房屋经营抵押贷款，你真的了解吗？，下面是红颖观楼市给大家的分享，一起来看看。
银行贷款购销合同
房产抵押贷款已经成为很多企业或者个人解决资金周转的重要途径，因为房产抵押的期限长（一般3年 - 20年期限）、额度高（可以贷房产评估价的70% ，最高可贷90%）、利率低（目前利率在3%-3.65%之间）。但是很多人认为，只要名下有房产就可以在银行申请贷款，其实并非如此。
今天红颖给大家梳理一下银行贷款的受理条件、具体流程及注意事项。办理房屋经营抵押贷款银行受理要求：大致有以下5个审核标准，但各家银行受理的标准均为不同。
第一：对人的要求借款人：一般是18 - 65周岁（部分银行接受借款人到70周岁）抵押人：一般是18 - 80周岁（部分银行接受房产证上有未成年人的名字进行抵押））第二：对房的要求要求房产证在手，房龄一般房龄不超30年（部分银行接受40年内房龄）一些银行对于房产面积、房子总价也作为参考受理的标准。第三：对公司的要求公司最好成立并持有时间超过1年，部分银行接受新公司、个体工商户申请抵押贷款第四：对流水的要求公司账户有经营流水，个人流水最好体现经营，能够覆盖月还款额的2倍，部分银行对流水的认定比较宽泛，可以是微信、支付宝、打卡工资等都可以灵活认定。（部分银行对流水无过多要求）第五：对征信的要求征信查询的侧重查看贷款有无逾期、贷款账户数、查询次数；逾期要求正常使用2年内不连三累六，连续三个月，累计6个月逾期（逾期金额小可情况说明）；查询要求一般是3个月不超过4次，6个月不超过8次。
下面我们来看办理房屋经营抵押贷款流程：选择银行、准备材料、房产评估、银约、银行下户（抵押物拍照）、抵押中心办理抵押、银行放款（银行之间略有差异，部分银行还需要办理公证环节） 。
第一步：选择银行在选择银行时，需要考虑以下几个因素:利率：不同银行的利率存在差异，上海目前房屋经营抵押贷款的利率在3% - 3.65% 左右；还款方式：不同银行的还款方式也有所不同，主流的还款方式有等额本息、先息后本等。1）等额本息还款，是每期还款金额相同，包括本金和利息，在房屋按揭贷款中，多数人选择等额本息；2）先息后本还款，是每期只归还利息，3年- 20年到期后一次性归还本金。办理手续：不同银行的办理流程会存在差异，需提前了解好整个流程和需要提供的材料，以免后续补充材料，耽误用款。贷款额度：不同银行的贷款额度也不同，大多数银行的可贷额度是房产评估价的70% ，部分银行可以做到80%- 90% 。以上就是选择银行需要考虑的因素，在办理贷款前一定要根据自身情况选择合适的银行。第二步：准备材料材料包括：夫妻双方身份证、房产证、户口本、结婚证、个人 及公司流水、购销合同、公司章程、营业执照、 公章法人章等；
其他资料：如离婚证、离婚协议、子女出生证明、关系证明等（视个人情况提供）。
第二步：房产评估银行进行房价评估，根据评估价确认可贷的额度，一般银行的可贷额度是房产评估价的70% 减去剩余按揭贷款，部分银行可以做到评估价80% - 90% 。第三步：银行签约在评估通过确认好可贷金额后，借款人到银行签署借款申请，然后等待审批。（部银行可以线上扫码填写资料进行审批，快的银行当天就可以审批通过）审批通过，确认好利率 额度 还款方式后，借款人夫妻双方需带好以上材料到银行，签署贷款合同及授信合同。第四步：银行下户银行老师或银行外包下户团队 会实地到抵押物家里、公司经营地拍照。第五步：办理抵押产权人（房产持有人）需要带房产证、身份证、银行邮寄的抵押材料包，到自己房屋所在区域的房产交易中心进行抵押登记PS：部分银行会陪同产权人到抵押中心一起办理房屋抵押，部分银行 也有委托办理功能，银行直接线上抵押，不需要产权人出面操作。第六步：放款抵押登记办理完成7日左右，银行收到抵押中心的他项权利证书后，银行会将贷款受托支付到借款人购销合同指定账户中。PS：部分银行要求对手方公司账户收款，部分银行接受放款至对手方的法人或股东个人账户。
注意事项：1）贷款存续期间不要注销公司。2）注意资金流向，不可以用于买房、炒股等用途。3）保持好征信，不要有逾期，大面积增加负债。
总之，在办理房产经营抵押贷款时，每个人的情况都不相同，如：二次抵押、新产证、新公司、小孩房（产证有小孩名字）、老人房（产证有老人名字）等、所以一定要充分了解各个银行受理政策，针对个人情况选择适合的银行进行办理。
个人经营贷款购销合同
来源：江苏高院
为了方便，在家门口的理发店办卡消费
谁知不到一年半的时间
这家店就转让了两次
最后停业了，让我跑远路去消费
我能退卡退钱吗?
案情简介
小李、小孟、小韩三人系同一小区的邻居。2021年5月，小区楼下新开了一家美容美发店，在开业之际，三人觉得该美容美发店离家近，比较方便，便在该店分别办理了会员卡，并充值了2000-3000元不等的金额。
2022年初，这家美容美发店更换了新的门面，店名也进行更换，三人向店家询问得知，原经营者刘某因经营不下去，转让给了现在的邰某。邰某还告知三人，需另行充值才能激活原会员卡，原会员卡中的余额才可以继续使用，否则将不能继续消费。三人无奈，又分别充值了3000-5000元不等。
可令三人没想到的是，2022年8月，新的美容美发店经营就张贴告示称，因本店经营不善，暂时停业，会员可凭会员卡至市区的另一店铺继续消费。但该店离三人所居住很远，去那里消费很不方便，于是三人联系邰某要求退款，邰某予以拒绝。
小李、小孟、小韩向法院提起诉讼，要求邰某退还卡中的余额。庭审中，邰某辩称三人的会员卡可以在其他店继续消费，且会员卡系原经营者刘某办理，因此拒绝退还卡中的余额。
法院审理
《民法典》第551条
债务人将债务的全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。
法院经审理认为，小李等三人与美容美发店建立了服务合同关系，后邰某承接原店铺继续经营，应视为原经营者刘某将美容美发店的债权、债务一并转让给了邰某。邰某在享有债权的同时，负有继续按照约定为小李等提供美容美发的义务。在该店铺撤店后，虽然邰某表示，会员卡可以在其他店铺继续消费使用，但小李、小孟、小韩不同意变更服务地点，三人有权选择解除合同。
据此，法院依法判决：解除双方的服务合同，邰某向小李、小孟、小韩三人退还预付卡余额。
法官说法
现如今，办理预付卡消费已经成为不少商家的营销方式，商家通过更低折扣、更多优惠、办卡返现等多种手段吸引消费者办理各种预付卡，从几百元的理发卡、洗车卡再到上万元的健身卡、培训卡、美容卡等，但在消费过程中，出现了一些由于原经营者店铺转让、变更或者撤店等原因造成消费者合法的权益受损、甚至商家恶意卷款跑路的情况，普通消费者往往会因为不知向谁维权、如何维权而遭受损失。
为了推动预付卡管理法治化、规范化建设，进一步保护消费者合法权益，规范市场秩序，江苏省出台了《江苏省预付卡管理办法》。
《江苏省预付卡管理办法》第6条 第2款
经营者应当依法开展预付卡经营活动，其合法权益受法律保护。经营者发行、兑付预付卡应当遵循诚信原则，保障消费者合法权益。消费者有权要求经营者依照法律规定和合同约定提供商品或者服务。在购买和使用预付卡时应当注意防范风险，提高自我保护意识，维护自身合法权益。
第18条 第2款
经营者未按照约定提供商品或者服务的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款。未消费的，应当全额退款并承担预付款的利息；已经消费的，应当按照原约定的优惠方案扣除已经消费的金额，予以退款并承担退款部分的利息。
在预付式消费中，当原经营者转让经营权益时，消费者与变更前的经营主体所签订的预付式消费合同，即办理的预付卡对变更后的主体继续有效，消费者有权要求变更后的经营主体按照原合同继续履行义务。在本案中，消费者有权要求邰某继续提供美容美发服务，然而邰某在未提前告知消费者的情况下，改变了提供服务的地点，影响了消费的便利性，消费者亦有权选择与美容美发店解除合同，并要求退还其未消费的服务费。
在此，法官也提醒广大经营者，在向消费者提供商品或者服务时，应当恪守社会公德，遵循诚信原则，保障消费者的合法权益；消费者在购买和使用预付卡时也应当注意防范风险，提高维权意识。
作者：徐 伟（句容法院下蜀法庭）
吴润泽（镇江中院民一庭）
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