让与担保不能排除强制执行，下面是首都法苑给大家的分享，一起来看看。
中信信托可以抵押贷款吗
【摘要】
以《查扣冻规定》第十七条、《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，对涉案房屋要求停止执行，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，即执行异议人（案外人）必须具备房屋购买人的身份。
当事人之间法律关系性质，不应受制于签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，陈某与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，陈亮不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。红枫房产公司与陈某的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房购销合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不成立房屋买卖关系的前提下，陈某并不具备买房人的身份，其以《查扣冻规定》、《优先受偿权批复》等相关规定主张享有排除强制执行的实体权利不能成立。
附：
1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过。现予公布，自2002年6月27日起施行。
上海市高级人民法院：
你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
【案例全文】
陈亮与昆山红枫房地产有限公司、中信信托有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
陈亮与昆山红枫房地产有限公司、中信信托有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书
(2016)最高法民终369号
(2016)最高法民终369号
上诉人（原审原告）：陈亮，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。
法定代表人：陈一松，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。
法定代表人：胡方云，该公司董事长。
委托代理人：黄惠民，上海君康律师事务所律师。
上诉人陈亮与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，江苏省高级人民法院于2015年12月18日作出(2014)苏民初字第00025号民事判决。陈亮不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月20日开庭审理了本案。陈亮的委托代理人王飞、王学茂，中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉，红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年10月29日，红枫房产公司开发建设的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号红枫苑1-17#商品房屋取得（2010）预售准字第301号商品房屋预售证书。
（一）关于红枫房产公司与陈亮之间签订与履行商品房买卖合同的事实
1、合同签订情况。
（1）2010年12月13日，红枫房产公司与陈亮签订了两份《商品房购销合同》，约定：红枫房产公司将其开发的位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅501.502#幢501号（以下简称501号）、501.502#幢502号（以下简称502号）房屋出售给陈亮。每套房屋住宅建筑面积532.08㎡，储藏室建筑面积99.18㎡，单价40000元/㎡,商品房总价款25250400元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月10日前将取得江苏省昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该《商品房购销合同》已在江苏省昆山市住房与城乡建设局办理了网签备案手续。
（2）同日，红枫房产公司（甲方）与陈亮（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍、胡丽亚（丙方）签订了《＜商品房购房合同＞补充协议书》（以下简称《补充协议一》），约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑5号501、502室别墅，建筑面积共计1262.52㎡出售给乙方，并签订两份《商品房购销合同》（网签备案），经各方协商一致达成如下补充条款：一、甲方考虑到各方因素，要求登记备案的合同所显示的房屋价格为每平方米单价4万元，但双方实际约定的房屋总价为每套500万元，备案登记的房屋销售价格不再适用。二套别墅总价1000万元，乙方在本协议签订后支付。二、甲方应在2011年5月15日前交房，同时履行甲方其他卖房义务。因考虑到施工期限的不确定因素，甲方如未能在2011年5月15日前交房的则有权选择解除合同；甲方选择单方合同解除的，须同时满足以下条件：1、甲方补偿乙方270万元，2、甲方将购房款和补偿款合计1270万元在提出解除合同前支付给乙方；否则甲方不得选择解除合同。2011年5月16日之后如需解除合同，需经双方协商一致。三、若甲方违反《商品房购销合同》及本补充协议约定的，应向乙方支付违约金200万元，并承担乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限差旅费、诉讼费、律师费（按照房款及补偿金总额的8%计算）等相关损失，本条约定为各方自愿。四、丙方在签订本补充协议时已知悉甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购销合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之日次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。
（3）红枫房产公司（甲方）与陈亮（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍（丙方）于2011年12月21日又签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定：双方基于原《商品房购销合同》及补充协议，再行协商补充如下：甲方有权在2012年8月20日前回购上述2套房屋，2套房屋的回购房款总价格为1160万元；或在2012年12月20日前回购上述2套房屋，2套房屋的回购房款总价格为1280万元。如甲方回购上述房屋必须将回购房款一次性汇入乙方账户，乙方在收到回购款三日内配合甲方解除购房合同手续。
（4）2011年12月21日，甲方林献荣与乙方红枫房产公司、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍签订了《备忘录》，载明：双方根据之前签订的购房补充协议及借款协议等文件，经过协商达成如下备忘意见：一、双方确认截止本备忘录签订之日乙方欠甲方借款利息及购房违约金款项共计2845万元，现甲方考虑乙方目前经营状况同意乙方暂仅需支付1723万元（其中600万元由徐永飞担保的其担保协议继续有效），乙方分别于2012年5月、8月、12月底前分3次，分笔575万元、575万元、573万元支付给甲方。但如果乙方在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给甲方；如果截止2012年12月30日未能达到上述销售业绩，则该1122万元给予免除而不予支付。二、乙方均确认上述欠款为共同债务，对该债务承担连带责任。三、产生争议的由原签订的购房合同约定的解决争议方式执行，本协议一式二份，双方各执一份。
（5）林献荣向红枫房产公司出具《承诺》载明：承诺人向受诺人借款5000万元，要求受诺人以房屋网签形式作抵押。于是在2010年12月13日承诺人与受诺人签订六套别墅的购房合同及补充协议书；2010年12月以陈亮与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年4月1日赵梦圆与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年5月4日孙月娥与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年3月1日叶金康与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2010年12月13日李剑峰与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书。另，2011年8月31日受诺人向承诺人借款4000万元，仅签订了借款协议。现经双方协议，本承诺人特别承诺如下：1、上述所有购房人均已与承诺人签订房屋权利义务转让合同，上述所有购房合同的购房人的所有权利义务归属于承诺人。2、若上述房屋另有购房意向者，则承诺人配合受诺人解除相应编号的购房合同，但是受诺人须在解除合同前将该套房屋售价的70%支付给承诺人。3、承诺人收到全部购房款及双方约定的补偿金后，确保在3日内配合受诺人完成剩余房屋的合同解除及退房注销工作。4、因原购房合同的当事人并非承诺人本人而未能解除合同及退房注销工作时，由承诺人承担受诺人的一切损失。该《承诺》上由林献荣、胡方云、胡丽亚、单建珍（代）签名，并加盖了红枫房产公司的公章。
2、款项支付情况。陈亮于2010年12月13日、12月14日通过银行转账向红枫房产公司支付了全部购房款共计1000万元，红枫房产公司出具了收款收据。
3、房屋交付情况。经查明，陈亮购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。2012年12月28日，陈亮与红枫房产公司签订《房屋交付确认书》，约定：陈亮向红枫房产公司购买的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑501、502室，红枫房产公司已向陈亮提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件。双方约定红枫房产公司将房屋以现状交付给陈亮，并承诺交房后三月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成，由陈亮自行完工，完工所需工程费用由红枫房产公司承担。该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由红枫房产公司转移给陈亮等。
4、一审法院依职权调查的情况。
本案审理过程中，一审法院就涉案别墅的情况向江苏省昆山市住房和城乡建设局进行了调查，该局工作人员称“2011年左右地上地下500㎡的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的。”
（二）关于中信信托公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实
中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》和《抵押合同》），约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向一审法院申请执行，一审法院于2012年7月23日立案执行。
2012年8月1日、2日，一审法院通过江苏省昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。
2014年4月9日，一审法院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。陈亮于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，一审法院受理后，于2014年8月15日作出（2014）苏执异字第0003号执行裁定，认为案外人陈亮主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却法院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人陈亮的异议。陈亮不服该裁定，遂提起本案诉讼。
陈亮向一审法院提起诉讼称，2010年12月13日其向红枫房产公司购买了其开发的位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区云鼎红枫苑别墅第501、502号房屋，双方签订了商品房购销合同及补充协议，并依法在江苏省昆山市住房和城乡建设局进行网签备案登记。合同签订后，陈亮已于2010年12月13日、12月14日支付了全部购房款共计1000万元。陈亮已经向红枫房产公司办理了交付手续，已经实际占有涉案房屋，涉案房屋未办理过户登记手续的原因不在陈亮，而是由于红枫房产公司未能满足过户登记的条件，陈亮对未办理过户登记手续没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，陈亮对涉案房产享有特殊的实体权利，足以阻却执行，法院应当立即停止执行。作为执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同均作出赋予强制执行的公证文书，不符合法律规定，应不予执行。此外，执行法院的查封程序不合法。遂诉至法院，请求判令：1、立即停止对位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区云鼎红枫苑别墅501号、502号房屋的执行，并解除查封措施；2、诉讼费用由中信信托公司、红枫房产公司承担。庭审中，经一审法院释明，陈亮自愿撤回要求解除查封措施的诉讼请求。
中信信托公司答辩称，（一）本案起诉已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月15日作出，陈亮提起本案诉讼已经超过了15日的起诉期限，应当驳回。（二）陈亮对涉案房屋不享有所有权，法院有权强制执行。（三）陈亮与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。陈亮并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据。从陈亮提供的《商品房购销合同（补充协议）》等证据看，其与红枫房产公司约定的回购条款，属于非典型的担保。故陈亮与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。（四）陈亮不享有依据《查扣冻规定》第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，陈亮并未支付全部价款。陈亮与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，陈亮也未就其已经实际支付全部购房款提供证据加以证明。其次，涉案房屋尚不具有占有使用之条件。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，红枫房产公司尚未办理竣工验收手续，且根据中信信托公司提供的现场公证书来看，涉案房屋不仅不符合交付的约定条件，也不具备正常使用条件。再次，陈亮提交的《房屋交付确认书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。因此，该《交付确认书》不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，陈亮不享有阻却执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回陈亮的诉讼请求。
红枫房产公司答辩称，陈亮与红枫房产公司之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。陈亮与红枫房产公司所签订的《商品房购销合同》实际是对该借贷行为的抵押担保。请求驳回陈亮的诉讼请求。
一审法院认为，该案的争议焦点为：（一）陈亮的起诉是否超过法定期限；（二）红枫房产公司与陈亮之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；（三）陈亮有无排除执行的实体权利。
（一）关于陈亮的起诉是否超过法定期限的问题
一审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月15日作出，8月26日向陈亮邮寄送达，陈亮于9月9日将本案起诉状递交本院，故陈亮的起诉并未超过法定期限。
（二）关于红枫房产公司与陈亮之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系
陈亮主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同关系；而中信信托公司和红枫房产公司则主张，陈亮与红枫房产公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。综合审查各方当事人提交的全部证据材料，一审法院认为，红枫房产公司与陈亮之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：
1、双方签订的《商品房购销合同》与《补充协议》差价巨大。《商品房购销合同》约定2套别墅总价款5000余万元，单价40000元/㎡；而两份补充协议则约定2套别墅总价款1000万元，单价仅为7900元/㎡，价格相差达5倍之多。红枫房产公司、中信信托公司主张的涉案别墅同期市场价均在2.9万元/㎡以上，经一审法院向江苏省昆山市住房与城乡建设局工作人员了解，2011年涉案别墅的市场价应为2万元/㎡左右。因此，涉案房屋的购买价格严重偏离了市场行情，有违常理。
2、合同中的回购条款符合借贷融资的特征。陈亮与红枫房产公司在两份补充协议中均明确约定了红枫房产公司的合同解除权和回购权。其中，2010年12月13日《补充协议一》中约定红枫房产公司如未能在2011年5月15日前交房的则有权选择解除合同，并要在解除合同前支付270万元补偿款。2011年12月21日《补充协议二》进一步约定红枫房产公司有权回购房屋，并明确了不同回购时点的具体回购价格。在开发商逾期交房的情况下，享有合同解除权的是开发商而不是买房人，且双方当事人在补充协议中关注的内容只是开发商应当在合同解除后给予买房人多少补偿款，这显然与一般房屋买卖合同的约定不符，也与房屋买卖的合同目的不符；而补偿款或回购款的固定化以及其与开发商回购房屋时间的对应关系更说明双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的，双方约定的回购款或补偿款实属对借款利息的约定。
3、红枫房产公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林献荣与红枫房产公司签订的《备忘录》中载明“如果红枫房产公司在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林献荣”。其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实红枫房产公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，亦可佐证本案中红枫房产公司与陈亮之间的借贷融资关系。
4、林献荣向红枫房产公司出具的《承诺》中载明“林献荣向红枫房产公司贷款5000万元，要求红枫房产公司以房屋网签形式作抵押，于是2010年12月陈亮与红枫房产公司签订两套别墅的购房合同及补充协议书”等，上述内容进一步证明陈亮与红枫房产公司签订《商品房购销合同》仅仅是作为借贷的担保，双方并无真实的房屋买卖关系。
综上，一审法院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与陈亮签订商品房买卖合同的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故陈亮主张其与红枫房产公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，不予采信。
（三）关于陈亮有无排除执行的实体权利问题
本案中，陈亮以《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。一审法院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，陈亮与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，陈亮不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。
综上，一审法院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与陈亮的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房购销合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不成立房屋买卖关系的前提下，陈亮并不具备买房人的身份，其以《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。至于陈亮提出中信信托公司申请执行的《执行证书》及其他公证文书无效的问题，属于对执行依据提出的异议，并不属于执行异议之诉的审查范围，依法不予理涉。据此一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决：驳回陈亮的诉讼请求。一审案件受理费168052元，由陈亮负担。
陈亮不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审及二审诉讼费用均由中信信托公司及红枫房产公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误。本案中陈亮与红枫房产公司之间的法律关系为房屋买卖合同关系，并不是一审法院认定的名为房屋买卖实为民间借贷关系。陈亮依约支付了全部购房款，红枫房产公司出具了购房款收据。陈亮在一审中已经提供了相关证据，证明购买价格之所以差额较大，是因为2010年红枫房产公司为了向中信信托公司取得贷款，与中信信托公司签订了借款合同，并签订了《财务顾问合同》。该《财务顾问合同》约定红枫房产公司销售涉案房产的价格、销量等各项指标。红枫房产公司与业主签署合同时，不得不将合同价款按照《财务顾问合同》中的要求写的较高。后针对销售单价过高问题进行协商，双方才对购买价格进行了调整，签署了《补充协议》。红枫房产公司为了完成《财务顾问合同》约定的销量指标以及回笼资金需要，以稍低于市场价的价格出售给购房人的行为是完全合理的。回购条款相当于违约责任条款，回购款与购房款的差额部分是红枫房产公司的违约金或赔偿损失的数额，双方直接约定了损失数额，损失数额是根据一定的利率和期间计算而来，必然与回购房屋的时间有对应关系。对于逾期交房的违约责任，在《昆山市商品房购销合同》中已经作了明确约定，赋予了购房人的合同解除权。在补充协议中，虽然约定了红枫房产公司在逾期交房时可以解除合同，却也附加了承担高额回购款即违约金或赔偿损失的责任。一审法院认定回购款是对借款利息的约定没有任何依据。林献荣与红枫房产公司签署的《备忘录》以及林献荣单方向红枫公司出具的《承诺》，与陈亮无关。该证据的证明力较弱，在没有其他证据相互印证的情况下，一审法院不应当将其用于对本案关键事实进行认定的证据，不应当采信该份证据。（二）一审法院适用法律错误。一审法院将清晰的房屋买卖合同关系错误地认定为民间借贷关系，应当予以纠正。退一步说，即便双方存在借款关系，在红枫房产公司无力偿还债务时双方签署并履行房屋买卖合同，那么该借款也已经转为购房款。
中信信托公司答辩称，（一）双方之间不存在合法有效买卖合同，系“名为买卖，实为借贷”。合同购房价格极低，有违常理。陈亮与红枫房产公司签订的《购销合同》约定房屋共计5050.08万元，但又通过《补充协议》的方式将购房款变更为1000万元，折合单价仅7900元/㎡，远低于涉案别墅同期市场均价2.9万元/㎡。合同约定红枫公司享有单方解除权及回购权，表明陈亮无购买涉案房屋目的。以上表明，红枫房产公司无意出售涉案房屋，陈亮亦无购买涉案房屋的目的。固定化的补偿款或回购款实质是利息约定。林献荣与红枫公司签订的《备忘录》和《承诺》证实陈亮和红枫房产公司之间为借贷融资关系。（二）陈亮不享有排除执行涉案房屋的实体权利。陈亮与红枫房产公司之间并非真实的房屋买卖关系，陈亮并未支付购房款。根据本案的实际情况，陈亮也不可能实际合法占有使用房屋。综上，请求驳回陈亮上诉，维持原判。
红枫房产公司未进行书面答辩，其二审庭审时表示该公司与陈亮所签房屋买卖协议是名为买卖实为借贷融资，签订房屋买卖合同主要是为借款进行担保，请求驳回陈亮的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点是陈亮主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。
根据一审及二审期间查明的事实，陈亮主张排除强制执行的理由是其与红枫房产公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，该买卖关系依法应受到法律保护。对此，陈亮提供了与红枫房产公司签订的《商品房购销合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、银行转账凭证、收款收据、《房屋交付确认书》及房屋预售网签备案等证据，以证明双方房屋买卖关系的真实性、合法性。本院认为，尽管陈亮提供的有关证据能够证明其与红枫房产公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系的证据，尚有不足。主要理由为：第一，红枫房产公司作为讼争房屋出卖人，认为其与陈亮之间的房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。红枫房产公司认为陈亮所购别墅实为该公司为担保林献荣的债权而签订，林献荣是陈亮等出借款项的集资转贷人，其与红枫房产公司系民间借贷关系。这一意见与红枫房产公司、东方云顶公司、胡方云、单建珍与林献荣2011年12月21日所签《备忘录》载明双方确有借款本息和林献荣向红枫房产公司出具的《承诺》中有关林献荣将房屋权利义务转让陈亮、林献荣承诺在另有购房者的情况下配合红枫房产公司解除房屋转让协议并取得70%房屋售价的约定相印证。红枫房产公司主张其与陈亮之间不是房屋买卖关系，而是借贷担保关系，具有可信性。第二，陈亮与红枫房产公司签订房屋买卖合同，有违常理。一是，双方购房价格约定与常理不符，也背离市场行情。双方所订《商品房购销合同》约定陈亮所购两套别墅总价格为5000余万元，每平方米单价为4万元，而随后签订的《补充协议一》约定每套别墅价格为500万元，两套共计1000万元，每平方米单价仅为7900元，该价格与网签备案合同价格相差5倍由于，这一差异与正常的房屋销售明显不符。同时，根据一审法院对房屋价格的调查情况及各方的陈述，涉案别墅2011年的市场均价在每平方米单价2万元左右，陈亮所购房屋价格也较大的背离了市场行情，有违市场规律。二是，作为房屋购销合同，购房人的目的是取得房屋，出卖方的目的是获得卖房款，但双方的《补充协议一》、《补充协议二》却明确约定红枫房产公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权的行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同的目的不符。同时，《补充协议一》和《补充协议二》还约定了红枫房产公司行使解除权的条件及不同回购时间需支付的固定回购价款，而陈亮也自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般的银行同期同类贷款利息，利息达到年利率36%，这也与房屋买卖合同的特征不符。第三，结合红枫房产公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年8月1日、8月2日即被中信信托公司申请查封之情况，陈亮所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实的房屋买卖关系。第四，陈亮虽认为其与红枫房产公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定，陈亮主张其与红枫房产公司存在房屋买卖关系，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据。如陈亮与红枫房产公司存有纠纷，可以另寻法律途径解决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168052元，由陈亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长： 贾劲松
审 判 员： 李 春
代理审判员： 高 榉
二Ｏ一六年六月二十九日
书 记 员： 武泽龙
中信银行中国外贸信托贷款
继由中国信托业协会牵头的“2022年信托业专题研究课题”确定之后，中国信登近日也牵头多家信托公司及相关机构推进课题研究工作，并将焦点鲜明地对准了金融科技。
信托百佬汇记者了解到，中国信登新近确定的2022年度研究课题包括7个主题：合规科技融合；外部数据应用；网络安全协作；行业云；数字化运营；数字化资管；数字化风控。
值得一提的是，这是中国信登首度领先信托公司参与重大课题研究，考虑到不同成员单位在业务侧重及资源禀赋方面的差异，每个课题设置了牵头人、共建人和参与人三个层次的参与方式。
7大课题具体分工
信托行业正面临数字化转型和监管数智化升级的压力，有数字化能力建设的共性需要，这是中国信登确定了2022年度重点研究课题的背景。
1、 合规科技融合
牵头人：中国信登
共建人∶建信信托、万向信托、百瑞信托、长安信托、华澳信托、华宝信托、交银信托、平安信托、上海信托、中建投信托、普华永道、中保保险资产登记、海捷、恒生电子、盈丰软件、立思辰
参与人︰国元信托、大业信托、光大兴陇信托、国民信托、国投泰康信托、杭州工商信托、财信信托、华融信托、华润信托、吉林信托、陆家嘴信托、山东信托、爱建信托、苏州信托、厦门信托、中诚信托、金谷信托、中海信托、中航信托、中铁信托、中原信托、深圳证券通信、鲁信科技
2、外部数据应用
牵头人：中航信托
共建人：长安信托、华澳信托、德勤、中保保险资产登记、海捷、恒生电子、迅策科技、东方财富
参与人∶大业信托、国投泰康信托、杭州工商信托、华宸信托、吉林信托、交银信托、昆仑信托、山东信托、爱建信托、金谷信托、中海信托、中铁信托、外贸信托、深圳证券通信、鲁信科技、恒生聚源、安永、联通西部创新、立思辰
3、网络安全协作
牵头人：江苏信托
共建人：中航信托、中融信托、百瑞信托、交银信托、上海信托、五矿信托、杭州安恒、鲁信科技、上海赛博
参与人∶国元信托、安信信托、长安信托、大业信托、光大兴陇信托、国联信托、国投泰康信托、杭州工商信托、华宝信托、昆仑信托、陆家嘴信托、苏州信托、厦门信托、金谷信托、中建投信托、中铁信托、中信信托、安永、立思辰
4、行业云
牵头人：长安信托
共建人：中融信托、联通西部创新、中国金电、默安科技
参与人：杭州工商信托、吉林信托、交银信托、昆仑信托、金谷信托、中铁信托、外贸信托、恒生电子、鲁信科技、神州数码、立思辰
5、数字化运营
牵头人：华澳信托
共建人：百瑞信托、华宝信托、五矿信托、英大信托、鲁信科技、上海擎创、普华永道、顶点软件、恒生电子、金证科技、江南科友、览众科技、立思辰
参与人：北方信托、长安信托、大业信托、光大兴陇信托、国民信托、国投泰康信托、杭州工商信托、华宸信托、华融信托、华润信托、吉林信托、交银信托、昆仑信托、天津信托、厦门信托、新华信托、金谷信托、中海信托、中铁信托、恒生聚源、安永
6、数字化资管
牵头人：外贸信托
共建人：中航信托、百瑞信托、北方信托、五矿信托、英大信托、顶点软件、恒生电子、万得资讯、江南科友、盈丰软件、立思辰
参与人：安信信托、长安信托、光大兴陇信托、国投泰康信托、杭州工商信托、华润信托、吉林信托、交银信托、山东信托、天津信托、厦门信托、金谷信托、中融信托、中铁信托、鲁信科技、云象网络、安永、览众科技
7、数字化风控
牵头人：浙商金汇信托
共建人：华能贵诚、恒生电子、金仕达等
参与人：光大兴陇信托等
行业金融科技整体偏落后
相对于其他金融子行业，信托行业的金融科技水平逐步提升，但仍显落后。
近年来，监管层一再表示，信托公司要提升信息科技支撑引领能力。具体包括要深入研究应用金融科技，强化科技赋能，聚焦服务实体经济与服务人民美好生活两大目标，深化自主研发、自主设计、自主管理能力，提升服务效率，降低成本，改善客户体验，提升产品和服务的竞争力，为公司转型发展提供强大支撑和引领。
来自中国信托业协会的数据显示，2020年行业投入超过14亿元，平均每家信托公司超过2600万元，其中有3家公司超过1亿元、8家公司超过4000万元。同时，90％以上信托公司设立了专门的金融科技部或者信息技术部门归口管理和推进金融科技转型，已有近半数信托公司将金融科技转型确定为公司战略重点，并设计了明确的转型目标及路线安排。
有行业观察人士表示，尽管近年发展速度较快，信托公司在金融科技运用实践过程中仍存在痛点，既有数字化过程中常见的存在“数据孤岛”、数据安全隐患等常见问题，也有在数字化转型的新形势下演变出的复合人才稀缺、配套激励机制欠缺等新问题。
责编：糯糯
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