第一次买房，就买入没看过的二手公寓，他为何敢如此大胆？，下面是苏州公寓投资给大家的分享，一起来看看。
二手公寓能贷款吗
近期笔者接触一个粉丝，从我这里买了一个没有看过的公寓，这事你敢相信吗？
事情是这样的：
这个粉丝由于已经在我的公众号 跟大顺买公寓，看我的文章好几年了，自己之前一直是租房住的，终于在今年鼓足勇气想买一个公寓了，随后就在他工作的地方一直在找。
他所在的这个地方在我们苏州也不算偏，周边有19个公寓小区，也是非常好的生活区，公寓多的地方一般都是之前发展还不错的区域，要不不可能招商引资这么多项目的。
但是手里钱有限，一直没有办法下手，前几天终于有一个房东的公寓急卖降价了。
所以，我第一时间就发给他，让他火速来看公寓。
然后我们就一起预约了要来看了下公寓的整体情况。
谁知预约的是周日，但是周五的时候，我这边看了下公寓的系统后台，已经有太多的人在咨询这个公寓了，我明显的感觉这个公寓要被卖掉了。
毕竟上次这个价格的出现，基本都等于快一年前了，而且，当时也就下降价格以后4天就卖了。
所以，我们索性周六他休息，我们就第一时间来预约看房：
但是公寓的租客没有在家，出差了，不能看，房东没有房间的钥匙，也没有照片和视频等。
这就比较尴尬了，周末按照正常的咨询转化来说，这个公寓大概率是当天就没了。
由于我对这个周边比较熟悉，我这个客户也在周边好多年了，大家都知道这个公寓是没有问题的，就算买个空房，也是很划算的，就这样，我们在看了小区的同户型以后，就预约了房东，半夜签约：
随后，我们在没有看房的情况下，我们成功的买入了这个公寓：
为何我们敢这样做呢？这主要是源于大城市的房地产行业的本质：没有卖不掉的房源，只有卖不掉的价格。
房产行业的金科玉律是真的。周边19个公寓小区，只有这个公寓小区是民用水电总价是最低的，周边都是35万以上40平方以下，这个公寓44平方却只有30万，性价比你品品！！！
所以，买房其实是买的地段，同一个地段，房子真实存在的情况下，只要价格到位了，那么，是没有理由不买的。
还价和谈其他的都不是重点，在价格到位的情况下，有房子可以买，这才是核心！
那么，为何这个客户敢于在不看房就买入公寓呢？我想给大家一些我为客户把控风险的时候，所做的一些专业的操作：
第一：房屋权属必须要有，产调调查清楚是第一步。
买房产，核心是买这个建筑物的永久产权，然后，只要这个房子真实存在，而且，房东的身份证和房产证上的信息只要是吻合的，那么，就没有什么可太多担心的。
而且，苏州这边所有的房源已经联网了，每个业主都可以通过我们本地的软件：苏周到，查询的到房子是不是这个业主的（如果不在业主的身份证名下，那么，一定是查询不到的）
当有了产权调查，那么，一定要保证房子的产权是清晰的（我们这次买入的公寓是房东夫妻双方共有的，而且房屋没有任何抵押和贷款，相对来说是完全干净的资产。）
第二：这个公寓是出租状态，之前的租房合同一直有效中，所以物品能用是可以放心的。
这个是我们比较看中的，租房合同是房东带来的，房子确实真实在租，而且房东当面跟租客打电话沟通我们也都看了，房东是真诚的，客户也是真实的。只是租客在外地没有回苏州，所以暂时不能看，所以，房子一直在租的话，那么就代表室内的物品是齐全的。
齐全的室内物品的情况下，如果不能用，在如此热的夏天，租客不可能出房租的，这就保证了房子的基础性能是没有问题的。
所以在谈房屋内部的配置的时候，我们抄写了当时房屋出租的时候所有的家具家电配置清单，并且让房东保证物品100%能用，而且，后续能看房的时候第一时间去看房，以当场拍摄的视频为后续交房的标准。
第三：计算总体购买成本，性价比真的必须非常高
说实话，其实第一步核心是保障房子是真的，第二步是保障房子是可以用的。第三步就是全网看看历史成交，这个价格是不是最有性价比的。
如若这三个点都是真的话，其实我们放弃第二步对于房屋内物品的交付与使用的担心也是没有问题的。
毕竟里面的一切都是可以重新装修的。
所以，我看了综合的性价比以后（查权属，看发票价，计算税费总额，中介费等，全面的信息完整以后我们就评估这个公寓），假设没有任何装修，这个房子加入1-2万的装修的情况下，那么，我们买入还是划算的。
所以，我就帮可以买入了这个公寓！
那么，假设是你没有看房的情况下，你敢于买房吗！
欢迎你的留言，假设你敢于买，那么，你会关心哪些细节呢？
为什么二手公寓没人买
内容提要：
1、莫斯科10月份待售公寓的数量又比9月份增加了20%；
2、莫斯科的房价已经连续第六个月下跌；
3、目前莫斯科的二手房房价收入比比北京低15%左右；
4、未来几年莫斯科的地产价格还将继续下行。
一、莫斯科10月份待售公寓的数量又比9月份增加了20%
11月1日的《莫斯科时报》报道，俄罗斯大规模的部分军事动员，导致近百万公民逃离俄罗斯，其中数十万人从莫斯科逃离，导致俄罗斯首都的房地产市场出现了供应“冲击”。
莫斯科知名地产咨询机构IRN的分析师披露，莫斯科10月份待售公寓的数量又比9月份增加了20%，接近11万套，而自7月份以来，仅三个月的时间，莫斯科二手公寓的代售挂牌总数已经增加了60%，与战前的1月份对比，挂牌总数增加了110%。
逃离动员的莫斯科人带走了存款和细软，但无法带走不动产。他们中的一部分人打算永远也不再回来，所以选择出售他们的公寓。结果，莫斯科的二手房市场的供应量打破了6万套的挂牌历史记录。房地产的大规模倾销始于夏季，自8月以来，等待出售的挂牌数量每月环比增加15-25%。
IRN 指出，部分军事动员“促成了大量代售公寓进入市场”，但这不仅仅是莫斯科代售住房数量激增的唯一原因。除了离开俄罗斯的人数量多之外，人们还因为战争和制裁所带来的收入减少、债务恶化的金融状况而出售房产，因为失去工作或支付抵押贷款的能力而不得不出售房产。
二、莫斯科的房价已经连续第六个月下跌
IRN 分析师表示：“现在希望出售公寓的人比愿意购买的人要多很多倍”，严重的供过于求给莫斯科的房价带来了巨大的下行压力，莫斯科的房价已经连续第六个月下跌。
10月最后一周，莫斯科的二手房每平方米的挂牌价又比上一周环比下降了 0.8%，自5月以来房价累计下降了25.9%，至25.57 万卢布。其中旧房和廉价房的价格比新房下跌得更多：10月最后一周砖混结构的五层楼的公寓价环比下跌了1.3-1.7%，钢混结构新房价格环比下跌幅度为0.2- 0.6%。
然而，实际上市场的崩溃比统计数字要严重得多。因为房产实际交易的价格明显低于公布的价格。几倍于买家的卖家，为了找到买家，必须给予挂牌价10-20%的折扣.
10月份的《消息报》也曾经报道，俄房地产商Est-a-Tet二手房销售办公室主任尤利娅·德莫娃在10月6日披露，今年第一季度，莫斯科中央行政区（ЦАО）的房屋均价为每平米94.97万卢布，而到了第二季度，该区的房价则下降了14.4%，降至每平米81.27万卢布。到了9月底，该区的房价已经再降20.6%到64.51万卢布，比一季度累计下跌了32.1%。
为了加深读者对莫斯科二手公寓每平米25.57万卢布这个价格的理解，再给大家回顾一下3个月前的一笔涉及中企的莫斯科房产交易案。
2022年7月13日晚间，我国著名的生物科技公司安琪酵母股份有限公司发布公告称，旗下控股子公司安琪酵母（俄罗斯）有限公司拟在莫斯科购置一处房产，不含税折合人民币5590万元（5.417亿卢布）。
该房产位于莫斯科核心商务区ZEMLYANOY VAL路75号，为地上5层、阁楼2层、地下负1楼为停车场、总共8层的整体框架结构，总面积为2343.2平方米。按照安琪酵母公告描述，该房产地理交通十分便利，2分钟上城市内环快速路，到地铁环线TAGANSKAYA站步行5分钟。按此信息折算，这栋大楼的交易均价为每平米2.38万元人民币（23.118万卢布）。
三、目前莫斯科的二手房房价收入比比北京低15%左右
俄罗斯各地对于房子产权年限的规定，各个地区都不一样。有的地区规定永久产权，还有的地区规定产权200年以上，基本上能够传三代人。
目前莫斯科二手公寓每平米25万卢布左右这样的价格，在俄罗斯是一个什么样的价格水平？
从最低工资标准来看，2022年6月，俄罗斯莫斯科的最低工资标准为23508卢布，折合人民币2765元左右。莫斯科的平均工资为55717卢布，折合人民币6555元。
按每套100平米计算，莫斯科的二手公寓房价收入比为37.4。
与我们北京比较，北京9月份二手房均价6.35万左右，人均月工资1.21万元，二手公寓房价收入比43.7。从房价收入比来看，莫斯科现在的二手房价格，比北京相对便宜了15%左右，其实也没便宜多少。
四、未来几年莫斯科的地产价格还将继续下行
在俄乌战争之前，由于在售住宅数量少以及通货膨胀等原因，近几年莫斯科的房价不断上涨。一组莫斯科最大的房地产租赁和销售平台ЦИАН的数据显示，2021年9月，莫斯科平均每平方米价格在28.5万卢布（约合2.57万元人民币），比2020年9 月同期增加30%。2022年一季度，俄罗斯及首都莫斯科的房价继续上升。俄罗斯全国房价比上年同期飙升了18.78%，是2007年第三季度以来最强劲的表现。莫斯科房价则同比大幅上涨20.49%。
但是，因为俄乌冲突和国际制裁问题，不仅大量俄罗斯人移民国外需要抛售房产，许多西方外企公司都在进行撤退，麦当劳也撤退了，很多商务房产都空出来了，这些外企常驻莫斯科的员工持有的公寓也需要转让，而战争期间俄罗斯经济处于衰退之中，居民收入实际下降，需求有受到较大的影响。供应大增而需求锐减，这是莫斯科房地产在未来几年的基调。
谈及俄房价的走势，俄罗斯的地产专家也认为未来房价可能会进一步走低。俄投资公司Realiste的专家曾经在10月3日发表房价预测，认为到今年11月，俄新房价格可能会再跌20%至25%。
【作者：徐三郎】
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