“贷在高点”的年轻人提前还房贷到底值不值？，下面是新京报给大家的分享，一起来看看。
商业贷款提前还款
继9月29日晚间金融监管部门决定阶段性调整部分城市首套住房贷款利率下限之后，央行9月30日晚间发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。房贷利率不断下行之下，提前还房贷的年轻人大增。
9月19日《证券时报》发表文章指出，“成都地区出现提前还房贷的‘盛况’，甚至提前还房贷需要预约，要排队一个月以上。而东南地区某国有大行的一位个贷经理也有同感：今年来咨询提前还按揭的人暴增，其中大部分是年轻人。
不过，目前很多银行设置了一些提前还贷的“门槛”，这是因为从房贷的供给方-银行来看，目前银行放贷难，面临“资产荒”，而银行盈利的主要渠道之一就是贷款利息，按揭贷款作为银行收益的重要来源，目前是银行比较优质的资产，因此银行业不愿意轻易允许购房者提前还款。
从理论上讲，房贷客户提前还贷对银行而言有利也有弊，其利在当市场贷款需求比较旺盛的情况下，提前还贷能够释放银行放贷空间，按照收益最大、风险最小化的原则优化信贷结构。但是，当市场环境波动、经营压力较大的环境下，银行放贷可选择的优质贷款客户群减少，可供银行选择的优质资产变少。而从银行资产结构看，房贷违约相对低、收益较高、现金流稳定，提前还贷导致银行的这部分优质资产减少了。“尤其在宏观经济波动、经营压力大的环境下，银行放贷压力增大。”而当下银行放贷压力不断增加，导致银行试图阻碍购房贷款者进一步还款的动力不断增强。除了交通银行外，以深圳市场为例，中国银行、建设银行、招商银行、宁波银行均设置了一些提前还贷的“门槛”。
那么对年轻人来说，提前还房贷到底值不值？其实发生上述提前还房贷的事，主要在于市场经济环境和金融投资环境发生了改变。
第一、近几年房贷利率不断下降，提前还贷有助于这些“贷在高点”的年轻人减少房贷利息支出。最近在小红书、微博、抖音等社交平台上，较多的年轻人分享自己提前还房贷的经历。从众多年轻人分享提前还房贷的经历看，主要关键词是“购房时利率高、还款压力大”。近期央行公布一组金融数据，一定程度上也佐证了年轻人提前还贷的这种趋势。截至今年6月，个人住房贷款余额为38.86万亿元，较3月仅增加200亿元。考虑到地产销售面积同比仅下滑三四成，个人住房贷款余额几乎维持不变，该现象的出现大概率是由于提前还贷行为不断增加所致。而年轻人不断提前还款的主要原因在于诸多购房者购房的时间点均在房贷利率处于高点时期购买房屋，在当时环境下贷款利率基本处于5%-6%区间左右的高点时段。然而，由于近年银行业房贷利率实施LPR转换，使原本银行贷款利率由原来的固定利率转换为市场浮动利率，但是近些年房贷利率不断下行。今年4月，央行金融市场司司长邹澜曾表示，全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20-60个基点不等。以成都为例，该地区前几年的首套房按揭利率高点一度触达6.3%，现已降低至4.3%。而按照现阶段的房贷利率变化趋势，提前还款后不管是后续采用月供不变，缩减还款期限还是还款期限不变，减少月供等两种方式中的任何一种，对于降低还款利息成本均具有较大诱惑力。
第二、提前还贷不仅有利于减轻心理负担，而且有利于年轻人或者家庭进行资产结构优化配置。对于年轻人而言，提前还款能够减轻心理负担，去掉一笔沉重的贷款后，还贷压力减轻，个人的精神压力就会下降。在疫情多点频发的环境下，不用担心由于突发财务状况而导致房贷压力过大出现断供的问题，防止出现近些年诸多房主由于断供导致的房屋被银行打折法拍，后续房主既拿不到法拍后的剩余资产的索偿，并且仍然要继续清偿剩余贷款的风险。此外，如果提前还完剩余房贷，能够强化年轻人对房屋的处置权。同时，房主如果进行金融投资，需要大量的资金用以撬动经济杠杆，又想要节省利息，可以选择提前还款后用全款房进行银行抵押贷款，这样贷款的利率比较低，能够有效实现资本配置结构的优化。
第三、提前还房贷是市场自由选择的结果。目前金融投资市场中的金融投资产品收益不断下降，市场中具有较好收益内容的金融投资产品较少。由于没有好的投资标的，所以很难激发年轻人的热情去投资金融产品。据国家统计局公布的数据，过去二十年来，GDP增速累计增长率为241.81个百分点，换算成年化增长率为6.3个百分点，很多年轻人都买下了金融产品进行投资。但是近几年来，随着世界各国利率一直在下降，关联性带动我国的利率不断下调，导致金融产品收益不佳，例如货币基金从过去的5%变成了目前不足1.5%，且这样的局面还没有结束，下一步也可能继续降低。在过去的时间，为什么年轻人不愿意提前还房贷，而现在却积极提前还贷，主要原因还在于过去投资者每年的投资收益水平比较高，且高于房贷利率。在投资收益水平比较高的情况下，自然投资者都不愿意提前还房贷。而当下由于金融产品投资收益不高，年轻人提前还贷也是市场自由选择的必然结果，银行业无须大惊小怪。
基于上述分析，本文认为提前还房贷到底值不值，还要考虑以下几点因素：
一是要考虑未来预期收入是否具有可持续性，如果预期收益存在较大波动，应尽早还完房贷是最优选择，防止断供房子被银行“法拍”而导致较大损失。如果未来预期收入会存在较大上升空间，或者收入比较稳定，有一定的存款且预期生活上不会有太大的支出，可以提前还完房贷，降低利息支出。反之则需要进一步深入考虑。
二是房贷是否为公积金贷款，若是公积金贷款，其本身的利率较低，提前还款意义并不大。如果是商业贷款，可以考虑提前还款比较有价值。
三是手里存储的现金是否充足，如果有一部分自有的闲置资金，并且不是备用金，提前还款具有很大价值，但是要保障在疫情不断持续的环境下，手里要有足够的资金以备生活中的不时之需。
四是现阶段有没有寻找到盈利更高的投资渠道，如果能够找到比房贷利率更高的理财或者其他投资渠道，例如收益高于房贷利率的金融投资产品，则可以考虑暂时不提前还款，这样能保持流动资金的充足，保障未来生活中不可预测的突发支出。
作者/陈恒（西安工程大学副教授、博士、硕士生导师）
编辑/岳彩周
校对/卢茜
商转公需要先结清30万划算吗
创 邦小兔 邦兔学院 1周前
受低息的吸引，个人住房公积金贷款的相关办理政策一直备受购房者的关注，“商转公”是很多房奴梦寐以求的。
“我买房时，申请了商业贷款，现在能转为公积金贷款吗？”、“商转公贷款，真的划算吗？到底能节约多少钱？”、“哪些人适合商转公贷款”……
以现在5年期以上的贷款利率为例，公积金贷款利率3.25%，商贷LPR是4.75%。假如贷款60万，选择30年等额本息还款方式，公积金月供2611.24元，商贷月供3129.88元，两者相差500多元，总利息相差18万多。如果能够商转公成功，那么月供及成本节省就非常大。
什么是商转公贷款？
商转公贷款，即商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款，若职工购买自住住房时已办理了商贷，现又符合公积金贷款条件的，便可以办理该贷款，其本质是一笔公积金贷款。
哪些人可以办理商转公贷款？
主要有以下几种人：
（1）按揭买房时单位没有缴纳公积金，现在换了工作，单位每月缴纳一定数额的公积金；
（2）之前单位缴纳了公积金，但是购房者不符合当地办理公积金贷款的条件，不得已办理了商业贷款；
（3）以前不知道公积金可以贷款买房，直接办理了商业贷款。
“商转公”申请的前提？（请注意加粗字体）
1、公积金连续按月足额缴存6个月；
2、夫妻双方信用良好(个人住房贷款、公积金贷款或商业贷款、消费性贷款、车贷、其他经营性贷款合并计算逾期累计超过6次、连续超过3次的，或信用卡逾期累计超过6次、连续超过3次的不予贷款)；
3、有偿还贷款本息的能力（家庭所有负债每月还款金额扣除夫妻住房公积金月缴存额后，不超过申请人家庭月收入的50%）；
4、申请商转公贷款的住房必须是住宅用途性质的房屋
5、未发生过住房公积金贷款，且需为家庭唯一住房，同时并无作为保证人尚未还清的住房公积金贷款，也没有其它可能影响还款能力的债务；
6、已经取得原贷款银行同意提前偿还全部原商贷的申请；
7、所购买房屋已办理房产证。
公积金额度计算？
商转公个人最高贷款额度40万元，夫妻双方最高贷款额度60万元。
计算公式：
1、连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×8；
2、连续按月正常缴存住房公积金满12个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×15 ；
3、连续按月正常缴存住房公积金满36个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×20；
上述个人住房公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额；夫妻共同申请贷款的，夫妻双方贷款额度单独计算，再加总。
非本市户籍也能申请吗？
借款申请人为非本市户籍的，需追加全程保证（即不可撤销的连带责任保证）。全程保证人可以是自然人或专业担保机构，由借款申请人自行选择。
全程保证的自然人需符合以下的条件：
1、具有惠州市户籍；
2、在惠州市连续足额缴存住房公积金的时间达到申请住房公积金贷的时限条件；
3、家庭没有未还清的住房公积金贷款；
4、距离法定退休年龄完全覆盖所保证的住房公积金贷款期限；
5、自愿放弃在保证有效期内的住房公积金贷款申请权利；
6、同意为被保证人提供连带还款保证义务，即在被保证人出现逾期未还连续超过二期时，由保证人为其还款。
若选择专业担保公司，则需要交纳相应担保费即可。
惠州市“商转公”全流程
（图片来源于惠州市公积金管理中心官网）
需要注意的是，当商贷余额超过公积金可贷额度时候，产生的差额需要贷款人自筹资金补上，“商转公”后不可以转为组合贷款，只能转为纯公积金贷款。
“商转公”办理有两种方式
一种是“先还后贷”，申请人到公积金窗口申请，经过审核符合“商转公”的条件，公积金中心就会出具确认书，申请人在60天以内还清商业贷款，注销商贷抵押，再到公积金中心正式申请公积金贷款（流程表所示）；
第二种是“以贷冲贷”，即是通过担保公司，用公积金的钱直接去还商贷。
“商转公”贷款，真的划算吗？哪些情况下“商转公”要吃亏？
注意了！并不是所有人都适合商转公贷款。以下3种情况不适合“商转公”贷款！！！
1、个人商贷基准利率享受银行超低折扣的，不适合办理。
举个例子，如果购房时恰好有机会享受了如7折房贷优惠利率，按照当前基准利率计算，为4.9%×0.7＝3.43%。最新的公积金贷款利率为3.25%，两者相差不多，因此没必要商转公。
2、如果原商业贷款的还款年限已过半，不推荐“商转公”。
举个例子，如果你刚好处于商业贷款的还款前期（如前2-3年），此时“商转公”非常划算。如果，你已经是还款期限后期，比如10年期限的商业贷款，在第六、七年再转为公积金贷款，就不划算了。因为银行的利息一般是在前几年就差不多收完了。
3、如在贷款期前2-3年间，准备提前还清所有贷款，不建议“商转公”。
因为在商转公的整个办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。
最后特别提醒大家：
办理“商转公”千万不要自己预约银行进行提前还款，一定要先去住房公积金中心提交申请！！申请公积金贷款的主贷人必须和原商贷的主贷人一致！！不要变！！
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