一周楼市 央行发声 超30个城市首套房贷利率或上调，下面是华商报给大家的分享，一起来看看。
买房贷款利率上调
中国人民银行在4月20日的新闻发布会上表示，要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。按最新LPR报价，全国统一的首套房贷利率下限为4.1%。若5年期以上LPR持平，未来两个季度内会有超30个城市面临首套房贷利率重新上调20—30个基点的潜在风险。
记者点评:去年以来首套房贷利率下限下调对促进一手房交易有一定作用，但作用有限。如果房贷利率水平上调，肯定会影响购房需求。
北京大兴区：
存量房信息发布平台上线启用
4月24日，据北京市大兴区政府网站消息，“大兴区存量房信息发布平台”已于近日正式上线启用，面向大兴区有二手房买卖需求的市民免费开放。据悉，卖方在区政府官方网站通过“北京通”实名认证后即可上传房源信息，所有房源的房屋权属信息只有在通过系统自动审核、确保房源权属真实且房屋可售后对外发布。买方可在区政府官方网站、“北京大兴”App和“大兴住建”微信公众号，使用房源查询、地图找房等功能查找房屋。在买方查找到满意的房源后，经过“北京通”实名认证，在平台上给卖方留言。卖方通过查看买方留言，与买方交流，双方协商一致后可直接到大兴区不动产交易服务中心办理房屋交易，也可选择任意一家经纪服务机构为其代办房屋交易事项，或是登录“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”的链接在线办理房屋交易。
记者点评：存量房信息发布平台的上线启用，增加了个人房源信息的展示渠道，为个人房屋买卖提供了更多平台，对促进房产交易多元化是一个积极的举措。 华商报记者 张毅
23年房贷利率调整
“错过最后3.5％的复利，最后的时代红利，错过就是过错！”“增额寿100万本金，3.5％和3.0％：10年少赚7万，30年少赚38万，50年后差120万。抓住最后窗口期，抓紧投保吧！”……
近日，记者注意到，增额终身寿、年金险等储蓄型保险产品又迎来一波“炒停潮”，保险代理人和经纪人纷纷在微信群、微信朋友圈、小红书、抖音等平台发布预定利率3.5％的产品宣传信息，并频频发出喜报，甚至有主管无奈劝说：“希望大家不要晚上挤兑投保，产品还没猝死，我先猝死了！”
“炒停售”背后，是监管近期向保司进行的窗口指导，要求寿险公司新开发的产品，定价利率从3.5％降到3.0％。而定价利率直接影响着保险产品的价格和收益。多名保险代理人向记者透露，目前已有多款该类产品陆续下架、停售，6月将全面下架。
如何理解定价利率？其下调将产生哪些影响？
定价利率从3.5％降至3.0％
事实上，今年3月末，监管就组织了保险行业协会以及23家人身险公司于三地召开座谈会。其中一个调研重点就是：降低责任准备金评估利率对公司和行业的影响以及对降低负债成本、提高负债质量的意见和建议。这被业内视为降低定价利率的信号。
不到一个月后，监管再次发出窗口指导信号，要求下调寿险新开发产品定价利率，足以反映出监管层对利差损风险的高度担忧。
多名精算师在接受记者采访时表示，定价利率和预定利率基本是一个意思，只是叫法不同，可能定价利率更口头化，更方便大众理解。
预定利率是指寿险公司在产品定价时，根据公司对未来资金运营收益率的预测而为保单假设的每年收益率。通俗理解就是，保险公司给消费者的“投资回报率”，主要是参照银行存款利率和预期投资收益率来设置的。如果不考虑任何费用成本，消费者实际到手的年化回报率就等于保险产品的预定利率，但由于保单的经营一定有费用成本，消费者实际到手的回报率一定会低于保险产品的预定利率。
此外，寿险产品责任准备金评估利率与寿险产品预定利率两者虽概念不同，但评估利率的下降对预定利率具有指导作用。根据原保监会规定，保险公司开发普通型人身保险，其预定利率不高于评估利率上限的产品，仅需备案即可，一旦高于评估利率上限，则必须经过监管部门审批。
新产品价格或上调
寿险预定利率与产品定价息息相关，预定利率越低，产品价格相对越贵。
东吴证券非银团队分别计算了当预定利率从3.5％下调到3.25％、3.0％和2.75％的影响，发现预定利率越低，毛保费上涨幅度越大。经测算，当预定利率从3.5％下调到3.0％后，年金险、终身寿险、定期寿险、两全险和健康险对应毛保费涨幅分别为18.4％、19.5％、3.5％、7.5％和16.4％。
据北美精算师、精算视觉主理人Alex介绍，寿险新产品定价利率全面下调，具体包括普通型人身险产品不接受3.5％的定价利率；分红险和万能险不接受3.0％的定价利率。后者预定利率上限可能将直接调降为2.5％，对于前者，监管部门目前并没有明确规定可使用的预定利率上限是3.25％、3.0％还是2.75％。但业内普遍预计，这次普通型人身险产品预定利率至少会降到3.0％，而对于一些过往投资收益表现不好、风险评级较差的公司，预定利率上限则有可能直接降至2.75％。
Alex预计，新的储蓄险产品年化收益率至少会下降0.5个百分点，其他保障类产品也会因为预定利率的下降导致保费价格的提升。“虽然目前监管部门还未发文停售所有3.5％定价利率的产品，但调降市场所有产品的预定利率将是不久之后会落地的事情”。
重疾不重（北京）健康科技创始人丁云生直言，寿险定价利率下调后，重疾险年缴保费将上涨10％以上，重疾险将更难卖，同时也会影响增额终身寿产品对客户的吸引力，进而加剧代理人的流失。
预定利率下调是趋势
实际上，我国保险历史上不止一次下调人身险预定利率。在业内人士看来，此次下调也可能不会是最后一次，预定利率下调将是大趋势。
1999年，原保监会下发紧急通知，规定保险公司不得再新签发预定利率超过年复利2.5％的寿险保单，且合同不得附加利差返还条款。彼时，一年期银行存款利率从1993年的10.98％逐步下降到1999年的2.25％，而紧急通知下发前保单预定利率平均在8％左右。
2013年，原保监会实行人身险费率政策调整，不再执行2.5％的上限限制。到2019年，“182号文”发布，银保监会调整年金险预定利率上限为3.5％。再到今年，窗口指导再次下调预定利率上限。
北美精算师包虹剑告诉《国际金融报》记者，低利率时代，监管不希望行业再出现此前的大规模利差损情况，所以要进行干涉，这对行业来说并不是坏事。经营好、效益好的公司仍然能脱颖而出，甚至可以给到消费者更好的收益，分红险是典型。
“若未来行业预定利率下降，影响短空长多。”东吴证券非银团队认为，从短期来看，引导降低负债成本将大幅刺激产品销售，尤其是普通型养老年金及10年以上的普通型长期年金，老产品停售炒作难以避免。中期来看，预定利率跟随评估利率下行，保险公司分红险占比提升，传统险业务占比下降，虽然储蓄型业务吸引力略有下降，但分红险占比提升有望缓解人身险公司刚性负债成本压力。长期来看，有望引导人身险公司降低负债成本。
包虹剑建议，对于喜欢追求确定收益的消费者，现在购买3.5％预定利率的非分红险产品是很好的机会。但对于想长期分享公司经营成果的消费者，可选择的空间还有很多，“还是要看产品是否适合自己”。
本文源自国际金融报
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