多地首套房贷利率进入“3”阶段 首付、二套认定等政策有望进一步宽松，下面是光明网给大家的分享，一起来看看。
贷款首付怎么算
首套房贷利率动态调整机制建立近一个月以来，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。
业内人士认为，预计后续将有更多符合条件的城市下调首套房贷款利率，同时，首付比例、二套认定等需求端政策调整力度也有望加码。
多地下调首套房贷利率
今年1月初，人民银行、银保监会发布通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
“长春首套房贷利率从1月31日开始执行3.8%，首付比例20%，利息少了不少。”一位房产中介人士向《经济参考报》记者介绍。
春节前后，房贷利率调整城市数量明显增多，有更多城市首套房利率降至4%以下。沈阳自2月1日起，部分银行首套房贷利率将下调至3.9%。天津自2023年1月起，首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”，即为3.9%。河南郑州、山西太原、河北唐山部分银行也在1月初开始执行首套住房贷款利率3.8%的下限。另外，福州、厦门首套房贷利率下限自1月31日起，也从此前的4.1%下调至3.8%。
贝壳研究院统计数据显示，截至1月16日，2023年1月首套房主流利率平均为4.10%，环比上行1个基点，二套房平均为4.91%，环比持平，同比分别回落146个基点和93个基点。具体来看，首套利率低于4.1%的城市共11个，比上月新增2个。贵阳、昆明等10个城市因去年9月阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的政策期满，利率小幅回升至4.1%。
部分城市首付比例降低
在贷款利率下行的同时，多地首付比例也在下调。1月31日召开的2022年度湖南省金融运行形势新闻发布会发布的信息显示，目前，湖南省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。
公积金贷款最低首付比例也在下行。安徽省淮北市近日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，自2023年2月1日起，首次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为30%；二次公积金贷款购买二手房的，最低首付款比例统一调整为40%。山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》指出，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。
信达证券地产行业首席分析师江宇辉表示，下调房贷利率和首付水平或为后续需求端发力主要政策。他说，从历次房地产周期来看，全国商品房销售金额持续下行时，贷款基准利率下调，同时房贷利率也随之下调，下调幅度与周期持续时长和幅度相关，目前的政策调整，对扭转房价下跌预期的作用可能更大。
“因城施策”仍有空间
中国人民银行货币政策司司长邹澜此前在国新办发布会上表示，根据央行掌握的数据，2022年12月新发放个人住房贷款利率全国平均为4.26%，和2021年12月同比下降1.37个百分点，这是2008年有统计以来的历史最低水平。
“房贷利率下调成为一项重要的工作，客观上促进了房贷成本的降低，有力支持了住房消费的释放。同时，地方政府‘因城施策’调整房贷利率更大的自主权，原则上房价未扭转下跌趋势前地方政府可以持续下调或取消首套房贷款利率下限。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，今年1月，全国各地已经出现了房贷利率下调的密集操作，预计后续基于房价走势情况，会有更多地方调整房贷利率水平。
严跃进称，总体来看，符合新房贷利率下调的城市多集中在三四线城市和部分房地产市场库存压力大的二线城市。根据对全国百城2022年的房价数据进行统计，约有七成城市房价偏弱，具备房贷利率下调或突破房贷利率下限的条件。
中原地产首席分析师张大伟也表示，在存款利率处于较低水平的同时，首套住房贷款利率进入“3”阶段已是大势所趋。他预计，一方面，后续会有更多城市贷款利率有序下调，另一方面，部分城市房贷利率下限或不止步于3.8%的水平，还有继续下调空间。
张大伟说，虽然房贷利率下调会更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，但目前市场信心依旧没有完全恢复。“房地产市场复苏也与整体经济复苏情况密切相关。”他表示。
也有业内人士建议对存量房贷利率进行调整。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2017年至2021年上半年，我国新房交易量连续在历史最高位徘徊，贷款利率也普遍达5%以上，甚至部分高达6%。可以考虑进行存量房贷利率下调试点，降低存量购房人的月供压力的同时，还能进一步释放内需和消费，改善房地产市场预期。（记者梁倩 张莫）
来源： 经济参考报
买房首付怎么计算
不久前，一则“丈夫为独占房产，联手婆婆追讨百万元房款”的消息冲上微博热搜。有关父母出资给子女购房引发纠纷的话题又一次引起关注。
现实生活中，受中国传统家庭伦理观念影响，父母为子辈出资购房是普遍的社会现象，成为子女解决购房问题的首要选择。但是，当子女离婚时普遍会因此产生纠纷。由于父母为子女出资购房的现实情况错综复杂，各地司法实践中对此类案件判决也常常不同。
父母出资购房行为性质的认定涉及父母、子辈夫妻两代人的利益。明确父母为子女出资购房产权归属问题的性质，不但能够为司法实践提供更为合理的裁判思路和规则，也可以进一步维护夫妻财产权益、维护家庭稳定、社会和谐。
究竟该如何协调财产法规则和婚姻家庭伦理性的关系？如何才能公平解决夫妻双方及其父母的财产权利纠纷？在近日举办的第九届中国婚姻家事法实务论坛上，相关话题也引发实务界和理论界的热议。
父母出资购房并不一定都是赠与
不管是子女婚前还是婚后，父母在为其出资买房的时候都是抱着双方百年好合的目的。从调研了解情况看，近些年之所以出现大量父母起诉子女借款纠纷，主要因为父母给子女出资购房后认为房产可能会被认定是夫妻共同财产，子女离婚的时候，父母不希望财产通过夫妻财产分割的方式外流，因此才有了起诉借款纠纷的动机。
2021年1月1日起，民法典和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》(以下简称《婚姻家庭编解释(一)》)同日施行。
对于父母为子辈出资买房的行为性质，《婚姻家庭编解释(一)》第二十九条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
应当说，相比此前的司法解释，对于父母为子女出资购房问题，《婚姻家庭编司法解释(一)》并没有大的变化，也没有改变原来的规则，符合民法典第一千零六十二条和第一千零六十三条的规定，在一定程度上为解决此类纠纷提供了裁判依据。据此，有观点认为，父母为子女出资购房，在没有明确意思表示的情况下应当推定为赠与，除非有证据证明父母有其他意思表示。但有学者对此并不认同。
“这一规定针对的是父母购房出资已经明确是赠与性质的情形，解决的是到底是赠与夫妻一方还是赠与夫妻双方的问题。换言之，本条适用的前提是父母的出资已经被认定为赠与。而在父母婚前给子女一方出资购房行为的性质存疑的情况下，并不能据此推导出其性质属于赠与。”中国人民大学民商事法律科学研究中心执行主任石佳友主张，在父母无明确的赠与意图表示的情况下，应当将该出资款认定为对子女的临时性资金出借。
“众所周知，高昂房价之下，房产目前是家庭最贵重的资产。而子女单凭一己之力难以购房。”石佳友进一步指出，在这样的背景下，父母出于关爱帮助支付购房首付甚至全款出资购房，其目的在于帮助子女渡过经济困窘期，这一行为在法律上不宜认定为赠与。
他同时强调指出，根据民法典，父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务，成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务。子女成年后已经具备了完全民事行为能力，应当自立生活。此时，父母对子女不再负有养育义务，父母的帮助更多的是出于一种情感上的关心关爱。
此外，从鼓励年轻人自立、尊老敬老、反对“啃老”的角度来说，也不宜将父母为子女出资购房的行为认定为赠与。至于父母未来是否会向子女主张还款，这属于父母自己决定行使或放弃其权利的问题。
有观点认为：赠与说更加符合民法典立法本意
但也有观点认为，父母出资为子女购房的行为定性为赠与更加符合民法典婚姻家庭编的立法精神和本意，与民法典婚姻家庭编维护婚姻关系和谐稳定的立法价值相一致。
“在婚姻家庭领域内，个体独立自由是完全具有正当性的，但是该自由是有边界的，否则不利于婚姻家庭关系和谐稳定立法价值的实现。”吉林大学法学院教授、中国法学会婚姻家庭法学研究会副会长李洪祥认为，决定父母为子女出资购房的性质，还需要从立法价值、婚姻家庭关系的本质综合考量得出结论。
他指出，从民法典立法价值来看，婚姻家庭既要强调夫妻人格独立的理念，更应当兼顾夫妻财产关系为共同共有的理念。这意味着不仅要考虑个人合法权益的维护，也要实现家庭职能和个人利益保护的动态平衡。因此，在婚后父母为子女出资购房形成赠与关系后，其财产共有关系的推定规则应当为推定共同共有关系，所购房屋为夫妻共同共有财产。
同时，从法律上将父母为子辈购房出资的行为明确为赠与，还可以向后发生作用，让人们产生行为预判，按照相关规定行事，最大程度避免纠纷发生，问题自然也会得到解决。
“从父母的内心意思表示看，父母基于血缘亲情乃至代际传承缘故往往是自愿出资为子女购置房产用以改善子女生活居住条件、减轻生活压力。出资购房时父母往往并没有要求子女偿还的主观意思。如果将父母出资购房认定为借贷，那也必须有前提条件，即借贷双方存在明确的借贷合意，如果没有借贷合意，宜推定成立赠与关系。”李洪祥分析指出，我国实行法定夫妻共同财产制，原则上，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产因夫妻身份关系的存在而理应归夫妻共同共有。
因此，将父母为子女出资购房推定为赠与具有合理性和适法性。而借贷说单独以财产来源作为判断夫妻共同财产的标准，有悖于我国夫妻共同财产关系形成的法理基础。
从立法上完善出资性质认定规则
应当看到，现实中，有的出资父母终其一生的积蓄为子女出资购房，最后却因子女婚姻关系破裂而被分割，更是有一部分投机取巧者假借婚姻之名攫取利益，使出资父母苦不堪言，甚至生活陷入困境。
记者采访中了解到，父母为子女出资购房的现实情况错综复杂，尤其是对于子辈婚后父母出部分房款、子辈夫妻仍需继续共同还贷的情况下，一旦子辈婚姻出现问题走向破裂，那么离婚时房产归属问题、如何分割问题，子辈夫妻与父母间的借贷纠纷问题都会伴随发生。这种情况下，各地司法实践中常常会出现同案不同判现象。
显然，认定父母为子女购房的情况是一个牵一发动全身的规则设计，甚至可能会引起后续纠纷。
“当父母有明确的意思表示时，宜按照父母的意思认定出资的性质。当父母没有明确的意思表示时，法律上应为父母的出资性质设置推定规则。”北京天驰君泰律师事务所婚姻家事专业委员会副秘书长陈贝贝认为，解决父母在子辈婚前婚后出资购房纠纷的核心，就是在各方当事人之间合理分配举证责任，明确父母出资的意思表示不明确时的推定规则、举证责任的转移等。
在她看来，应当鼓励父母和子女通过书面协议的方式，明确购房出资系赠与还是借贷，是赠与一方还是赠与双方，并进一步明确房屋权利该如何界定。
对于如此一来可能会拆散很多婚姻的担心，陈贝贝持不同看法。“对出资性质予以明确，某种形式上也是为了维护家庭的团结，不至于在之后产生纠纷。而且，在子辈夫妻关系较好时，婚姻关系本就十分牢固，订立协议并不一定会引起巨大冲突。”
她同时强调，处理好父母意思表示不明确时出资性质的推定规则与民间借贷相关司法解释的关系也十分重要。
“根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020第二次修正)第十七条的规定，原告不需要提供借条，只要有金融机构的转账凭证就能够主张借贷关系成立。但是从理论上讲，民间借贷关系的成立需要有借贷合意以及钱款支付两个要件。只有转账凭证，举证责任分配本身就是民间借贷纠纷中未决的争议，这一争议的解决是明确父母出资性质的前置性问题。”鉴于此，她建议尽快明确仅有金融机构转账凭证时民间借贷纠纷举证责任的分配规则。
原标题：《父母为子女出资购房是借贷还是赠与存争议 立法完善出资性质认定》
转自：法治日报
来源： 中国新闻社
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信，我们会及时处理和回复。
原文地址"贷款首付怎么算（买房首付怎么计算）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/81271.html。
微信扫描二维码投放广告
▲长按图片识别二维码
