北京推行个人二手房交易“带押过户”，专家解读，下面是新京报给大家的分享，一起来看看。
贷款都要抵押吗
为优化营商环境、简化交易流程、减轻购房人资金压力，今日（3月31日），北京银监局、央行营管部、北京市规自委、北京市住建委四部门联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）。
即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。
对此，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，目前北京的购房家庭中，七成以上是通过贷款购房，此次推出“带押过户”业务，众多购房家庭将会受益。
满足四类条件可办理“带押过户”
此前，对于存在贷款抵押的住房交易，首先需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这使得二手房交易周期较长，而且也给买卖双方带来不小的资金压力。
而“带押过户”业务中，对于存在房贷抵押的房产需要交易的，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷。这简化了二手房的交易流程，减轻了买卖双方筹措资金的压力。
根据《通知》，要想办理北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务，需要同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。
赵秀池表示，从去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理、到此次推出“带押过户”业务可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造，优化营商环境、简化交易流程、方便群众开展住房交易，从这一层面上支持民众的刚需和改善性住房需求。
创新模式，从根本上降低买卖双方交易成本
北京市住建委相关负责人解读表示，在个人二手房交易“带押过户”的具体办理流程方面，不同于其他一些城市采取的公证后解抵押、设置专门低息“过桥贷”机构等方式，此次北京为了从根本上降低买卖双方的交易成本，创新采用了新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式。
具体来看，首先是买卖双方自行或是在中介机构的居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”；第二步是买卖双方在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；第三步是向银行申请“带押过户”；第四步是买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；最后是买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。
根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方可以向同一家银行贷款，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。
对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买房者的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。
赵秀池表示，这一新举措可以减轻买卖双方的资金压力。“过去，在还清贷款、解抵押后才能交易过户的方式下，为还清贷款需四处借贷或买方垫付、先行支付首付款，甚至有些家庭还通过‘过桥贷’的方式，办理利息较高的短期借款。”
“新举措实施后，卖方不用先还清贷款，买方首付和贷款将直接由银行划转，用于偿付卖方贷款。买卖双方无需再承担还清前一笔贷款的资金压力，降低了房屋买卖的交易成本。”赵秀池称。
中介机构不得强制使用“过桥贷”
赵秀池表示，新举措还可以降低房屋交易的资金风险。过去，为了提前还清贷款，二手房交易中买方往往会先行支付首付款，有的甚至是垫付资金用于结清卖方房贷，但此时房屋交易尚未完成，也就带来了一定的资金风险，买方也会担心如果出现纠纷无法收回资金的问题。而新举措实施后，可以大大降低这类风险，保护交易资金的安全。
四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。
同时，各商业银行要积极回应符合条件的客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。
北京各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。
各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务。
赵秀池表示，新举措还将缩短房屋交易周期。过去卖方筹措资金还清贷款、双方协商等环节现在都不再需要，这将减少房屋交易的时间，让群众住房交易更加便利。
新京报记者 徐美慧
编辑 陈静 校对 吴兴发
正规银行贷款需要抵押吗
现如今银行在每个人的生活当中是不可或缺的存在！首先我们要对银行有个清晰的认识，银行到底是干什么的？银行其实就是一个资金中介，是必须由中国人民银行审核通过，并发放银行经营牌照，才可以合法经营的企业。银行的最基本业务其实说简单，就是帮有钱人理财，帮缺钱人融资。比如张三手里有五万的闲余资金，李四的公司现在销售订单增长很快，需要更多的资本投入，增加市场份额。如果这个时候张三把手里的闲余资金直接投资给李四公司，李四公司就是在"直接融资"，李四公司通过发行股权或者债权给投资者张三，从张三手里直接融到资金。
核心是资金需求方跟资金供给方直接进行交易。交易过程中可能有朋友或者投资银行的人士牵线搭桥，要给他们支付佣金，但整个投资的风险完全由投资者张三自己承担，所以张三需要有专业能力做自己的判断，有经济实力承担风险，也要有时间去跟踪，监督李四公司的运营事务等等。可是，张三不仅没有时间去跟踪，监督，也没有专业的知识去自己挑选好的投资项目，去分辨李四公司的好坏，更不愿意承担风险。如果直接投资不可行，那么张三该怎么投资理财呢？
那么答案就是，张三可以把钱储蓄在银行，由银行向张三支付固定的收益，然后银行将千千万万的张三闲余资金汇聚起来，再向千千万万实体企业以及个人提供贷款。就这样，李四公司从银行融到资金，只跟银行打交道，而不是直接跟真正的出资方打交道，所以，这种融资方式被成为“间接融资”，这里的银行就成了资金中介。
现在的企业，个人会跟银行发生大量的借贷活动，企业生产经营需要大量投入资金，个人买房买车消费，也会跟银行发生借贷关系！那么为什么市场上会出现这么多的助贷中介机构呢？其实最主要银行就是市面上的银行贷款种类繁杂，不知道自己可以去哪家银行申请？
但其实银行的贷款产品之分两大类，一类是企业经营性贷款，另一类是个人消费类贷款。把自己的需求对比一下就知道自己属于哪一类了！企业经营性贷款，目前银行基本上都是要求有抵押担保的，比如不动产，设备，或者专利等等，更多的是以不动产为主。不动产优先以住宅为主，门面房，公寓，办公，厂房这类商业类不动产在银行的体系中目前不是太喜欢，主要原因就是这类商业不动产处置变现能力较差，所以一般银行给的抵押率不会超过五成。住宅给的抵押率要到7成左右。贷款利率一般国有大行利率较低，接着是全国性股份制银行，再就是地方性城商行，最后就是一些农村商业银行。如果自己的企业有需要贷款可以去按这个顺序去咨询相应的银行，看看自己的条件是否满足。
还有就是个人消费类贷款，一般就是买房，买车按揭，或者消费类，这个银行基本都会根据申请者的收入以及工作性质，给与相应的授信额度！一般教师，医生，公务人员，事业单位，股份制单位的授信额度以及贷款利息相对偏低，其他一些民营单位企业就要看个人的收入水平了！
那么了解了以上的相关信息以后，您觉得还有必要去找助贷机构，再去花额外的中介费吗？其实自己多打几个电话，多咨询几个银行基本就可以得到相关的信息了！真的没必要去额外多花这个中介费！
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