惠州二手房买卖全流程及注意事项整理，建议收藏！，下面是大唯选房给大家的分享，一起来看看。
二手房交易贷款流程图
在惠州，有一类房子，买和卖都很难。那就是二手房。
2月中旬的数据显示，仅贝壳一个平台，当前惠州挂盘中的二手房源就有51052套。
但在三改一政策出来后，这个数据，变成了60302套：
二手房源很多，业主难卖，但同样的，由于二手房源分散、信息透明度低，如果你想在惠州买到合适的二手房，也很难。
这还仅仅是房源方面的，如果你不熟悉二手房交易流程，中间可能还有很多个待踩的坑等着你。
粉丝群有人提要求：能不能整理一篇二手房买卖流程的稿件，避免踩坑，最近出稿速度慢，所以拖拖拉拉的到今天才撸完，将就着看吧。
第一步：当然是找合适的房源了。
二手房与新房不同，买新房的时候，空调房里一坐，一边喝着特调的45度的开水，一边听漂亮的小姐姐给你讲区域规划、讲沙盘、讲户型、讲价格，一目了解，就算要和隔壁楼盘对比，也不过走几步路的事儿。
但买二手房，可就苦逼多了。因为二手房源的特点之一就是：足够分散。哪怕是同一个片区，业主挂盘的房源也分布在不同小区、不同楼栋，如果你真是认真看，一天走个上万步那是不成问题的。
而且二手房的中介，除非十分专业的，否则大多数都是分片拓展房源，看一个片区就得新找一个中介服务，可以说十分繁锁了。
因此，二手房信息不对称的最重要的一点，就是房源信息的不对称。
那么如何把找到合适房源的路径缩短呢？
在看房之前，做好功课，一定要记得二手房与新房的看房精力成本不同，要先确定意向区域再找房源。
另外，如果你看中的是一些品牌房企的小区，多数都有物业的租售业务，如果你想买这些社区的二手房源，推荐去找他们。人员变动小，房源多，价格美丽，而且对于小区的整体户型比较熟悉，省很多沟通成本。
找到合适房源之后，第二步应该做什么呢？谈价格。
二手房与新房的买卖最主要的一点，就是价格方式的不同。
新房现在在惠州，每套房子的备案单价都可以通过房管局网站进行查询的，折扣也是相对透明的。价格相对来讲，还是比较透明的。
但二手房不同。
每个业主买房的价格不尽相同，又有装修差异，再加上惠州的二手房并没有出指导政策之类，因此惠州二手房的价格可以说很不透明，因此，谈价格就很有技巧性。
单从现在这个阶段来讲，多数二手房，只要有买的诚意，都是可以谈价格的。至于谈多少，就各凭本事了。
谈好价格之后，接下来就是下定。
定金多少，视情况而定，有些几千块也可以，有些则要求2-5万。没有硬性规定。
需要特别注意的是，一旦定金交给了卖方，买方就已经有了购房成本，一旦后悔，就需要按约定付出不同程度的违约代价了。当然了，卖方有过错的除外。
因此，在定金交付之前，一定要商讨及确定好以下几点：
1、房屋产权核验，房产证、身份证、契税、购房发票等，确定房子属于卖方所有。
2、税费由谁承担？如果分开承担，比例多少？
3、佣金多少个点？惠州市场的行情是，一般佣金是总价的1-3个点，但多数只收1-2%的区间。具体收多少，也是可以谈的。
4、如果带了装修的房子，交付清单要确定好。什么东西属于交付范围，有些二手房你在看的时候和交付的时候是不一样的，并非所见即所得。
5、定金与违约条款是什么样的？
6、交房时间，以及是否当下有租赁等。
7、其它费用情况，比如是否有欠税费、物业费等。
8、房屋代款情况以及赎楼方是谁？
不限于以上几点，都要确定清楚，然后才交定金和草签购房协议。否则，钱一交你就是砧板上的鱼啦。
定金交付，买房诚意确定。接下来就正式进入二手房买卖的一些流程性环节。
第一步：查档。
主要是确定所买房屋的产权情况，是否卖方本人或家庭成员共同持有，是否存在多次抵押、查封等。确定无误后，方才转入第二步。查档前往房屋管辖区域房管局，自动机上查询即可。这一步很关键，是保障买方利益的，千万不能省。
第二步：签约。
查档完成后，符合交易条件，买卖双方可正式签订购房合同。合同签定时，需看清楚买卖双方的权利和义务。如有装修家私家电交付的附加条款，也一并要列清楚。
第三步：赎楼。
对于按揭房来讲，需要原业主先把之前贷款的数额清掉之后，才能办理后续手续。因此，赎楼是必不可少的。
赎楼这个环节最容易出现问题的是：很多卖房要求买房首付款赎楼。也就是说，买方需要先把首付款给到卖方指定账户，然后由卖方偿还进此前贷款银行。
因为惠州现在没有非常正规的二手赎楼款监控，中介公司只能起到部分监控作用，因此这一步比较容易出问题。之前会有一些买方要求卖方自行赎楼，这就涉及到一些过桥资金之类的。当然了，如果卖方坚持买房首付款赎楼，警惕性高一些中介，会全程陪同卖方前往银行，将买方的首付款存入卖方贷款银行。
不过从2022年开始，惠州的二手房可以带押过户了，这对于二手房交易流程和对买方的风险来讲，优化不少。
赎楼环节完成之后，会有一个银行开具的贷款结清证明。以上几步，主要由卖方来完成。
接下来就会进入第四步，买房环节：银行面签。
面签环节，买方必须到场。因为会涉及到银行利率等当面确定。一般中介会委托一个与银行关系比较熟的人来办理这块的业务，毕竟二手房有三个价格：一个地税评估价，一个银行评估价，三才是你真实的成交价。
地评价是根据该小区平均成交价格，由税务局进行一个标准制定的。一般改不了。但会在一定时间周期内进行调整。
银评价，有些与银行关系好的中介，会往高里做，这样给买家省出首付空间，把杠杆加大。当然，这一步也看个人需求。
银行面签完成后，会根据银行评估价，给出一个贷款的额度，剩下的，就需要买房的首付了。
接下来买卖双方会进行过户与交税环节。
这个环节，要求买卖双方均在场。因为有一些不动产税费申报资料需要双方签字画押。
这一步，是直接前往房管局办理的，一般不会有什么意外情况，准备好资料，跟着流程和要求走就行了。
不同的房子税费会有不同，主要差别在个税和和增值税上。满五唯一，个税与增值税全免，二手税费就很低，这也是为什么满五唯一的房子在市面上好交易的原因。
完税之后，凭借完税证明等资料，就可以进行该房屋的重新备案，备案后，会出新的房产证。
需要注意的是，在过户之前，最好能把欠的物业费、电费之类的提前清掉。找物业拿钥匙，过户后这部分费用，卖家交不交，就全凭良心了。
新的房产证出来后，拿着新证前去银行办理抵押，银行放款，放款后用成交价减去之前垫付的赎楼款，对应金额打给卖家后，二手房交易流程正式完成。
关于二手房交易税费情况，大家也可以做个参考：
房产交易过户流程图
来源：北京晚报
3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。
以往北京市居民出售住房需事先结清银行贷款、解除房屋抵押。为在短期内还清房贷，售房人往往需要多方筹措资金，甚至借助高息、高风险的“过桥贷”。
2023年3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题，切实提升本市居民住房交易、登记和金融服务水平。
北京市“带押过户”模式三大特点
为保证居民能够顺利办理“带押过户”，前期，有关部门系统开展了流程规划和基础设施建设等工作。北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势：
兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。
最大程度降低交易成本。通知明确规定，北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。通知特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。
北京市启动住房交易“带押过户”是一项便利市民百姓的重要举措，是对住房交易、登记和金融服务流程的有效创新。下一步，有关部门将根据居民实际需求，进一步加强工作协同、优化业务办理流程，持续完善住房交易“带押过户”模式。
北京晚报记者 潘福达 鹿杨
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