“接力贷”成购房新渠道，有哪些问题要注意？，下面是新湖南给大家的分享，一起来看看。
个人住房接力贷款
“接力贷”在成为老年人购房新增选项之时，同样为家庭关系的处理提出了新命题。
近日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。
北京住建委提出了三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
据媒体调查发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做“接力贷”业务，即父母可以作为主借款人，子女作为共同借款人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。
事实上，今年4月，广州就传出有银行启动“接力贷”的消息；6月，广东珠海推行的公积金“接力贷”也曾引发市场关注，其中提到实行“一人购房全家帮”。也就是说，珠海市缴存职工可用公积金帮直系亲属付首付和还贷。
这些地方推出的“接力贷”略有差异，但其主要的意义是符合条件人群购房和借款时，能够享受房贷方面的优惠，如更高的贷款比例、更优的房贷利率。
从这一点上说，“接力贷”作为纯属双方自愿才能办理的新生事物，对购房刚性需求族来说，提供了一个新增选项，更能减轻其资金压力，是一件好事。
与此同时，对于名下已经有房产的一族而言，“接力贷”通过父母来购房和贷款，也增加了投资房产的可能。因此，在“房住不炒”基本政策没有变化的现实背景下，需要对这一倾向有所警惕。而且，对于这部分人群来说，如果已有房贷尚未还清，又上马“接力贷”，也必然面临更高的还款义务，也当量力而行。
“接力贷”的模式，比一般贷款模式关系更为复杂，借款人在决策时，也需要提前约定好权利义务，以免家庭内部发生矛盾。毕竟，“接力贷”至少涉及两代人，作为房贷又是长期贷款，办理了之后不能随便反悔。价值观难免有差异的两代人，要提前沟通好，免得随着履约周期的推进而出现问题。
此外，报道中提到，关于贷款年限，以90减去年龄大的父母一方年龄即为贷款年限，例如父母今年65岁，则贷款年限为25年。
客观地说，不能排除老人在还贷期届满前就去世的可能性。此时，还款义务会单独落在子女身上。这对于比较依赖老人的月收入去还贷的家庭而言，需要对此有所预期和应对。
需要注意的是，“接力贷”的对象是老人，“接力贷”对应的房产也是登记在老人名下的。而我国实施的是默认的法定继承制度。即一个人去世后，遗产默认由死者的配偶、父母、子女继承。
因此，子女成为共同借款人甚至实质的唯一出资人、还款人，也并不会自动成为房产的共同所有人或理所当然的唯一继承人，而可能需要与其他法定继承人平分。人们当然可以通过遗嘱来决定房产的归属，但作为房主的老人，也有权立遗嘱把房产给共同还贷的子女以外的人。
尽管，任何继承房产的人均需继承死者对银行的债务即房贷还款义务，而不能只拿利益；但这种情况的存在，仍然是“接力贷”可能面临的最大不确定性。
此外，“接力贷”同样为小夫妻双方家庭的关系处理提出了新命题，也有多方面因素需要事先有所考量。
总而言之，“接力贷”作为新生事物，在当前市场形势下值得肯定，其后续能否满足特定刚需群体的购房需求，也值得观察。
由于“接力贷”设置了一定门槛，需要符合相应的条件，其不会导致房市大起大落。但对绝大部分办理“接力贷”的家庭而言，这仍然会是一件大事，值得当事人审慎。这既包括对是否要借款、借多少款的思量，也包括就此对家庭关系作出合理安排。
□缪因知(学者)
接力贷买房子算谁的
继“百岁贷”“接力贷”“合力贷”火了之后，“连心贷”又来了。2月22日，一则“某银行在雄安地区推出“‘连心贷’、未婚男女朋友可共同买房”的信息刷爆热搜，引发行业关注。
针对该消息的真实性，北京商报记者进行了调查，该行确实存在“连心贷”这一业务，是由未婚男女朋友作为共有权人，由双方或者一方申请的住房贷款。但目前尚未在雄安地区推出。
在分析人士看来，“连心贷”实际上是把未婚男女朋友作为共同还款人，其目的就是增强购房者的贷款额度，但由于男女朋友更多的是情感关系，并没有法律关系，若后续出现情感纠纷，出现贷款违约的概率较大。
“连心贷”引热议
所购住房归属双方共有
2023年的房贷市场热闹非凡，先有“百岁贷”“接力贷”“合力贷”被刷屏，后有“连心贷”再次引发市场关注。2月22日，有报道称，某银行近期针对雄安地区购房者推出了新的商业贷款产品“连心贷”，主要以未婚男女朋友作为共同还款人。
该消息一出，立马火上热搜，引发了不少网友吐槽讨论。有网友直言，“房贷已经被银行玩出了各种花样”；也有网友提出质疑，“此类业务办理的风险较大，万一分手还需要两个人一起还贷”。
针对该消息的真实性，北京商报记者2月22日致电该行进行求证，相关客服人员指出，“连心贷”指的是明确婚前财产归属或增强还款能力，由未婚男女朋友作为共有权人，由双方或一方申请的住房贷款。
“买受人应为男女双方，也就是说填写两个人的名字，所购住房归属双方共有，既可由男女双方作为共同借款人申请贷款，也可由一方单独申请。也就是说一方申请贷款，另一方就作为连带责任保证人。目前未查询到雄安地区有‘连心贷’产品的相关信息登记。”上述相关客服人员说道。
雄安地区多家银行个贷中心人士的回应也一致，有人士透露称，目前暂时还未接到通知已推出“连心贷”业务，具体的政策尚未下发，还不确定何时推出。
中原地产首席分析师张大伟指出，“连心贷”实际市场基本没有需求。首先，对于限购限贷的当下市场现状来说，首次贷款属于值得珍惜的个人征信，一般不会随便使用。其次，男女双方既然已经考虑买房做贷款，不结婚的可能性不大，而且大部分都会选择先登记再买房作为夫妻共同财产。雄安地区购房资格要求严格，很难有夫妻双方都符合购房资格的情况，所以这个业务对于市场来说意义不大。
并非新业务
购房需提供未婚书面声明
事实上，“连心贷”并不是一项新的业务，而是银行较早就推出的产品，北京商报记者查询发现，此前还有地方金融办微信公众号曾发文介绍过相关产品。这类产品主要面向人群为借款人收入还贷比不足的情侣。北京商报记者了解到，申请“连心贷”的未婚情侣，需要男女双方提供未婚书面声明和恋人关系说明，如果借款人婚姻状况登记为已婚，还需要另行补充资料。
在“连心贷”贷款金额审批上限方面，上述银行客服人员介绍，以贷款金额测算：“月还款额与共同借款人家庭月收入之比不高于50%，共同借款人家庭月所有债务支出与家庭月收入之比应不高于55%。若一方单独申请‘连心贷’，是以借款人本人收入负债情况测算还款收入比。”
综合市场对“连心贷”提出的质疑，其中最大的一点便是将未婚男女作为共同借款人。共同借款人在银行贷款业务中普遍存在，最典型的为在住房按揭贷款中，夫妻或者房屋的共同买受人作为共同借款人向银行申请贷款，共同借款人的认定顺序通常为：父母、祖父母外祖父母或兄弟姐妹、其他亲属或法定监护人。
易居研究院研究总监严跃进指出，“连心贷”实际上是把未婚男女朋友作为共同还款人，其目的就是增强购房者的贷款额度、减少贷款方面的违约风险。尤其是未婚男女朋友作为共同还款人，若是对象分手或情感有问题，那么此类还款方面是有一定的问题的。
北京商报记者注意到，较早之前，也曾有购房者通过网络求助有关“连心贷”的问题，购房者称，其是婚前和男友通过“连心贷”贷款购买的房子，购房合同是双方的名字，贷款也是双方一起归还。前期首付是男方父母出资，若后期出现离婚的情况，房屋财产应如何分割？
申请“连心贷”后情侣分手怎么办？男女“不连心”后房屋占有份额应如何处理？对此相关银行人士并未给出回应，而是表示，“若出现此类情况，需要联系贷款经办行咨询”。
出现贷款违约概率较大
情侣应谨慎申请
近段时间，有关房贷的话题炒作成风，“百岁贷”“接力贷”“合力贷”“0月供0首付”“连心贷”等层出不穷。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱坦言，近期，贷款手段上出了一些新的变化，如之前的延长购房者的贷款年龄。从市场的角度看，银行目前贷款额度充足，无论是在贷款利率还是在借贷条件上均宽松，加大对房地产市场交易的支持，有利于促进房地产市场平稳发展，产品多样化的做法也是值得肯定的。
不过，王小嫱也提醒称，从信贷产品本身风险角度看，“连心贷”的还款主体是男女朋友，由于男女朋友更多的是情感关系，并没有法律关系，若后续出现情感纠纷，出现贷款违约的概率较大；此外，对于贷款者自身而言，若后续出现情感纠纷，则难以划分各自义务，也会给自身带来更多的麻烦，建议还是谨慎使用“连心贷”进行贷款。
北京寻真律师事务所律师王德悦进一步表示，“连心贷”共同还款人享有的权利义务和担保人类似，需要未婚男女为另外一方做经济担保。男女朋友分手后，在一方无力还款或拒绝还款时，另一方仍需为其债务承担连带还款责任，但对其名下房屋产权份额并不能享受相应的权利，典型的债务大于权利。同时，由于已有购房记录，难以享受首套房相关优惠政策，如果当地有限购政策，那么共同还款人也会被限购。
“从银行角度说，本身此类产品属于小众化的产品，铺开的可能性不大。类似贷款名目，会把房贷市场搞得乌烟瘴气，无形中破坏了公平性，或许反过来会使一些炒房等非理性行为再度增加。对于借款人或购房者来说，在办理贷款方面，还是要合规合理，对于一些不规范的噱头高的贷款产品，还是要注意，防范出现贷款方面的问题。借贷有成本，应树立负责任的借贷意识，量入为出，借款人应根据自己的实际情况适度负债，如果举债不当，到期无力法偿还将影响信誉。关键是要防范中间产生的合同纠纷和违约事件，最终使得贷款出现违约。这是包括‘连心贷’在内的各类信贷产品创新所需要注意的内容。”严跃进如是说道。
记者丨宋亦桐
编辑丨汪乃馨
图片丨北京商报、壹图网、视觉中国、新浪微博截图
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