房贷提前还款分析，下面是知足常乐eason给大家的分享，一起来看看。
贷款利率上浮怎么计算
一.背景
这两年由于在房贷利率持续下探等因素影响下，大家都在着手或者已经进行过提前还房贷。
“本人买房贷款100万元，30年期，提前还到底好不好？”在各类平台上，类似的提问受到越来越多的关注，除计算还贷利息等工具分享外，有人还将提前还贷的最佳“时间线”进行了详细计算。
假设一套房子是100万，利率的上浮我们按照以往几年的数据来估算，上调1.2倍，贷款30年，总共需要支付的利息为113万。加上本金的100万，相当于这套房子到手总共是213万。每月的还款金额为6000元左右。这是按照正常时间线还款的最终数据。按照现行最低利率3.8%左右进行计算。同样房子是100万。贷款30年所需要支付的利息总共为65万，房子最终到手总共花费165万。对应每月还款为5000元左右。
二者虽然是一种极端数据对比，但是相差也达到了50万之多！
二.提前还款分析
我个人针对提前还贷有过深入研究，自己名下有房贷也实际操作过提前还款，现在分享下。
假设初始本金100万，房贷利率5.5%，30年还清；则本息共204.4万，其中利息104.4万，每月的月供5677。
先了解下我们的还款的月供利息计算方法：
无论还款方式是等额本息还是等额本金，每期偿还的利息计算方法都是剩余本金×月贷款利率，如下：
1.先算出每月贷款利率：5.5%/12=0.45833%，这个是固定不变的
2.然后每月月供还款的利息就是：剩余本金*月供贷款利率，如下图，可以自己算算是不是。
贷款100万等额本息5.5%利率月供明细
所以通过这个就可以解释了每月的月供为啥利息越来越少、本金越来越多。
也就明白了，为啥提前还款越早越划算。
那究竟什么时候还款、还多少最划算，以什么方式还款能做到利益最大化呢
提前还款目前的主流方式分为：减少月供、减少还款年限。银行一般默认是让你减少月供，这是个坑，下文详细分析。
再来看一组数据：
贷款总额100万，30年本息204.4万，其中利息104.4万,月供5677
前面几年还的月供中，利息占比80%、本金占比20%，即5677中还的利息4552、本金1125，正常还大概还到19年的时候利息=本金。
只能说银行太精明了，如果手里有闲钱的，又不太会家庭理财的，建议都去提前还贷吧。
下面进入正文，直接先上结论：
1.还款时间：提前还房贷最好在前3年，最划算，已经还了超过9年的不建议再提前还了。
看一组数据：
1年后提前还贷：剩余利息98.5万、剩余本金98.5万；
3年后提前换贷，剩余利息87.8万、剩余本金95.6万；
6年后提前还贷，剩余利息72.4万、剩余本金90.5万；
9年后提前还贷，剩余利息57.9万、剩余本金84.5万；
可以看出前面还的几乎全是利息，本金很少，所以越早还越好。
再看下面的详细分析数据：
提前还贷数据分析
根据家庭每月的收入能力匹配对应的方案，我本人选择的是提前还款10万，月供不变，最多节省42万的利息支出其他钱放理财产品。
通过上图的数据可以同时可以得出结论
2.还款金额：提前还款金额不是越多越好，以100万为例，建议提前还10万到20万是利益最大化。其他金额按这个比率算。
最后再给一组核心数据，再结合图中数据，大家就能理解我上面两个结论了
如果10万不提前还贷存银行或理财，年利率4%，存20年，利息22万（复利）、存30年32.4万；
如果年收益率5%，则存20年利息26.5万、30年43万；
如果家庭不会理财的忽略上面的所有结论吧，任何时候提前还款都划算！
PS：目前5大国有银行3年定期存款利率都在3.5%以上，地方性小银行基本都在4%以上；正常会家庭理财的收益率4%以上很轻松，5%算正常。
3.还款方式：一定要选月供不变缩短还款年限，大部分提前还款不是因为还贷压力大，而是为了节省利息，从这个角度看必须选择缩短还款年限，银行默认让你缩短月供不要听他们的！！！还有提前还款如果能更改还款方式到等额本金也要更改，利益最大化。我贷款的是中行提前还款更改不了还款方式！
本文使用的5.5%房贷利率做的计算，利率越高提前还款越划算，同时有部分人提前还贷有违约金直接累加到提前还款额中计算。
涨价利率怎么算
印度尼西亚央行9月22日宣布将基准利率提高50个基点至4.25%，达到2020年7月以来的最高水平。这是印尼央行在8月首次上调基准利率后，连续第2个月提高基准利率，且幅度之大超出市场的普遍预期，各方反应不一。
新冠肺炎疫情暴发以来，印尼央行持续降低基准利率，一度触及3.5%的低水平，并一直维持到2022年7月。考虑到非补贴性燃油涨价对通胀的潜在影响，印尼央行8月出乎预期地采取了“先发制人”的预防性措施，将基准利率上调25个基点，由3.5%提高到3.75%。此前市场普遍预计，印尼央行9月会再次上调基准利率25个基点至4%。
在解释9月的超预期加息决定时，印尼央行行长佩里·瓦杰约再次强调了“前瞻性考虑”。加息是由于印尼政府9月初决定普遍上调燃油价格，其中补贴性燃油价格上调幅度更超过30%。瓦杰约表示，燃油价格上涨将推高通胀率1.8%至1.9%，并使今年的通胀率到年底略高于6%。此前，印尼财政部预测今年的通胀率将达到6.6%至6.8%。
此次印尼央行较大幅度地上调基准利率也受到美联储再次激进加息的影响。瓦杰约表示，美联储大幅加息使美元走强，并增加了全球金融市场的不确定性。他说，这种情况将扰乱证券投资，并对包括印尼在内的发展中国家的汇率造成压力。根据印尼央行的数据，截至9月，印尼证券市场净流出外资达6亿美元。
印尼财长穆利亚妮表示，印尼央行的利率政策是应对当前经济状况的“最合适选择”。她强调，美联储加息有可能加剧发展中国家的资本外流趋势。她表示，事实上，2022年新兴市场国家的资本外流已经发生，甚至相当剧烈，“发展中国家必须时刻了解美国的政策”。
不过，印尼企业界则普遍担心央行较大幅度加息可能会给经济增长带来负面冲击。印尼工商会负责海事、投资和外事的副主席辛塔·W·卡马达尼表示，随着利率上升，尤其是随着通胀效应的累积，企业的负担将变得越来越重。他说，所有企业都可能受到负面影响，而最脆弱的是中小微企业，很可能会因承受较高的贷款利率而出现违约。
印尼零售商协会主席罗伊·曼迪表示，这将产生广泛影响，并在不久的将来显现出来。他说，当利率上升时，至少对于抵押贷款来说，消费动力将发生变化，这虽然不会在利率上升后立即出现，但在接下来的一个季度或半年里，这种情况肯定会升级。而保持购买力对印尼经济增长至关重要，家庭消费对国内生产总值的贡献率每年仍高于50%。
罗伊表示，受到影响的阶层范围较大，对于最大的边缘群体来说，购买力下降幅度可能达到35%至40%。辛塔希望政府在燃油涨价后出台的社会补助计划能降低对人们购买力的负面影响，使对国民经济增长的影响不像预期的那样显著。
尽管如此，印尼央行仍看好2022年印尼的经济增长前景，认为可以达到4.5%至5.3%的水平。瓦杰约表示，随着国内需求增加和出口表现更加积极，国民经济将继续改善。
瓦杰约强调，印尼上半年经济增长势头强劲，8月份的几个早期指标，如消费者信心、零售额和制造业采购经理指数（PMI）也在持续改善。内需的增加也反映在投资上。
另外，由于几个主要贸易伙伴的需求仍然强劲，预计印尼的出口表现将保持良好，特别是原棕油、煤炭和钢铁。从地域上看，所有地区的出口都有较好表现，特别是加里曼丹和苏门答腊。印尼国民经济的好转还体现在制造业、采矿业和农业等主要领域的良好表现上。 （经济日报驻雅加达记者 陈小方）
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