上海有40万套挂牌二手房？我查阅了原始数据发现了真相，下面是王五说说看给大家的分享，一起来看看。
上海二套房公积金贷款利率
五一期间国内经济体量最大的城市上海传出了两则楼市重磅消息，至于是不是重磅，反正媒体们认为很大，尤其是关于公积金的那则消息，仅从标题来看感觉上海楼市要翻天了，实际上真的是这样吗？在我看来完全不是，两个大消息里一个不够重磅，另外一个根本就是假消息。不过，均折射出了一个共同点——人们只愿意接受自己希望看到的信息，不管真实情况到底如何。
先来讲讲4月30日晚间官宣的消息。有时候不得不佩服上海房产中介打探消息的能力，官宣的前几天我就在网上看到了不少中介在说这件事，官宣后发现公积金新政的要点和他们说的几乎一样。以前一直觉得中介喜欢胡编乱造，这次他们算是为自己正名了。
媒体嘴里的“一线城市迎来楼市大招”到底有多重磅，看一下新政条文。
第一，“大招”只与公积金贷款有关。那些没有公积金的家庭不在范围之内，“大招”范围被缩小了不少。
第二，绝大部分有公积金的家庭也不在新政享受范围之内。《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》里提到符合规定的多子女家庭能够在购买首套住房时在最高贷款限额基础上上浮20%。
这里有两个条件，一是二胎家庭、二是购买首套住房。上海的首套住房认定采用“认房又认贷”的标准，哪怕名下的房子全卖了，只要有过贷款记录就不能算首套。
大家觉得符合二胎且为首套住房的家庭有多少呢？可以说是凤毛麟角，都敢在上海生育二胎了家里难道会没房吗？
满足条件的可能是那些全款购买首套房的家庭，可对他们而言新政实施后能够获得的实惠实在不够看。
上海现在的公积金贷款政策为：不缴纳补充公积金的家庭最多可以申请100万元的公积金贷款，缴纳补充公积金的最多可贷120万元。新政实施后增加20%，原来最多能贷100万元的多贷20万元，原来最多能贷120万元的多贷24万元。
看清楚，是多贷，不是不用还了。首套房公积金贷款利率与去年下调0.15%至3.1%，上海首套房商业贷款利率为4.3%，所以多贷20万元或者24万元指原本需要用商业贷款的现在能用公积金贷款了，利率上优惠了1.2%。
假设贷款期限为20年，等额本息还款方式，多贷20万元公积金贷款可以节省2.99万元的利息，多贷24万元可以节省3.59万元。
四口（二孩）甚至五口（三孩）之家怎么也得买一套三居室的房子吧？上海一套地段差一点的三居室至少要500万元，地段好一点的超过1000万元，最多节省3.59万元且需要分摊到二十年里获益，你觉得有多少人会因为这个“大招”生育二胎、三胎或者买房呢？
我相信绝大部分家庭不会因为20年节约3万多元而改变生育或买房的念头，原来怎么决定的新政实施后还是怎么决定，“大招”几乎起不到任何鼓励、引导的实际作用。
如果说第一个楼市大消息只是不够重磅、在正确性方面没有问题的话，第二个大消息则在准确性方面都无法过关。
4月下旬网上流传着一则上海二手房挂牌套数接近40万套的消息并附上了一张EXCEL统计图。截至4月24日，上海二手房挂牌数为39.66万套，算上这几天的挂牌数应该已经超过了40万套。
在上海生活工作的朋友看到这张图应该就会觉得不对劲了，图中的卢湾区、闸北区、南汇区早就不存在了，分别被并入了黄浦区、静安区和浦东新区，尤其是卢湾区，早在12年前的2011年就撤区了，可EXCEL里赫然出现了三个已经“消失”的区。
当然，仅凭这点并不能说明数据就一定是胡编乱造的，也许统计机构内部还是按照以前的行政区划划分的。为了验证数据的准确性我打开了“网上房地产”官网，进入二手房板块后发现网站确实是按照老的行政区域划分的，连顺序也和EXCEL里的一模一样。
结合EXCEL作者在备注栏里注明了“数据来源于网上房地产”，我可以确定40万套挂牌二手房的数据来自这个网站，下面我们通过查询验证数据的准确性。
今天是5月2日，我查询了黄浦区挂牌的二手房数据发现共有4552条记录，比EXCEL里4月24日4438套挂牌二手房数量还多了114套。查询其它区的挂牌二手房记录的结果与黄浦区类似，均比EXCEL里统计的多了一些。
这么来看网上流传的上海有40万套挂牌二手房消息与数据并没有问题，数据来自“网上房地产”官网，制作统计表格的人没有胡编乱造。不过，我发现了一个关键问题，那就是显示的记录存在重复统计的情况，也就是同一套房子可能被统计了好几次。
我选择了一个之前关注过的位于虹口区的“老破小”小区，系统显示共有35条记录，其中有3条记录的信息一模一样，地址均为“天通庵路657弄1号”，面积均为“41.4平方米”。当然，由于没有公布具体门牌号码，所以不能由此判断三条记录是同一套挂牌二手房。
为了验证是否相同，我点击了“查看”详情，里面的信息同样是完全一样的，连核验编号也一样且正好有三家中介机构挂牌。这个小区里的另外一套在售二手房在7家中介公司挂牌，结果我查到了7条核验记录。
两套二手房产生了10条记录，大家发现问题了吗？在“网上房地产”上查到的数据是只要在中介挂牌并通过核验就算产生一条记录，一套房在2家中介挂牌产生2条记录，在3家中介挂牌产生3条记录，在7家中介挂牌产生7条记录。大部分卖房的人不会只在一家中介挂牌，不会签订独家代理协议，往往采取广撒网、多家中介挂牌的方式。
因此，“40万”指的是40万条核验记录，不是40万套挂牌二手房，其中存在大量重复计算的记录。
认为上海房价将要大涨的人愿意相信第一个消息（公积金贷款新政）将会让更多的人加入购房大军从而拉升上海的平均房价，他们很乐意看到媒体使用“楼市大招”来形容，符合心理预期。
觉得上海房价将要大跌、尤其是二手房卖不出去的人相信第二个消息里的“40万”指的就是40万套挂牌二手房，我甚至还看到有人在网上说上海有200万套挂牌二手房并得出房价要崩的结论，照样获得了多人的点赞。实际上如果按照一套房3条记录计算，那么“网上房地产”查询到的40万条记录对应13.3万套二手房，远远低于40万套，更不要说200万套了。
同一时空内两个对楼市预期完全不同的消息均存在瑕疵，前者的效果被扩大、后者的统计方式导致数据严重失真。完全信以为真者均出现了屁股决定脑袋、立场决定相信谁的现象，其实都陷入了信息茧房。
看问题一定要跳出立场，这样才能掌握最真实的信息，要从过程推导结论，而不是先设定结论再刻意找寻能够佐证的信息和证据。
本文只是一个引子，不涉及看空或看多上海楼市的主观判断，希望读完文章后大家能够跳出信息茧房，每次看到消息后有独立自主的判断能力，通过查询消息源头、剖析内在逻辑挖出真正有用的信息，这才是做出决策的最重要依据。
以上纯属个人观点，欢迎关注、点赞@王五说说看，您的支持是对原创最好的鼓励！
上海二套房公积金贷款政策
新京报讯 据“上海公积金发布”官微消息，为贯彻落实《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》（国卫人口发〔2022〕26号）精神，上海市住房公积金管理委员会发布《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》（沪公积金管委会〔2023〕7号，以下简称《通知》）。
自2023年5月1日起，符合上海市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。符合上海市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金最高贷款限额）在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。
《通知》明确，“多子女家庭”是指符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭。
编辑 刘佳妮
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"上海二套房公积金贷款利率（上海二套房公积金贷款政策）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/90710.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
