首套公积金贷款利率下调 楼市“银十”前迎政策组合拳 有何深意，下面是新京报给大家的分享，一起来看看。
公积金贷款门槛降低
央行9月30日晚间发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
这是继9月29日晚间金融监管部门决定阶段性调整部分城市首套住房贷款利率下限，以及9月30日傍晚财政部门“对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人已缴纳个人所得税予以退税优惠”之后，楼市迎来的又一重大利好政策。
有业内人士认为，楼市“金九”成色不足，在“银十”前两天迎来三重利好，监管部门打出政策“组合拳”，或对“十一”期间购房需求形成刺激作用，并将提振四季度房地产市场行情。但不排除后期还有重磅政策推出的可能。
另有业内人士指出，当前央行出台两项利好政策主要覆盖范围仍限定为首套房，这意味着当前政策仍主要针对刚需人群，体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则，预计未来房价不会因此迅速攀升。
30年期限的百万公积金贷款可省超2万
针对此次调降，中原地产首席分析师张大伟计算，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，若购房者贷款100万期限30年，按等额本息方式还款，可节省约2.95万元，月供减少81.9元；若按等额本金方式还款，则可节省约2.3万元。
来源：中原地产测算。
张大伟表示，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。“公积金政策是各地可以执行的最没有成本的救市工具，除了受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以各地执行。”
据了解，目前三线城市公积金最高额度普遍在50万，二线城市平均60万-80万，北京等一线城市最高120万的公积金上限贷款额度。
此外，针对今年10月1日前已发生住房公积金贷款的购房者，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华介绍，年内贷款利率仍将维持原来公积金贷款利率，2023年1月1日起将按照调整后的公积金贷款利率。
为什么调降首套个人住房公积金贷款利率？
周茂华指出，由于市场利率、房贷基准利率、商业贷款利率均已下行，市场对公积金贷款利率下调也有一定预期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。而公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。
英大证券研究所所长郑后成表示，降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了“稳地产”的关键之处。与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。
“降低首付只是降低商品房的购买门槛，但是并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力。”郑后成指出，从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，即降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱亦认为，公积金是购房者重要的贷款方式之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求的支持。
东方金诚首席宏观分析师王青指出，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，这一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费，另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。
政策打出的“组合拳”效果会如何？
针对近期宏观政策加大对房地产市场的支持力度，两天三项重磅政策密集出炉的情况，中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员周学智表示，政策已经打出了“组合拳”，这将有助于托底房地产市场，助力房地产市场企稳。
王青表示，近期稳楼市政策密集出台，一个重要背景是楼市“金九”成色不足。数据显示，九月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。
“后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。”王青指出，其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。
王小嫱亦认为，24小时内监管部门出炉三个重磅政策，体现了中央对于支持房地产回稳的导向。今年以来，多个城市逐步放松调控，但市场修复较为缓慢，购房者的市场信心并未大幅恢复。按照以往经验，中央政策对市场信心的传导大于地方政策的纠偏。四季度，在中央多个政策的加持下，市场信心将改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。
此外，郑后成指出，有效提振房地产市场需多措并举。降低房贷利率诚然是关键，但是除了通过降低房贷利率切实降低购房成本之外，有效提振房地产市场还需要打出“组合拳”，包括有效控制新冠肺炎疫情，并辅以降低首付等举措，不排除后期还有重磅政策推出的可能。
新京报贝壳财经记者 姜樊
编辑 岳彩周
校对 付春愔
公积金贷款额度低到鸡肋
在中国，每个人都可以拥有一个特殊的“钱包”，每月都有几百、几千块的收入。
但现在，有人提议，把这个钱包拿走，想征求下你的意见，问你是啥看法?
这个钱包，就是住房公积金，关于是否取消公积金，最近又一次引起了大众的激烈讨论。
这个话题不算新，早在今年2月份就有经济学家表示：为了应对疫情对企业的影响，为了帮中小企业减免税负，建议取消住房公积金制度。
而随着“两会”将至，不少人大代表也纷纷表示，打算在两会上呼吁取消公积金制度。
公积金成了人人喊打的老鼠。
这一次，公积金制度真的要取消了吗?公积金究竟动了谁的奶酪，为什么这么多人想要消灭它。
对于老百姓来说，公积金最大的用途就是买房，能享受3.25%的贷款，而商业贷款利率则高达4.9%。
说一个数字更直观，同样贷款80万元，期限30年。
按照等额本息计算得出：商业贷款需要还73万利息，公积金贷款则需要还45万，也就是说，使用公积金能帮你省下28万，相当于省下了一辆便宜点的大奔驰。
除此之外，公积金还可以用于租房、老房改造、低保家庭提取、重大疾病支付报销等等。
拿小编所在的上海为例，每个月最高可以提取2000元来支付房租，再加上公司的补助，租房基本不花钱了。
这样看，公积金挺香的呀。
公积金制度，最早可以追溯到1990年。
当时中国人均住房面积仅有7-8平方米，住得非常拥挤，整个中国还在实行公房分配制度。
当时的矛盾是要建造更多的房屋，但是国家一时拿不出那么多钱来建造，由此才考虑设立公积金的政策，通过个人出一些、企业出一些、国家出一些，集资来建房子。
以此来帮助穷人，买下一套属于自己的房子。
1990年时任上海市委书记、市长的朱镕基率团赴香港、新加坡等地，考察引进公积金制度。
在1991年2月份，上海开始正式作为试点，实施住房公积金制度，随后推至全国。
发展到现在，中国的房地产系统已经基本建立，商业贷款渐成主流，老百姓买房贷款，主要是以商贷为主，公积金贷款占比逐年下降。
截至2018年底，中国个人住房贷款余额25.75万亿元，而公积金个人住房贷款余额为4.98万亿元，在整个贷款余额中的占比不足20%。
与此同时，公积金贷款的弊端逐渐显现出来。
首先，就是分配不均衡，大部分的油水，都进了国企、事业单位的腰包。
根据2018年《公积金报告》来看，公积金缴存职工人数为14436.1万人，占我国城镇就业人数的33.2%。
说直白点，有公积金的劳动者很少，只有三分之一。
在缴纳公积金职工中，国家机关和事业单位4452.39万人，占比30.84%;国企职工2928.23万人，占比20.28%;城镇私营企业及其他城镇企业职工4449.85万人，占比30.82%。
而在三分之一的缴纳人群中，民营企业职工又更少，又不到三分之一。
这说明，89%的公积金福利，其实是国企、事业单位在享受。
而且，在实际缴纳中，私营企业和国企事业单位，即便是同样的月薪，人家也比你缴纳的多得多。
比如，同样是拿1万元月薪，公积金缴纳比例在5%-12%之间，在私营企业，企业主可以把你的收入拆分为5000底线+5000绩效，这样在按照5%的最低标准缴纳公积金，每月只缴250元。
但是国企就不一样，不差钱，会按照12%的比例足额交，一个月缴纳1200元，算一算，每月人家都比你多缴近1000元。
而且，因为公积金是全额免税，甚至有很多体制内单位，给员工交补充公积金。
合计最高可达公积金缴费基数的34%。
也就是，对于一些国企事业单位，每个月三分之一的工资，都是通过公积金来发放的。
这笔钱不容易支取，闲着也是闲着，很大一部分又通过买房、炒房流入了房地产，进一步拉动了房价上涨。
第二个弊端，随着房价越涨越高，公积金贷款额度也越来越鸡肋。
以上海为例，个人贷款最高额度为50万，夫妻二人以家庭为单位，最高可以借款100万元，
而面对动辄几百、上千万一套的房子，最高限额只有几十万的公积金贷款完全不够，除非是房价比较低的中小城市，一般大城市买房都得另外搭配商贷才能拿下。
公积金贷款额度，和你单位的缴纳额度挂钩。
对大部分私营企业员工来说，一个月只缴纳几百块，贷50万就甭想了，最多只能贷出十几、二十几万，完全是鸡肋中的鸡肋。
而且公积金不支持异地贷款。
换句话说，即便小编在上海缴了10年的公积金，想回老家买一套房子，也是不行的。
历经了19年的变革，公积金制度就像一个陈旧的老爷车一样，越来越难以追赶上中国房地产的腾飞发展，公积金制度急需换血大改革。
目前，也有人提出了解决办法：可以用企业年金来替代公积金。
这个观点，小编是支持的。
将公积金转换成随时可支取的企业年金、让它的用途更多样化，存起来养老或者取出来消费，也给买不起房的年轻人更多的选择。
对于老百姓来说，是实打实的福利。
但也有问题，就是如何去约束企业。
一些企业不给员工缴纳五险一金，都是老生常谈的话题，就连写进法律的经营税，都有一些企业敢少缴漏缴的，如果真实施企业年金，企业岂不是更有恃无恐了，不给咱们交咋办?!
公积金再怎么不济，也是国家强制缴纳，受到法律的约束，从法律强制性上要比年金强。
不能用老百姓们的集体利益，去考验资本家们的良心，特别是在制度没有健全之前。
未来，改良公积金制度，这是大势所趋。
但现阶段，还是要深思熟虑，慎重下手。
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