风满楼丨“带押过户”全面推进，房子被抵押也能过户了？律师：并非所有房产都可以，下面是风口财经客户端给大家的分享，一起来看看。
抵押贷款的房子能过户吗
风口财经记者 张亭旺
全面“带押过户”时代来了！近日，自然资源部会同银保监会发布通知，全面部署不动产“带押过户”工作。
所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产，卖方可在未还清房贷的情况下，直接完成过户登记；买方可带抵押过户，直接获取银行贷款。
对二手房市场来说，“带押过户”意义重大。据悉，当前各个城市提出的“带押过户”主要是以二手住宅市场为主力战场。多位专家表示，二手房“带押过户”已成为房地产调控的重要手段，做好“带押过户”已成为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。
那么，二手房“带押过户”交易过程中是否存在风险，又有哪些问题需要注意呢？对此，北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣给出了降低交易风险的四点建议。
重磅：房屋被抵押也能过户
3月30日，风口财经从自然资源部获悉，近日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
两部门明确，各地要在已有工作的基础上，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：
一、推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；
二、推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；
三、推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
截图来源：自然资源部微信公众号
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策对于这三个层次的表述，充分体现了常态化开展“带押过户”的导向，对于后续不同城市、不同银行和不同房地产项目的改革试点都具有积极的指导意义。
值得注意的是，当前城市提出的“带押过户”主要是以二手住宅市场为主力战场。截至当前，据诸葛数据研究中心不完全统计，全国已经有33个省市正式发文推行二手房“带押过户”。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，这也就意味着，二手房“带押过户”已经作为房地产松绑调控的重要手段被推进。
今年2月5日，山东省人民政府印发关于促进经济加快恢复发展的若干政策措施暨2023年“稳中向好、进中提质”政策清单（第二批）的通知，共涉及共37条措施促进经济加快恢复发展。其中便提到，全面推行二手房交易“带押过户”登记模式，优化二手房交易流程。
可以看出，做好不动产“带押过户”已成为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。
那么，对于二手房交易，为什么“带押过户”如此重要呢？“带押过户”有三大优势：
一、可以缩短交易周期。带押过户有望大幅缩短交易时间，有利于置换改善需求的人尽快收回资金。
二、可以节省过桥资金成本。对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，带押过户可以节省一大笔过桥资金的成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能带来的一定风险。
三、能够盘活二手房市场。政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。
中指研究院市场研究总监陈文静分析称，二手住宅“带押过户”政策落实，有利于提升二手房交易活跃度。她认为，“带押过户”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。
建议：详细了解当地具体政策
虽然说“带押过户”对多方都有利好，但并不说明在交易中不存在风险。
上述两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣对风口财经表示，“带押过户”离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，卖方、购房人、不动产登记部门和银行，必要的时候，还需要相关公证部门的配合。
因此，“带押过户”在实际实施中也有难点。王玉臣认为，其一，是银行是否同意，尤其是涉及不同银行的时候，难度会更高。所以在有些城市，新老抵押目前只能在同一个银行做。其二，需要做好整个交易过程的流程化控制，打通银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关的通道，任何一个链条都需要是紧密相连无缝衔接。
图片来源：视觉中国
而对于降低“带押过户”过程中的风险，王玉臣给出了以下几点建议：
一、不论哪一方，都必须详细了解当地的“带押过户”具体政策，最好到不动产登记中心详细询问沟通。
二、对于购房人而言，虽然可以实现过户，实际上是购房人在替卖方偿还之前贷款。而且，可能在一定期限内，即使实现了过户，自己所购买的房子还处于之前抵押权的设定状态，对之前卖方的债务承担抵押担保责任。在整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。
所以，如果想“带押过户”，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。
三、务必注意核实拟购买的房屋是否可以带押过户。根据民法典相关规定，虽然抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但是当事人另有约定的，按照其约定。
所以，即使是在可以带押过户的城市，也并非所有房产都可以实现。如果之前设定抵押的时候，明确约定了不能转让，则约定优先。所以需要提前在不动产登记中心核实清楚，查看下抵押权登记情况，看看是否有约定抵押期间不得转让。
四、作为购房人，建议对卖方做一些基本调查和了解，比如可以通过中国执行信息网查看下卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封，导致不必要的麻烦。
同时，作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。
青岛：新旧贷款机构为同一机构
去年12月份，青岛市住建局等6部门联合发布《关于推行存量房“带押过户”模式的通知》。其中明确了“带押过户”的业务流程。
存量房买方需要通过按揭贷款（商业银行贷款、公积金贷款）支付部分购房款项的，各方按照市场化、法治化的原则，在风险可控的前提下，主要按照以下程序办理：
（一）买卖双方按规定签订存量房买卖合同；
（二）买卖双方向公证机构申请办理交易资金提存监管，将首付款存入公证机构设立的资金专用提存账户中；
（三）原贷款机构出具同意“带押过户”证明，买卖双方申请办理转让预告登记，买方与新贷款机构同时申请办理抵押预告登记，不动产登记机构向新贷款机构推送预告登记证明。
（四）新贷款机构确认后按照流程将应发放贷款存入买卖双方事先确定的资金提存账户中进行监管，并将放款证明推送至公证机构；
（五）公证机构收到放款证明后，通知不动产登记机构启动预告登记转现。转让预告登记和抵押预告登记转正式登记后，公证机构依据买卖双方的在先约定，向原抵押权人（即卖方的原贷款机构）交付贷款本息余额，并对余款进行清分。
（六）根据原抵押权人的申请或提存机构的资金清分报告，不动产登记机构注销原抵押登记。如房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款及利息分别返还贷款机构和买方本人。
“带押过户”新旧贷款机构为同一机构或买方不需要通过贷款支付购房款的，可参照上述程序办理。公证机构、商业银行等相关机构可结合实际工作需要，在上述程序框架内适当调整内部工作流程，明确各环节办理时限，并纳入专项工作协议。
因此，青岛购房者无需自行筹资还贷撤押再交易过户，而是采用“交易过户-贷新还旧”全流程闭环模式。要注意的是，青岛“带押过户”明确新旧贷款机构为同一机构。
房屋抵押能过户吗
什么是"带押过户"?
"带押过户"是指在抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。
个人存量住宅过户时，买卖双方如果选择"带押过户"模式，办理房屋过户和抵押登记不必先结清前一笔贷款。
在北京"带押过户"的4个条件：
1、北京市个人二手房交易；
2、交易卖方未结清贷款为个人商业住房贷款，或已经还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；
3、所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押；
4、买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房。
在北京"带押过户"需注意的事项：
1、必须是住宅类，不支持其他房屋性质。
2、交易双方必须是个人，可以是大陆港澳台外籍，不支持公司产权。
3、卖方必须是商业住房按揭贷款，或已结清公积金部分的组合贷，不支持消费贷，经营贷。
4、买方必须是全款或商贷，不支持公积金或组合贷。
5、只能有一笔抵押的带押过户，不支持多笔抵押、有查封／保全等其他占用的业务。
6、必须是卖方当前贷款正常偿还，不支持当前有逾期。
7、必须走指定监管，监管金额＝网签金额﹣贷款金额。全款购房：监管在卖方贷款行；贷款购房：监管在买方贷款行。
8、必须买卖双方共同向卖方贷款行和买方贷款行申请带押过户，并签署3方协议，需在贷款面签前申请完流程。
9、必须是线下一窗式办理，不支持线上办理。
在北京"带押过户"的3种模式：
1、跨行贷款购房模式
2、同行贷款购房模式
3、买方全款购房模式
在北京"带押过户"的3个特点：
1、本行和跨行兼容
2、不给买卖双方增加额外的成本或费用
3、实现登记部门与金融部门的联动
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