兰考：公积金最高可贷60万元，支持团购在售商品住房，下面是大河财立方给大家的分享，一起来看看。
批量付款支付贷款
【大河财立方消息】9月21日消息，兰考县人民政府日前印发《兰考县促进房地产市场发展十条措施》，优化房地产市场环境，支持刚性和改善性住房需求，激发房地产市场活力，促进房地产市场健康平稳发展。
其中提到，优化住房公积金使用政策。自政策发布次日起至2024年3月31日（含当日），住房公积金首套房执行20%首付比例，最高贷款额度上调至60万元。
对于引进的高层次人才在县域内租赁自住住房提取住房公积金的，可按照实际支付房租金额提取住房公积金。
优化商品房预售资金缴用流程，实行商品房预售资金网上全额全程监管，购房人按商品房买卖合同约定的全部房款，全部存入项目开设预售资金监管账户，房地产开发企业按规定申请、使用预售资金，对经县政府认定的优质开发企业重点监管资金计算系数适当降低。企业可通过国有担保公司保函、银行保函等形式置换预售监管资金。
支持团购在售商品住房。建立在售商品住房团购平台，各房地产企业自愿参与，支持企事业单位集中团购商品住房。团购原则上是指一次性购买5套（含）以上商品房，由房地产企业给予一定价格优惠，团购房源须是自本措施发布之日起“五证”齐全的现房或准现房（一年内竣工交付）。
兰考县促进房地产市场发展十条措施
为优化房地产市场环境，改善市场供需结构，支持刚性和改善性住房需求，激发房地产市场活力，进一步提振市场信心，促进我县房地产市场健康平稳发展，特制定本措施。
1.分期缴纳土地出让金。允许分期缴纳土地出让价款，企业申请分期缴纳的，第一期30天内缴纳50%的土地出让金，剩余部分最长不超过一年，需出具承诺书，分期缴纳部分需按银行同期贷款利率支付利息。已缴纳不低于50%的土地出让金后，容缺办理工程规划许可证和施工许可证。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县税务局）
2.推行二手房“带押过户”。不动产登记、金融主管部门协同建立“带押过户”交易机制，通过采取存量房资金托管、公证机构公证提存交易资金等方式，在有效保障金融债权安全的前提下，实现金融机构贷款审批业务和抵押登记相关业务流程协同，无需提前归还旧贷款，同步完成转移登记、新设立抵押登记和发放贷款手续，降低制度性交易成本。（责任单位：县自然资源局、县金融工作局、人行）
3.合理确定公建设施计容面积。对于新出让的经营性房地产项目，配建的幼儿园、老年日间照料中心、社区公共管理用房等公建设施无偿移交政府相关部门的，不计入容积率计算范围。（责任单位：县自然资源局）
4.推动规划土地核实分期验收。对同一建设工程规划许可证批准的项目，在消防设施到位并通过验收的楼栋可分期开展土地规划核实验收，未建在人防工程区域内且不影响工程功能承诺人防工程建设完成时限或足额补缴人防工程易地建设费后，开展竣工备案工作，办理不动产权登记，达到“交房即交证”。（责任单位：县住建局、县自然资源局、县国动办）
5.满足合理融资需求。鼓励在确保金融机构债权安全、资金封闭运作的前提下，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，2024年12月31日到期的，可以允许超出原规定多展期1年；各商业银行根据利率政策动态调整，执行个人住房最低贷款利率；自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款，置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定；执行“认房不认贷”政策，优化二套房认定标准，对拥有一套房且已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房的，各商业银行执行首房贷款政策；执行企业不动产抵押登记“立等可取，即来即办”，在建筑物已超过正负零但未领取预售许可证的房地产开发建设项目，允许以建设用地使用权单独办理抵押融资。（责任单位：县金融工作局、县自然资源局、人行）
6.优化住房公积金使用政策。坚持与郑州、开封两地住房公积金“互认互贷、信息共享”跨区域融合管理。在郑开两地缴存住房公积金，对申请贷款购买县域内自住住房的职工，与我县缴存职工享受同等待遇；对在我县或兰考户籍在外地建立住房公积金账户的，连续缴存6个月至24个月，在县域内购买首套自住住房时，可在住房公积金贷款测算额度的基础上，增加20万元额度；政策内二孩、三孩及以上家庭购买县域内自住住房申请贷款时，在正常核算基数上，贷款额度分别上调3万元和5万元，最高贷款额度不超过60万元。自政策发布次日起至2024年3月31日（含当日），住房公积金首套房执行20%首付比例，最高贷款额度上调至60万元；对于引进的高层次人才在县域内租赁自住住房提取住房公积金的，可按照实际支付房租金额提取住房公积金。（责任单位：县住建局）
7.优化商品房预售资金缴用流程。实行商品房预售资金网上全额全程监管，购房人按商品房买卖合同约定的全部房款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款等），全部存入项目开设预售资金监管账户，房地产开发企业按规定申请、使用预售资金，对经县政府认定的优质开发企业重点监管资金计算系数适当降低。企业可通过国有担保公司保函、银行保函等形式置换预售监管资金。（责任单位：县自然资源局、县金融工作局、人行）
8.支持团购在售商品住房。建立在售商品住房团购平台，各房地产企业自愿参与，支持企事业单位集中团购商品住房。团购原则上是指一次性购买5套（含）以上商品房，由房地产企业给予一定价格优惠，团购房源须是自本措施发布之日起“五证”齐全的现房或准现房（一年内竣工交付）。（责任单位：县自然资源局）
9.地下空间办理产权登记。开展地下空间产权登记试点，对部分房地产开发项目非人防工程非业主分摊的地下空间，经整体验收合格并出具竣工备案表后，办理不动产权登记。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县国动办）
10.延长商品房契税、个人所得税优惠。对2023年1月1日（含当日）至2023年12月31日（含当日）期间，以备案的购房合同签订日期为准，在我县县域内购买的新建商品房（含住宅、非住宅类，不含二手房），并在2024年1月10日（含当日）前申报补贴的纳税人，按照缴纳契税总额的15％给予补贴，契税补贴采取“先征后补”方式，每套房仅享受一次。
自2023年1月1日（含当日）至2023年12月31日（含当日），对买卖新建商业用房、二手商业用房并缴纳契税的，并在2024年1月10日（含当日）前申报补贴的纳税人，总体给予缴税金额10％的补贴。
自2022年10月1日（含当日）至2023年12月31日（含当日），对出售自有住房后并在1年内重新购买住房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠（新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税）。（责任单位：县税务局、县自然资源局）
实习编辑:李文玉 | 审核:李震 | 监审:万军伟
贷款贷不下来首付退吗
兰州晚报讯 买房靠贷款，几乎是现在年轻人普遍存在的现象，贷款能不能顺利办下来，关乎安家之本。在司法实践案例中，关于购房的合同纠纷不少，而这其中，有一部分纠纷就与办理贷款有关。例如，贷款问题使得心仪房子泡了汤，买房者还被中介公司告上法庭索要中介费。再比如购房首付款交了，但是贷款出问题，这首付款到底能不能退……连日来，记者找寻了有关贷款的案例，结合红古法院普法小课堂给出购房贷款维权指南，希望对购房者起到提醒帮助。
案例1：中介费“打折”付
2018年7月李先生在安居客上看到兰州市七里河区某房屋，有意购买。他通过了解得知：兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司（以下简称巨信房产七里河分公司）能协助其用公积金贷款46万元，而其他房产公司只能贷款44万元。2018年7月8日，李先生与卖方及巨信房产七里河分公司三方签订《房屋买卖成交合同》，约定李先生以67.8万元价格购买相中房屋。协议签订后，李先生向巨信房产七里河分公司交纳定金2万元。因最终只拿到41万贷款，李先生不能交清房款，购买房屋事宜被搁置，合同后续如何履行，各方再无协商。
2018年9月7日，房主制作《解除合同通知书》，称向李先生送达，但李先生称不知晓。2019年7月15日，巨信房产七里河分公司将李先生诉至法院，要求李先生支付中介服务佣金20340元、逾期付款利息707.83元。
一审法院认为，本案原告、被告及第三方订立的《房屋买卖成交合同》系原告提供的格式合同，原告作为中介方应审查被告购买房屋的资质及购买条件，在明知无能力为被告贷款46万元满足购买条件，仍然承诺并促成《房屋买卖成交合同》的订立，未从根本上维护交易安全，其诉讼请求被告支付中介服务佣金20340元违反了诚实信用原则，法院不予支持。一审判决：驳回原告兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司的诉讼请求。
宣判后，房产公司提起上诉。
兰州中院二审认为，依据《房屋买卖成交合同》的约定，收取李先生全额佣金的前提是巨信房产七里河分公司不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要协助办理贷款、资金转移、交房流程等手续。巨信房产七里河分公司未完成全部工作，故无权要求李先生支付全部服务费用，巨信房产七里河分公司为居间事宜付出了一定的时间、人力、物力，综上，李先生支付巨信房产七里河分公司服务佣金5000元。终审判决如下：李先生支付兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司服务佣金5000元；驳回兰州巨信巨城房地产代理有限公司七里河分公司其他诉讼请求。
案例2：这些情况可要求退首付款
最近，小刘很苦恼，去年年底，小刘在某楼盘订了房，首付款也交了。当时银行经理表示，因为银行资金紧张，预计得3个月左右，贷款才能批下来。可最近，银行经理却表示，贷款批不下来了。对此，小刘很纠结，贷款批不下来，首付款能退吗？
法条解答——根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
简单来说，无论是审批不过、放款慢、额度不足等原因，造成购买合同都不能继续履行，买受人均可要求出卖人退还首付款，但是要分具体情况看是否需要承担违约责任。
1.开发商原因
如果银行因为开发商没有预售许可证而不批准贷款，或者由于开发商销售的是不具备使用条件的现房，造成银行不予批贷。那么买方可以要求解除合同，并要求开发商退还首付款及定金，同时还可以要求开发商支付相应的利息损失。
2.购房者原因
如果银行因买方提供的信息不真实，或是买房信用不良而不批准贷款，违约责任则应该由买方来承担。如果首付款已全部由买受人支付完毕的话，可以要求解除合同的同时要求出卖人退还首付款，但需要按照合同约定向出卖人承担违约赔偿责任。
3.非买卖双方原因
如果是因为地方的政策，或者银行的规定发生了变化，使得买受人本应该得到的贷款没能批下来，那么买方就应该和开发商进行协商解决。如果协商不成功，而合同上也没有约定该种情况是否解除合同的话，在这种情况下，买方可以起诉要求解除合同和退还首付款，需要举证证明自己无过错，并证实确是第三方原因导致无力购房或者无法购房，因而要求开发商退还首付款和定金，法院会依据现有证据结合合同约定进行裁判。
兰州日报社全媒体记者 许沛洁
■普法小课堂
合同注明是关键
目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明：“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”，以及要求开发商在合同中注明：“如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”
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