银行按市场价放贷,广州、东莞等地二手房参考价“名存实亡”,下面是界面新闻给大家的分享,一起来看看。
东莞二手房贷款
记者 | 黄昱
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作为曾经抑制二手房价快速上涨的利器,“二手房参考价制度”在广州、东莞等城市正逐步失去效力。
虽然广州尚未正式官宣取消“二手房参考价制度”,但自去年11月开始,广州的银行已经按照实际成交价来发放房贷,近期房产信息平台贝壳找房、链家上原本只显示二手住房参考价的小区,也已恢复显示房源实际挂牌价。
一位广州贝壳找房员工对界面新闻表示,自银行发放二手房贷款不再参考二手房价后,广州的“二手房参考价制度”其实已名存实亡,目前平台上真实挂牌价和参考价都会有显示,算是进一步减少了二手房参考价对市场的负面影响。
自去年2月份,深圳在全国率先推出二手房参考价以来,至少有15个城市陆续发布该政策。但目前除了上海和深圳以外,大概已有13个城市的二手房指导价制度实质性取消。
对于严格执行二手房参考价制度的上海和深圳来说,该政策效果明显,对二手房市场的成交带来了不小影响。
二手房指导价名存实亡
为了抑制高房价,广州的“二手房参考价制度”发布于2021年8月31日,在此之前已有多个热点城市发布该制度,包括深圳、东莞、宁波、成都、西安、绍兴、上海等。
广州首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个,其中天河区小区数量最多达到54个,黄埔区有23个,这也恰好是2020年至2021年上半年涨幅最大的两个区域,参考价比当时在贝壳的挂牌价普遍低大概3-5成。
和其它城市一样,政策发布后,各大房产信息平台上广州上述96个小区二手房只显示参考价,银行放贷在一段时间也都是按照参考价审批,如房源实际成交价高出参考价的话,购房者的首付成本就会高出很多。
据界面新闻了解,政策发布两三个月后,就陆续有广州银行开始不按二手参考价放贷,没过多久所有银行都放开了。
该政策要想真正发挥作用,需要银行按参考指导价来放款,通过变相提高首付款来抑制投资客炒房,如果银行不按照“二手房指导价”作为审批房贷的依据,则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪,稳定预期,对二手房的实际市场成交价格影响较小。
房产信息平台将二手房真实挂牌价显示出来后,算是解除了“二手房参考价”对购房者选房带来的最后一个障碍,不用再去向中介询问一个个房源的真实价格了。
如今,除了贝壳找房、链家已开始显示真实挂牌价外,广州中原地产、房王网等二手房网站及安客居平台仍然只显示政府参考价。但贝壳找房和链家的市场占有率更高。
虽然去年不少城市都发布了二手房指导价相关政策,但实际的政策力度存在明显差异,大部分城市的实际交易和银行放贷基本不受到指导价影响,温州、合肥等4城更从来没出台过实施细则。
和广州一样,东莞的二手房指导价政策在刚发布的一段时间,银行还是按指导价来审批房贷,但没多久后就不受影响了。此前东莞在贝壳找房上的相关房源也曾不再显示参考价,但后来又恢复只显示参考价的情况,至今仍然如此。
在市场下行阶段,西安是第一个“官宣”取消二手房参考价机制的城市,时间是今年7月。
深圳是“二手房指导价制度”施行最严格的城市,且至今没有任何松动,银行仍然只能按参考价来放贷。
市场成交下滑
如果与银行贷款直接挂钩,“二手房参考制度”对二手房市场的冲击力不小。
以始终严格执行“二手房指导价制度”的深圳为例,其目前二手房低于或接近参考价成交已成常态。
据乐有家研究院统计数据,11月深圳超40%房源低于参考价成交,接近参考价(成交价与参考价差值10%以下)房源占比高达85%。
在此行情下,超过参考价10%以上房源很难成交,深圳二手房成交量也连连下跌。
自去年2月参考价发布以来,深圳二手房成交量不断创新低,已连续16个月成交量跌破2500套,今年9月更是跌破2000套,且无反弹迹象。在2019、2020年市场高点时,深圳的二手房月均成交量均超6000套。
据深圳中原研究中心监测,目前深圳整体二手房价较高位已经下跌近两成,尚未见止跌迹象,继续下行态势明显。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,“二手房指导价制度”在深圳确实发挥了很大作用。过去深圳二手房价是靠加杠杆炒作起来的,二手房指导价政策相当于不让加杠杆了,再加上大环境的变化,过去的高房价就难以支撑。
在当前的市场和政策环境下,李宇嘉认为,深圳之后也存在取消“二手房指导价制度”的可能,但深圳全国楼市中的风向标意义太强了,目前条件还不太成熟。
在广州“二手房参考制度”严格执行的那几个月,二手房成交量也很少。一位购房者告诉界面新闻,他当时几乎不再考虑受二手房参考价影响的小区,因为首付成本提高太多。
以番禺一小区房源为例,其参考价大概230万元、业主挂牌价263万元,如果一位首套房购买者在当时选择购入话,支付首付成本大概会比二手房参考价政策施行前多33万。
最近三个月,广州二手住房价格指数环比分别下跌0.6%、0.7%、0.6%。从跌幅来看,在一二线热点城市中排名靠前,一线城市中跌幅最大。部分楼盘的实际成交价格已经跌穿了指导价。
不过,由于广州二手房参考价很早就与银行贷款审批脱钩,其并非导致广州二手房价出现下跌的主因。它更大的作用是加剧了悲观预期。
李宇嘉指出,不管是出于稳预期、稳房价,还是稳定房地产销售的角度,或者是出于扭转价格下行和预期转弱的循环,退出二手房指导价,会有一定积极作用。
当楼市的重心转向稳定、扩内需、防风险并重时,二手房参考价制度退出也在情理之中。
二手房中介面签骗局
最近看了几个视频,讲述是二手房买卖诈骗骗局。但我总结一下发现这内里是由于登记中心和银行衔接不严密和银行不负责所级。在二手房买卖中银行房贷。其实是这笔交易受益。但他担责最小。风险最小受益最大。另一个受益者就政府,政府这这交易中获得税费收益丰厚。以A要买B的房子为例。A为恶意诈骗者。B为受害者。B的房子价值1000万。按现行交易流程,A首付30%,300万给B,A取得c银行同意贷款书,注意银行的同意贷款书,不是一定代款书,也就是可以贷,可以不贷,放款时间不定。银行在这里开始缺失了。这时中介就帮你办理过户,只银行有买了过去才可质押房产办放贷。过户后房产产权以转移,过户时房产登记中心要面签要B承认房款己全部收到。很明显这是假的。登记中心缺失监管责任。A房产证到手,A不去C银行办房产抵押,而是将房产进行各种消费贷,高利贷,信用贷共700万,然后消失。这里A一切手续都合法,A最多是欠债人。B的700万没拿到房子没了。这案例中如果C银行和登记中是联合办公,当A和B去签订过户手续后,银行与A在同时办理抵押,这时ABc应同时到场办理。就不会出现这一后果。同时,银行要与B签订放款后将款项划入B帐户的条款,在银行未划款给B前,登记中心不得撤消抵押。如有措施就不会有些案例发生。
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原文地址"东莞二手房贷款(二手房中介面签骗局)":http://www.ljycsb.cn/dkzs/87391.html。

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