上海“经营贷”调查：贷款周期延长、利率略上浮“灰色产业链”仍在运转，下面是中国科技投资财经号给大家的分享，一起来看看。
上海贷款抵押公司
《中国科技投资》汪下弟
各地都在严格监管经营贷流入房市，然而这条“灰色产业链”却“野火烧不尽”。
日前，监管严查经营贷流入房市。而多位上海地区助贷从业人士向记者表示，仍可以操作经营贷用于支付购房首付，只是贷款周期稍有延长，且贷款利率相较于去年稍有上浮，一般在3.85%-4.8%。
上述助贷人士的服务费在1%-3%，根据客户需要包装的材料收取相应的费用，若客户申请经营贷但名下无公司，助贷人士还可帮助客户过户一家公司，且提供经营流水以及发票等资料，收费标准最高为3%。另外记者了解到，通过这些与银行有合作关系的助贷机构申请贷款，贷款额度远高于客户自己去银行申请的额度。对此助贷人士表示：“与银行双方是合作关系”。
经营贷款利率微涨
公司过户后即可申请贷款
“上海地区做抵押贷款的（个人客户），10个有9个都不是用来经营的，都是用来买房的”，一位公司注册地在上海的助贷从业人员何西（化名）告诉《中国科技投资》记者。
何西提到的经营贷款，全称是个人经营性贷款，是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备等合法生产经营活动的贷款。
今年以来，各地监管部门均在严查经营贷款违规流向房市。此前，上海银保监局稽核调查发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。
经记者多方了解，流向房市的经营贷款规模难测，具有很强的隐秘性。助贷人士李南（化名）介绍称，“申请经营贷款用于首付，可以将贷款办理在客户的父母、兄弟姐妹、子女（满18岁即可）、朋友名下，银行不会追查这么多层，但肯定不能办在客户以及配偶名下。”
李南解释了其中的原因，“现在国家有政策严打银行贷款流向房市。客户申请房贷，银行需要考察客户的负债情况，看征信报告，查首付款的来源，做风险评估。若客户负债和首付金额差不多，银行会要求先把负债结清才能办理房贷。”
记者从四位上海地区助贷人士处了解到，经营贷款的利率相较于去年的3.85%略有上浮，一般在3.85%-4.8%区间。何西透露，“去年做抵押利率在3.85%，很容易批款，但今年由于国家政策调整，一抵利率在3.85%-4.35%之间，十年先息后本，二十年等额本息”。另一助贷从业人员王一（化名）表示，现在经营贷款利率相较于去年有所上升，在3.85%-4.15%，客户条件稍好的在4%左右。
“现在一般都做经营贷款，去年最低是3.2%，目前基本上都是4%”，另一位贷款中介小刘（化名）告诉《中国科技投资》记者，刚有同事办理了一笔经营贷款，总贷款金额是311.55万元，年利率3.85%，每期还款9624元，十年先息后本。
然而，办理经营贷款也有相应条件，一是需要名下有公司，二是有可用于抵押的房产。但据助贷人员介绍，即使名下没有公司，也有办法办理经营贷款。
何西表示，“如果客户名下无公司，（我们）可以帮客户过户一家公司，过户费用一般在6000-8000元不等。一般把抵押贷款办理下来，一年就可以提前还款，公司用不到了可以提前吊销。另外，客户也可以自己找公司过户，但要求公司至少注册时间满一年，不带投资、美容美发、基金等敏感字眼，还要用银行系统核实一下公司有无案件纠纷、财务报表漏税等情况，确保公司的安全性。”
李南也表示可以承办，“经营贷款首先需要过户公司和营业执照，需要向银行提供经营场所、经营流水，客户可能比较难操作，可以交给我们，一条龙服务，即过户营业执照、实地考察、第三方收款（专款专用）。”
垫资费日利率万分之七
中介服务费最高三个点
另外，助贷人员介绍称，用作抵押的房产若仍处于按揭贷款中，可以垫资赎楼进行一抵，或者直接做二抵，但是二抵的利率相对较高且可申请贷款额度较少。若抵押房产是清房，可直接做一抵。
李南向记者介绍道，涉及到未清房的住房用作经营贷款的抵押物，需要提前偿还按揭贷款，不过可能需要偿还提前还款的手续费、用于赎楼的过桥资金等。
“房子如果还在按揭中，想做一抵需要赎楼，把上家银行的贷款还清，相当于拿了一个清房房本，重新抵押到另一家银行。会有专门的第三方赎楼公司帮客户把欠款还了，但这笔垫资需要一笔费用，按天计算，基本上垫资时间15-20天，日利率万分之六至万分之八不等，正常情况下是万分之七，按照万分之七计算，按揭欠款300万元，300万*万七*15天，一共需要3万多的垫资费”，何西告诉记者。
提供上述服务的中介均需要收取一定比例服务费，一般在1%-3%左右。李南坦言称，“我们这边收取服务费1%-3%，比如贷款额度10万元即收取1000-3000元不等。至于是按照1%收费还是3%收费，主要看客户的资料是否满足条件，如果我们直接拉客户去银行面签，客户经理表示没问题，那么我们就收取1%；但是客户这边什么材料都没有，需要我们去包装各种材料，协助客户办理贷款，那么就要收取3%。”
李南向《中国科技投资》记者表示，客户也可以自己去银行申请贷款，但是通过第三方出的整合方案融来的贷款肯定要比自己去银行申请的贷款高很多，大概要多出50%-67%，“有些客户刚开始如果找我们融资能够融到100-150万元，但自己办理只能贷到20-30万元。”
“我们是走线下申请，去哪家银行办理贷款、找谁办、怎么办，都是很具体的问题，我们会帮你对接到具体的银行客户经理，落实到某个人身上就很简单”，何南继续表示，“我们和银行都是合作关系，不合作上海有那么多家银行，为什么要在这家银行的这个支行办理，每一家银行审核都是具体到某个人来负责，都要经过支行行长的同意，特别是房子抵押肯定需要行长签字的。”
然而，除了李南承诺“经营贷款”可以尽快到账，另外几位中介均表示需要提前一个月的时间开始筹备。
李南称，“我们都有在做经营贷款，做出来的方案需要按照银行的政策和季度信贷额度来制定，3-5个工作日可以解决完，要得急的话1-3个工作日，资金就能打到账户。”
何西向记者表示，“至少要腾出1-2个月的时间来办理信贷资金，时间要充足；如果资料齐全也要15-20天来准备，因为过户营业执照、制作经营流水等均需要时间准备。”王一则称，现在办理经营贷款的时间有延长，稍微留个5-7天，时间上比较灵活，这边办理的客户一般办下来都是25天左右。
房产抵押贷款
[比心]银行房产抵押贷款的条件：
1，借款人年龄在18-55周岁,
2，借款人具有稳定、合法的收入来源
3，抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
4,一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50～70%(部分银行可能会有所增加);
5，房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年；
6，房龄在20年内(少数银行可做30年内、多数有备用房更容易审批);
7，有一定还款来源(有效证明主要为银行流水、至少每月有效进账大于房屋抵押贷款月还款的2倍);
[比心]北京房产抵押贷款流程
1、房产抵押贷款办理先要贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间。
2、准备贷款材料：借款人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全。
3、看房评估：房产抵押贷款由相关机构对抵押房进行实地勘查、评估。
4、报批贷款：房产抵押贷款将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批。
5、借款合同公证：房产抵押贷款办理借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证。
6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房管部门办理抵押登记手续。
7、开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户。
[比心]北京房产抵押贷款5个注意事项
[撒花]一， 银行对成数要求住宅类的一般是70%，公寓和写字楼一般是60%，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是50%!
[撒花]二，银行对年龄的要求借款人及抵押人年龄是18--70岁，原则上最好25-55岁之间，其他年龄最好增加直系亲属作为担保人 。
[撒花]三，银行对征信的要求当前不能有逾期，历史逾期不能有3，半年内征信查询小于5次。如客户历史征信有5，逾期在房贷之前可以沟通，其他情况不接受。小额多笔的需要结清部分，一般最多不超3笔小额。
这是银行对征信的基本要求，已婚人士，银行需看夫妻双方的征信报告。不房权人是您还是您爱人，还是夫妻双方各占50%，如果房产在您名下，您就让您爱人做借款人，您做抵押人。
如果房产在您爱人名下，就让您爱人做借款人做抵押人。不同的方案对征信的要求不太一样，有些银行的征信是可以沟通。
[撒花]四，银行对公司要求
1.公司注册时间：大于1年，可新购买，对持股时间没有要求，持股5%及以上即可。
2.经营范围：个体户及小微企业，公司最好是科技类和贸易类。
国家支持中小企，房产抵押经营贷可以享受比较利率优惠。当然啦，有的工薪朋友名下没有公司，可以新注册或者用新朋友好友的公司或者可以开实控。不同的银行政策不一样，这里不举例说明。
[撒花]五，银行对流水要求
银行流水包括个人流水和公司对公流水，是每个月月供的2倍即可。
流水要求：真实网核，流水不足可用其他资产来凑。
除了以上五个注意事项外，在实际贷款过程中肯定还会遇到其他方面的疑问，有任何问题都可以免费咨询！[比心][比心]
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