没房本的回迁房很便宜，能买吗？专家告诫，都是血的教训，下面是章哥说买房给大家的分享，一起来看看。
买拆迁房可以贷款吗
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章哥好，请教个问题，还没有房本的回迁房能买吗？会有什么风险？
事情是这样的，我的一个朋友介绍了一个人，北京北部**村的，他们村子在去年才盖好的回迁房，刚入住。这家人总共得了4套房，三个两居一个一居。现在他想卖掉一居室，去给孩子换一套学区房。
但是房本还没有下来，说是按约定五年下本。现在距离拆迁已经四年多了，也就是年底就能拿到房本了。
这房子比较便宜，比周边的二手房便宜了一万多。我很想买，但是又怕有什么风险。但房主给我看了拆迁协议，确实是他的名字，就一个名字。另外我也咨询了中介，说可以签订协议，如果对方违约的不给办房本，上法院要求巨额赔偿就行了。而且这种协议是可以公证的。
请问如果这些都做到了，还会有什么风险吗？谢谢。
回答：1、 明确告诉你，风险太大了，大到你无法想象。
2、 首先说，这家人得到4套房就有问题。大概从2006年开始，北京执行的宅基地拆迁政策就是：给钱买回迁房。
也就是先按照房屋面积给补偿金，然后根据户口人数，每人可以认购45-50㎡的回迁房。
那问题就来了，3套两居1套一居，那就是7口人的购房资格。他们家哪儿来的这么多人。一般六口人就到头了，难道他有三胞胎？
这种情况最大的可能是，老人思想保守，没让俩儿子分户，所以这是三户的资产。即1个老人，两对夫妻两个孩子。而且就算是一户，里面也肯定有老人的份额。
在这种情况下，家中的大事一定是老人做主的，那他私下卖自己的房，老人知道不？媳妇知道不？能同意吗？
3、 今年年底就能下房本？开玩笑呢吧。
拆迁政策确实说是五年下本，但大多数是指入住五年后，不是从拆迁开始算。也就是说，现在才最多第二年，还三年多呢。
而且，五年下本只是个大约的时间，确实有提早的和按时下的。但是，拖延的更多，哪个拆迁村都是一堆的土地和手续问题，哪那么容易办。拖上个三两年根本不叫事儿，甚至拖个十年的都有。
那请你想想，在这么长的等证时间里，将会发生多少事？房价跌了还好说，如果涨了，对方会不会反悔？你能怎么办？
甭说这种没房本的了，就是正经的商品房，因为房价上涨而毁约的有多少？哪个能顺利解决？
4、 年底下房本，他现在买房去给孩子买学区房？这是开的什么脑洞？
谁不知道房本一旦下来，房子立刻就是商品房价格，他干嘛要提前卖？等上半年不可以吗？
学区房，为什么要在现在买。五月份，幼升小已经开始招生报名了。那现在买和年底买有什么区别吗？反正我理解不了，这理由太不合理。
5、 便宜了一万多？他傻啊！
我上网查了，这小区周边的二手房将近4万，他便宜了30%左右，为什么？
他把房卖给你，如果是直接去村委会更名的话，这就是一手房，没有什么税费。所以，正常来讲，便宜15-20%都正常，但没道理便宜这么多。
6、 他为什么要卖给你？
同村人，现在是同小区的人，都是拆迁户，家家都有至少一二百万的拆迁费。而且同村人知根知底，村委会办更名时也省事。他为什么不卖给邻居，费劲巴拉的找中间人卖给你？
这说明他不敢卖给同村人，邻居也没人敢买！这里面肯定有家庭纠纷或者其他的麻烦事。
7、 拆迁协议不是房产证，就是一张纸改了个公章而已。这东西要想作假太容易了，你去村委会核实过没有？
8、 签订协议，约定违约金额，确实可以做公证，这点中介说的没错。
但是请注意，公证的只是协议，但这份协议内容（标的物）的交易却是不合法的。
也就是说，如果他将来不给你办房产证，或者不交房给你。你可以去法院起诉，法院会支持赔偿金，但是这房子你是得不到的。因为这种私下转让的行为就是不合法的。
而且，请想想，对方都穷的卖房了，他能有钱赔偿你吗？一个连房子都卖了的人，还会跟你讲诚信吗？他就是不给你钱，你能怎么办？
总结：对方很可能是欠了赌债一类的，不敢跟家里说，偷偷的把房子卖了抵债。就算他跟你讲诚信，但他的家人能同意吗？拆迁协议是以家庭为单位的，而且这房子是夫妻共同财产，到时候他老婆说根本不知道这件事，你能怎么办？
他现在把房买给你，然后他一办离婚，那就算你打官司能赢，能执行到他什么财产？
总之，这种没房本的拆迁房千万不能买，我经历过很多起这种事，没有一个能顺利解决的。有几起都是动用了黑色社会才办的过户。请问，这种事咱普通百姓犯得上吗？
所以，不要贪便宜，这种事非常的麻烦。为了房子，亲兄弟都能反目成仇，何况与外人呢。本来我想给你写几个案例，但已经写了这么多，算了。请你自己慎重考虑吧。
如有疑问，请再次咨询。
我在北京昌平有一套小两居，价值300万。有贷款，每月还款8000。石家庄有一套房价值90万，无贷款老房。
目前想卖掉石家庄的这套，在北京买二套房。如果不卖的话，抵押是否合适？还有，我准备购买的是天通苑的顶层大复式，请问这种房的升值潜力怎样？
另外，我父母现在满足共有产权房的条件，是否值得考虑。谢谢。
回答：1、 抵押贷的比例一般是70%，市值90万的话可以贷出63万，以10年期1.1倍利率计算，月还款为7000左右。（20年期的产品也有，各个银行不同）
2、 天通苑的复式和普通二手房的升值幅度几乎一样，不受任何影响，只是出手时的挂牌周期会长一些。
3、 北京二套房的贷款比例为40%，利率上浮10%。不知道你准备购买总价多少的，可以算一下。但如果在五环内超过468万总价的话，就只能贷20%了。
4、 共有产权可以购买，但是将来在出售的时候限制比较多，估计比那顶层复式还要麻烦。所以如果有其他的方案，不建议购买共有产权，免得麻烦。
5、 昌平的房子也可做二次抵押，只是利率要更高一些，贷款期也要短。不知道你还有多少贷款，如果不太多的话，可以考虑一次性还清后再做抵押，这样还贷压力会小一些。
不过，如果快到还款尾期了，提前还贷也并不划算，因为等于还的都是本金。
6、 建议还是谨慎一些，这些融资模式毕竟违规，有一定的风险。
如有疑问，请继续咨询。
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拆迁赔的房子可以抵押贷款吗
公积金可以作为抵押担保用于贷款。在申请公积金贷款时，借款人需要选择适合自己的担保方式，目前有四种担保方式可供选择：
住房公积金能抵押贷款
比如由担保公司为借款人提供连带责任保证担保。保证人需与公积金管理中心签订保证合同。
或者当借款人选择抵押担保时，可以使用自己或第三方的房产作为抵押物。如果抵押物为夫妻共有财产，则需提供全部共有人同意抵押的证明。如果抵押物为第三人房产，则需出具权利人同意抵押的证明或承诺书。
不过，抵押物的权属必须明确，不能存在争议，而且不能是危房或已纳入拆迁范围或集体土地范围内的房产。此外，抵押物需要按规定进行评估，抵押人也需要与公积金中心签订抵押合同，并进行抵押登记，取得他项权利证或预抵押备案证明。
另外，借款人还可以选择以个人住房公积金为担保方式之一。在这种情况下，借款人或者其他人需要以个人住房公积金为借款人提供连带责任担保。保证人的住房公积金余额必须达到贷款额度的80%以上。在保证期间，保证人不能向公积金中心申请提取其住房公积金，也不能申请住房公积金贷款。当借款人的住房公积金余额达到贷款余额80%的标准时，其保证人就会自动解除保证。在这种情况下，保证人也需要与公积金中心签订保证合同。
最后一种担保方式是质押担保。借款人可以使用国债、银行存单等有价证券作为质物进行担保。出质人必须与公积金中心签订质押合同，并进行质物冻结和止付手续。此外，质物需要由公积金中心保管。
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