纯干货：商铺投资回报率如何测算？，下面是鲸算师给大家的分享，一起来看看。
门市贷款计算器
鲸算师认为：“投资商铺，核心在于投资回报率。”
那么商铺的投资回报率该如何计算呢？
下面鲸算师教大家几个测算商铺投资回报率的方法。
1、租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
那么商铺的投资回报率就是：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。
不足：但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况则不太适用。
如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。
现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）
按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）
2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)
假设商铺首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
那么这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
4、内部收益率法房产投资公式为：
累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率
上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
5、简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
比如在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。
所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率哦。
个人贷款计算器
按揭贷款是买房最常见的购房方式，按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。
计算按揭贷款，一般要计算贷款时间和贷款额度，商业贷款和公积金贷款计算大致相同，又稍有差异，新房和二手房在按揭贷款的计算方面也会有一些差异。
一 新房的商业按揭贷款，计算相对简单，贷款的额度基本都是按照成交价计算的，不涉及到房龄的计算，所以贷款额度根据当地的首付比例，无论首付三成还是四成，都很好计算；贷款年限方面，男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁，部分银行男性可以放宽到70周岁，女性可以放宽到65周岁。
二 公积金贷款额度都有上限要求，借款人夫妻都缴存公积金且符合公积金贷款条件，上限是65万，单身最高是50万；公积金年龄上限，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。
① 市公积金根据账户余额计算实际的贷款额度；
账户余额小于5000元，贷款额度不超过20万
账户额度在5000元到10000元之间，贷款额度不超过25万
账户额度在1万元到2万元之间，贷款额度不超过30万。
借款人与配偶缴存账户余额大于2万元的，最高额度=账户余额×15×时间系数（连续缴存36个月时间系数为1.2，否则为1.0），同时需满足缴存基数大于月供和负债的2倍以上
② 省公积金的最高额度
缴存基数要大于等于月供加负债的2倍以上
如果缴存基数不满3000，月供要小于等于（缴存基数-1500）
已婚，只有一方有公积金，配偶可以用打卡工资来补充名下负债和月供
③ 首付比例上，市公积金最低35%，省公积金最低25%
三 购买二手房时，商业贷款的计算方式
贷款年限不但要受个人年龄限制，还要受到房龄的限制
个人年龄限制上面已经说过了
房龄计算时要求房龄在20年以内，同时还要满足贷款年龄+房龄≤40/45/50（每个银行有差异）
房龄超过20年只有部分银行可做，需根据当地具体的房贷政策而定。
最终贷款年限：用房龄计算出的贷款年限上限和用年龄计算出的贷款年限，取贷款年限小的那一个。
另外，在二手房的贷款额计算，是根据银行评估值计算的，而不是根据实际成交价计算，一般银行评估值都会低于市场成交价，差额部分也是算在首付部分。
四 购买二手房公积金的贷款年限
①用个人的年龄计算，男性上限65周岁，女性上限60周岁
②用房龄计算，贷款最长年限是（30-房龄）
以上两点同时满足，以贷款年限短的为准
所以，按揭贷款的计算，新房的二手房有些差异，同时商贷和公积金的计算也是不同的，
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