买了在建工程抵押房能办贷款吗，下面是灵寿普法给大家的分享，一起来看看。
开发商怎么从银行贷款
来源：找法网
现在买到在建工程抵押房的人有很多，而且面临着很大的风险，但是，风险是可以避免的。那么，买了在建工程抵押房能办贷款吗，购买在建工程抵押房有哪些风，如何避免购买抵押房产的风险呢？针对这几个问题下面找法网小编为您详细介绍买了在建工程抵押房能办贷款吗。
一、买了在建工程抵押房能办贷款吗？
买了在建工程抵押房可以办贷款，因为开发商抵押给银行获得资金后已经解压该房了。
在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
自从建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》以后，有许多在建工程已经进行了抵押，登记机关也为之进行了抵押权登记，从而使这些工程项目能及时地获得继续建造所需的资金。允许以在建工程设定抵押，对促进经济的发展无疑有着一定的积极意义。
用以抵押的在建工程中，有一部分属于房地产开发企业在建的商品房，这类在建工程抵押以后，极易损害抵押权人和购房者的合法权益，不利于房地产市场的健康发展，也增加了权属登记机关在工作中的风险。
二、购买在建工程抵押房有哪些风险？
1、房子的产权有风险
现在很多开发商因为资金链都很紧张，因此一些开发商往往选择将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，甚至将销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行。如果开发商不能及时归还贷款，银行就不能将房屋解除抵押。也就是说，消费者虽然向开发商交纳了购房款，但不一定在法律意义上拥有该房屋的所有权，甚至不能实际占有该房屋。通俗地说，设置了在建工程抵押的房屋，某种意义上讲就是开发商拿未建好的房子向银行设置了抵押，取得了资金，进行了抵押登记。如果抵押之后，开发商再将房子出售，除非是已解押，或是抵押银行同意，否则产权部门无法为购房人办理产权。
2、开放式不能解除抵押的风险
未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，普通的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，在开发商不能按期还款，抵押权人要求实现抵押权时，摆在购房人面前的只有两条路，一是放弃该套房屋产权，单纯地向开发商主张已付房款及损失的债权;二是再出一遍钱，先跟银行解押，之后再向开发商主张解除抵押关系时所付款项的债权。
3、买房贷款会受限制
开发商把房子抵押给银行，银行允许开发商销售，但可能会规定购买这些房子的客户必须向该银行做按揭贷款，这相当于是抵押主体由开发商转为购房者。购买了在建工程抵押的房子，签订贷款合同后，如果房子迟迟不解压，也会影响放贷时间。所以，就有购房者碰到这样的情况，跟别人同时在一家银行签署贷款合同，也无不良信用记录，别人贷款都下来了，为么自己的贷款迟迟办不下来，这种情况之下就要引起注意了，你不妨查一下自己购买的房子销售状态。如果是在建工程抵押状态，就需要催促开发商及时办理解压，能继续办理贷款手续。
三、如何避免购买抵押房产的风险？
1、为了减少购房纠纷，维护自己的合法利益，购房者还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求，除了不能进行抵押之外，还要对赔偿措施做一些要求，尤其是要申请资金监管，以免自己付了首付款发现房产被抵押，面临房财两失的局面。
2、在建工程要办理抵押贷款，必须得到房地产管理部门进行抵押登记，所以购房者可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上，通过多渠道查询信息。
如果有被抵押的房子，可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则，购房后去房管部门办理不动产权证的时候，房管部门发现该房屋已被抵押，是无法办理不动产证的。
1、购房者购房之后要尽快去网签备案，如果发现了房屋已经被抵押，也可以趁早解决，避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜，事情宜早不宜迟。
开发商合作银行贷款容易通过吗
云南省大理白族自治州人民政府8月1日发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。
其实，这个《通知》很多关键的地方都没说明。
首先，共同持有的时间多长?如果仅仅是几个月，那基本上是一个营销手段。因为购房者可能无法预计自己几年后的经济情况，但对几个月后的情况是能准确把握的。能预计几个月后能交上余款，一般来说，不会出太大的问题。
其次，是先期购买的这50%，是否可以贷款?如果可以先期购买的50%产权可以贷款，假设仍然是30%的首付。这就意味着，购房者最初只要准备15%的资金就可以加杠杆买房了。这实际上是一个非常重大的改变。对购房者而言，在这个政策下，以一小部分资金就能住进新房子，从房产的金融角度来看，就能大杠杆的启动一次投资。
这个通知还没说清楚的是，房地产开发商持有的那另一半会怎么处理。如果开发商自己持有，开发商卖掉一套房子，只能收回整个房款50%的资金。由于不能及时地完全地回款，对开发商的资金要求就更高了。如果房地产开发商拿着这个另一半产权去银行抵押贷款，那么开发商爆雷倒闭了，银行拿着一半的产权怎么处理?对银行而言，本来是分散多个个体的房贷，现在变为了给开发商的贷款，鸡蛋都放在一个篮子里，风险更大，处理起来也更麻烦。房子不可分割，一半产权不能拍卖，只能卖给房主，房主说没钱，银行也不能单独收走半套房子。显然，这个资产对银行来说，是一个很麻烦的资产。
当地政府推出这个政策，某种程度上是在借鉴政府的共有产权房模式，让群众可以用更少的资金启动杠杆，推动当地房地产市场。但需要指出的是，购房者与房地产开发商共同持有，是无法与政府的共有产权房相比的。
政府推出的共有产权保障房，具有保障性住房和商品房的双重属性，其中，商品属性多于保障属性。在这种模式中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或30%，政府持有剩下的70%-80%。对政府来说，通过出售部分产权，可以回笼保障房建设资金，同时，政府也分担部分房款，减轻购房者压力。对个人而言，与政府按照出资比例获取各自份额的房屋产权，但能同时享有共有产权房屋的全部使用权。
共有产权有顺畅的退出机制。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。如果没有钱支付，可以继续保持共有。如果想出售自己的部分产权，根据规定，政府可优先回购，并再次提供给符合条件的家庭。
所以，与政府共有产权，不但能够解决经济能力相对较差的居民的长期支付能力，也有政府背书，很安全，退出也很方便。但是，与开发商共有，则只能缓解一时的支付能力不足问题，也不存在退出机制，还存在一定的风险。
共有产权，在“房价将长期上涨”的假设上，一切都没有问题，购房者会想方设法筹集到剩下的房款；房地产开发商也不慌，购房者没钱，大不了把房子收回来再买，没有损失，反而能多卖一些钱。但是，现在这个趋势已经结束了，除了少数一线城市，其他城市的房价已经很难上涨了，很多地方还会下跌。
而且，购房者买了房子后，价格上涨或维持还好说，履约没问题。但是，一旦房子价格下降了，购房者就会心生懊悔，虽然从法律意义上已经成交，但产权共有还是会在心理上产生微妙的差异。这种差异在业主群中发酵，就会用房屋质量等方面为理由，要求退房，甚至造成群体事件。这对房地产开发商与当地政府来说，风险都更大。
（作者 刘远举，摘自《南方都市报》）
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