一家银行首套房贷利率上浮20%，二套房上浮25%~30%。另一家国有大行相比最“贵”，首套上浮25%，二套上浮30%。
再看股份行，某股份行两江新区支行客户经理对上游新闻·重庆商报记者说，该行首套房贷利率近期确实有所松动，二套房调整幅度更加明显，从30%~35%下调至20%~25%（具体看个人征信）。至于放款时间，该个贷经理表示，“资料齐全的话，一周内就能审批完，3天就能放款。”
250万元住房
贷款30年省钱近20万
记者咨询多个楼盘售楼部了解到，在合作的银行中，部分从1月份开始下调利率上浮幅度，首套房利率从上浮20%下调至15%，二套房从上浮30%下调至20~25%。
某家位于悦来会展中心附近的大型楼盘，置业顾问向记者介绍说，目前正在开盘的有高层、叠拼两类产品，其中最受关注的高层户型，从元旦节开始，就有不少改善型需求的客户前来咨询，“除了这次开盘价没有太大变化外，信贷政策松动也促使了一部分刚需客户产生换房的念头。”在有合作的七八家银行中，有近一半已经出现微调，利率上浮幅度相当于下调了5%~10%。
在冉家坝某大型知名房企的签约中心，现场办公的一家大型股份行信贷经理告诉记者，该行执行首套上浮20%、二套上浮30%，但对一些品牌龙头房企的客户，一手房按揭贷款利率会有所降低，比如在这家房企的签约客户，若资信没有问题，则是首付上浮15%、二套上浮20%。
综合来看，目前重庆地区首套房贷款利率主流为基准利率上浮15%，二套房贷款利率主流为基准利率上浮20~25%，比去年四季度有所微调。
这一“惊喜”，让“刚需族”省下了不少利息，月供压力有所减轻。以购买总价250万元的房子为例，首付三成贷款30年，若是利率上浮25%，月供为10633.18元；若是利率上浮15%，月供为10085.04元，每月少还款548.14元，而30年的总利息则少了19.73万元。
【纵深】
房贷拐没拐？这两方面可探风向
房贷利率出现松动，是否意味着楼市信贷拐点已现？对此，有业内人士指出，如何看“拐点”， 可参考两个方面：一看大行、二看总行。
真正有代表性的“拐点”，一般来说，总行会有政策意志向下蔓延，支持更多额度、定调房贷增速、信贷结构调整，有时还会调低风险内评法里的房贷计提、调整行内资金转移定价以促使下级行行动起来。
此外，看一个城市的主流房贷利率，现阶段还需看主流大行的价格水平。因为一般情况下，主流大行才是一座城市房贷利率价格的“压舱石”，如果四大行都“按兵不动”仅仅是一些中小银行对优质资质客户放出较低利率的首套房贷，这并不代表有更广泛的影响。
例如一家总部在北京的股份制银行，重庆分行房贷业务就不是当期重点业务，所以增量很小。在这样的前提下，记者数次从该行重庆分行的两江个贷中心了解到，额度非常有限，每年放出的房贷屈指可数，并且从2017年至今，已经连续两年停掉了二手房贷款。
此外，不同楼盘、不同客户资质也是影响房贷利率的因素。
比如银行的“高净值客户”，可以更快获得贷款。这部分人群通常在理财、贵金属等等方面对银行综合贡献度较高。相比之下房贷是个赚钱不多的“鸡肋”，就被视为“补充”产品线用的，配合服务好优质客户。例如一大型外资银行重庆分行房贷部人士就对上游新闻·重庆商报记者说，针对该行理财资金在50万元以上的客户，“可以申请到更加优惠的房贷利率”，首套房利率从上浮20%下调至15%，二套房相对更有优势，直接下调至上浮16%。这算是在二套房中，非常有吸引力的利率价格了。
二是，对于一手房按揭贷款，若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷也可能会多得一份“优惠”，因为这对银行整体盘子而言，意味着“回款”。
【猜想·走势】
平均房贷利率已结束“连涨”
2019年房地产市场的走势看信贷走势
据融360大数据研究院监测，2018年11月，全国首套房贷款平均利率结束连续22个月的上涨。
根据融360数据，2018年11月全国首套房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比10月持平，结束连续22个月的上涨；同比去年11月首套房贷平均利率5.36%上升6.53%。
融360分析师李唯一认为，一方面经过前期一系列严格的调控措施，多数投资性质的贷款需求、加杠杆的投资行为已得到有效抑制，市场刚需群体占据主要部分，限购限售政策出现地区差异化，有针对的调整来保障刚需群体的利益，银行出现利率下调也不失为保障刚需利益的措施之一。
房贷利率的下调，是刺激刚需“上车”的第一步。1月4日，央行宣布降准，将释放资金约1.5万亿元。此次降准相比前4次，全面将准力度更大，政策转暖信号更强。
“历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好。”对于房地产行业影响，张大伟表示，降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，对购房者按揭来说，也能够相对获得平稳的信贷价格。可以明确的是，2019年房地产市场的走势如何，更多看信贷走势。
易居研究院副院长杨红旭近日也公开分析表示，对于个人房贷而言，央行降准后，部分商业银行必然会加大个人房贷方面的贷款投放力度，贷款门槛降低，房贷利率在2019年将现稳中略降的趋势。
上游新闻·重庆商报记者 郭欣欣
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原文地址"重庆首套房贷款条件（重庆首套房贷款优惠政策）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/96924.html。
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