临近交付却只卖了2套房！富园玖誉府究竟是如何「热销」的？，下面是房产南京V给大家的分享，一起来看看。
南京第三套房贷款政策
准现房、今年就交付、稀缺热销……如果一个项目能在当前的新房市场环境中，兼具以上这些优势，简直就是“buff叠满”。
购房者王先生向我们反映，自己近期前往江北国际健康城的富园玖誉府项目看房时，就险些被宣传的“稀缺热销”给骗了。
他表示自己看过房后才发现，这个项目其实都开盘1年了，眼看交付在即，整体就一百多套房到现在还没卖完。“体量也不大卖了一年，真的是市场的原因吗？他们去年开始卖的时候江北的热度可比现在高多了。这也算热销吗？”
富园玖誉府
那么，富园玖誉府的实际去化情况究竟如何？
热销？滞销！
富园玖誉府即将交付仅卖了2套
最近，家住江北的购房者王先生表示自己最近正准备换房，恰好路过了位于江北国际健康城的富园玖誉府项目，就进去看了一下。
置业顾问表示富园玖誉府是准现房项目，今年就能交付，同时，王先生通过置业顾问的朋友圈发现该项目也以“稀缺热销、一席必争”作为卖点。但王先生对此番说法却有所疑惑。
图源 置业顾问朋友圈
王先生告诉我们：“说是稀缺热销，但现场明明现场没什么人来看房啊。而且这个项目整体只有一百多套房，体量不大，卖了一年还没卖完，这也能算热销吗？”
另外，在富园集团南京城市公司的官方微信公众号上，我们发现项目也有“臻席热销中”的相关宣传词汇。
图源 富园集团南京城市公司微信公众号
针对王先生提出的问题，我们也在南京网上房地产官网上进行了查询。
我们发现，江北国际健康城的富园玖誉府项目第一次开盘的时间为2022年5月3日，随即在2022年6月14日又进行了一次加推，距离首次开盘已过去了1年的时间。
项目整体入网套数为172套，然而1年时间过去了，项目也只成交了2套房源。并非置业顾问口中的“稀缺热销，一席必争”。
图源 南京网上房地产
另外，根据南京网上房地产显示，项目的拟竣工时间为今年9月，据置业顾问表示，富园玖誉府是“准现房”产品，将在今年迎来交付。
图源 南京网上房地产
眼看着交付时间越来越近，未来可能面临着整个小区只有2家住户，“到了晚上小区每家每户都黑漆漆的，这多渗人啊，我不敢买。”王先生表示。
同区域去化冰火两重天
江苏富源在南京“水土不服”
富园玖誉府难卖的背后，虽然有市场风向发生转变、江北新区热度下降的原因，但这可能并非主因。
富园玖誉府隔壁的新悦光年项目，住宅房源总数还比富园玖誉府略多一些，截至目前，项目所有住宅房源都已经销售一空，只剩一些车位和储藏室在售了。
两个项目共享配套，位置相当，却有着天差地别的去化结果。这与开发商的口碑也有一定的关系，新悦光年的开发房企之一就是南京人熟悉和认可的万科，打造的项目遍布南京各个区域，而江苏富园则是宿迁泗洪一家本地的开发房企，此前没有在南京打造产品的经验。
2021年5月，江苏富园溢价拿下了江北国际健康城和迈皋桥两幅宅地，首次进入了南京。然而，这两个项目的问题却是一个接一个：
在南京拿地后发布了“落子帝都，登封金陵”的喜报，以“帝都”作为宣传文案，错误明显；
图源 网络
迈皋桥的富园栖望府拿地五个月出现了安全事故，导致1人死亡。然而，事故的发生并没有为江苏富园敲响警钟，富园栖望府塔吊作业无安全警示，违规施工；
富园玖誉府因为夜间作业未办理夜间施工许可证，而被下达了行政处罚决定书；
图源 南京市人民政府
在开盘前，富园玖誉府将所处的江北国际健康城作为江北核心区进行宣传，混淆区域概念……
图源 网络
种种不规范的施工、宣传行为，似乎也让南京购房者降低了对江苏富园的期待。
而如今富园玖誉府的滞销、该房企在南京没激起什么水花，似乎也印证了江苏富园在南京的“水土不服”。
警惕置业顾问和宣传说辞
买房看地段也要看房企
其实在南京，像富园玖誉府这样难卖的新房项目不止一家。总结一下，除了市场降温这样的客观大环境外，这些项目的“通病”基本都绕不开地段不佳和房企“水土不服”。
例如黑牡丹首进南京在汇通路打造的牡丹大观天下项目，去年9月首开到现在也过去了大半年的时间了，至今144套房也只成交了5套房。黑牡丹在南京的“第一枪”也没打响。
图源 南京网上房地产
再例如江宁禄口，如意湖片区的去化与禄口老镇相比表现会稍好一些，因为如意湖片区的规划配套会更完善一些，加上不少品牌房企“坐镇”，打造的新盘也比较多，购房者会更认可一些。
反观禄口老镇，不少项目从期房熬成了现房都没卖完。其中，蓝天慧融花园更是自2020年开盘至今，将近3年的时间里，0认购、0成交。
图源 南京网上房地产
在此，我们也提醒广大购房者，买房如果有意向的就前往项目现场实地看一看，顺便打探一下周边环境。期房看看项目现场进度如何，是否持续施工，现房看看小区品质如何。
另外，选择房企也很重要，尽量选择一些国企、央企，如果是外来房企，不妨看看他们此前在南京是否有其他项目可以参考。
对于一些热销、售罄之类的宣传说辞，大家可以通过官方网站进行查询真实去化结果，警惕置业顾问夸大宣传，营造项目“虚假繁荣”的假象。
上海第三套房贷款政策
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，普陀长风老破小一套自住(已使用首房首贷，目前商贷已还清)，考虑置换，方便工作出行便捷希望还在外环以内二手房，手边流动资金不多+老破小出售后作为置换首付（预计约350w)；请问沪叔有什么好的置换建议，谢谢。
沪叔：你好，目前首付资金350w（房款+中介费+二手房总税费），二贷首套按揭撬动杠杆最多100w，总价对应买450w的房子。450w外环内，可以考虑的产品类型，外环边次新动迁小2房，外环边楼梯商品房2房，市中心老破小2房，次新商品电梯房1房等。对于版块的定位，需要根据您这边的通勤需求，产品定位后具体分析。
提问：你好，请问现在崇明的房子能买吗？目前在崇明岛这儿上班，女生，想买个200左右的房子。但是又想等两年看看能不能考去市区工作，所以有点纠结（在体制内工作，过两年考的话也不确定能不能考去市区），希望沪叔给点意见，谢谢。
沪叔：你好，总价如果两百万的话，目前能选的区域：崇明、金山新房，及市区的老破小；如果一直崇明上班，可以买，如果未来不确定在什么位置上班，那么可以考虑是否能接受市区老破小。
提问：沪叔，你好，当前想置换一套改善房自住，单身一套房，不考虑学区，要求交通便利，通勤时间短一些，预算总价大概800-1200万之间，有没有适合的板块和楼盘推荐的？能不能给我一些购房建议？
沪叔：你好，预算在800-1200万之间，给以下几个建议：一是建议跟着规划走。规划代表着资源，建议关注张江、森兰、金桥三个板块，张江产业集中，汇集高薪人士，规划上以科技和公共服务为主，前景不错，被定位为城市副中心；森兰拥有大片空地，是整片规划，生态环境很好，整体规划有商业服务区，有优秀的教育资源，国际化趋势明显；金桥同样被规划为城市副中心，但不同于张江科技的定位，金桥主要是商务中心和文化中心。二是建议跟着配套选。建议关注南翔和康桥两个板块：南翔满足交通出行需求，两条高架通往市中心和虹桥很方便，同样满足这两点的莘庄虽然通往市中心比南翔快十分钟，房价却贵了不少，相对来说还是南翔性价比不错，公共交通出行的话，地铁和公交都能满足需求。南翔的商业配套有太茂广场等多个广场，以及规模宏大的印象城也属于南翔，教育上有私立小学，医疗上有二甲医院，生态上有多个公园；康桥交通非常便利，有成熟的康桥工业园，价格有优势。总的来说，800-1200万预算建议着重两点买房，一种是规划，一种是看配套，具体买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：你好，求问闵行古美的天安豪园二期值得入手吗，谢谢。
沪叔：你好，天安豪园的地理位置不错，步行可达星中路地铁站，1km范商业体多，可满足日常生活且自带底商，一期对口七宝实验中小学，一期有部分回迁房，总体小区观感一般；
是否值得购买得看您的具体购房需求，及您的积分预算情况。
提问：沪叔，你好，对口徐汇一中心，建襄，向阳小学的电梯三房，，预算1700，手上有没好的房源推荐，二套，谢谢。
沪叔：你好，看了一下问题，选择的三所都是派位初中摇位育初和市二初的；1700w，三房户型。向阳对口可以看一下小区：97年的外销房，梧桐花园建襄对口可以看一下：02年的高欣公寓，3梯8户的塔楼一中心对口的小区多是售后公房和挂学位的老破小，好一点的小区霞飞苑，明园世纪城么，户型太大了，总价远超预算了。可以看一下衡山路版块，2000年板楼，永嘉公寓121平户型；上面这三个小区是最优选。
提问：沪叔，你好，意向区域南京西路，请问想在南京西路买一套有投资价值也可以自住的房屋，不知道有没有合适的推荐?
沪叔：你好，南京西路有着长达百年之久的历史，一度被誉为中华第一商业街。同时南京西路有着无比卓越的地理位置，它位于上海的最中心地段，有着得天独厚的地段优势，而南京西路静安寺则是整条街值得关注的板块。该地区不仅有着丰厚的文化底蕴，而且也有现代都市的诸多建筑，古老的建筑和现代生活得到了完美的结合。这里不仅有老上海的风土人情，还有现代化商业CBD板块，经济发达，商业聚集。而目前的南京西路板块正在建设特色化街区，分属不同的功能。次新房比较稀缺，可以考虑的详见知识星球内部分享。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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