1000000贷款20（贷款20年好还是30年好）

一百万如何投资致富？，下面是雪球官方给大家的分享，一起来看看。

1000000贷款20

作者：Hello_Hippo

来源：雪球

假设我们筹集到了100万，之后投资房地产和股票效果如何？

一、房地产案例：富爸爸现金流游戏202经典案例（转换RMB）

总价5000000，首付1000000，贷款4000000，假设贷款利率为5%。

每年支付利息4000000*5%=200000

每年净现金流40000*12=480000

每年租金收入=200000+480000=680000

资产回报率=680000/5000000*100%=13.6%（利差13.6%-5%=8.6%）

现金回报率=480000/1000000*100%=48%

20%首付，8.6%的利差，可以创造48%的现金回报率。

五年后：房地产估值翻倍，现金回报率200%，资本利得收益400%，总回报率800%。

二、股票案例

假定10PE买入招商银行100万，5年复合净利润增速15%。

PE不变，回报率即为15%，使用杠杆将收益率提升至20%。

五年后：股票估值翻倍20PE，总回报率为300%。

三、两者对比

1、现金流对比

房地产100万投资，创造了48万现金流。（即使回报率20%，也有20万现金流）

股票100万投资，创造了20万现金流。（为了再投资，实际消费最多10万）

区别在于：房地产的现金流可以花掉，股票的现金流却要部分再投资，为什么？

房地产撬动了400万贷款OPM，升值1倍就是400万，400%的资本利得，不必依靠复利。

股票只是本金和小规模杠杆，升值1倍只有100万，100%的资本利得。只有通过再投资，依靠复利提升回报率。

结论：房地产>>股票，效果大约2-4倍。

2、资本利得对比

房地产>>股票，效果大约4倍。

3、总财富对比

房地产>股票，效果大约2倍。再来一次，效果是4倍。

4、主动性对比

房地产主动，可以通过改造、装修、折旧、提价、再贷款等方式，提升租金，降低税收，收回成本，从而提高现金回报率。买入时收益率只有6%，改造后也许就有10%。

股票被动，能否提升利润，只能依靠企业管理层的人品、能力和意愿，或者牛市。

因此，富爸爸给资产的排序非常正确：创业>房地产>纸资产。而西格尔教授的图表和理论，就是哄骗小朋友了。

贷款20年好还是30年好

今天朋友问我，一次性全款买房和贷款30买房有什么样的区别？一次性付清房款和贷款30年买房还房贷有很大的差别，这里面还有很深的套路，为什么这里面的套路确实很深，涉及到的问题有很多。

大家在办理房贷的时候一定要注意考虑清楚，根据自己的收入和还款能力恰当地选择还款方式避免掉入一些陷阱。

我们在办理房贷的时候，银行的客户经理一般都会积极主动地推荐让我们贷款30年，他们的理由是可以减轻我们的还款压力，用较少的首付款就可以买到相对较大的房子，银行客户经理经常对我们说，贷款时间越长，我们每月的还款额越少，每月的还款压力越小，其实这就是套路。

其实完全不是这样，原因很简单，贷款时间越长，贷款利率越高，利息支出也就越多，银行挣的利息就越多，银行挣的就是我们的贷款利息，所以银行希望我们贷款的期限越长越好。

我给大家举个例子，如果我们贷款100万买房，贷款期限30年，利率为5.39%，那么30年共需要还款201万左右，也就是说贷款30年买房贷款的利息比本金还多。

因此，我给大家的建议是贷款期限能短就短，能贷款20年绝对不能贷款30年。能一次性付清房款买房，绝对不按揭贷款买房。

还有一个套路是，你在银行办理住房按揭贷款以后，在银行看来你已经是银行其他类型业务的潜在客户了，银行的客户经理会向你推荐各种理财、保险和贵金属等产品，会向你进行综合营销。

一次性付清房款一时难，还贷30年将影响家庭生活水平，因为我们选择贷款30年，每月都会有固定的还款支出，而且还款的额度很大，有的客户每月需要还款将近5000元，即使你的工资每月8000多，也得提前预留一部分用来还房贷，将直接影响家庭的生活水平，而且是长期的。

我大学同学，毕业工作3年后在家人的帮助下，首付40万买了一个130平方米的房子，贷款30年，一个月房贷将近4000元。疫情影响的这几年，收入有限，月供还不上后，在家人的帮助下还了两年后，今年确实坚持不下了，房子也被法院拍卖了，自己损失了几十万，房子也没有了。因此买房时一定要结合自己的收入情况来综合考虑。

我们在贷款买房时，其实就是把房子抵押给了银行，在未来的几十年我们需要贷款融资的时候，房子是没有办法做抵押的。而且别的银行也不会接受第二次抵押，这也是一个影响。

我们贷款买房后，房子的流动性会变的相对较差，我们在以后需要买房的时候，存在一定的困难。

即使大家选择了贷款30年，但是如果后续有钱的话，一定要提前还清贷款。

千万不要想着拿钱去投资理财，这种想法太幼稚了，也有很大的风险，因为投资理财的收益率很难超过房贷利率，没有那么多现成的投资理财渠道，现在很多投资理财方式都有损失本金的风险。

如果我们提前还清房贷，可以减少利息支出，提前还款时银行是不会向我们收取违约金和罚息的，房贷一般来说都是可以提前还款的。

我有一个同学有50多万的闲钱，本来可以提前还房贷，去年年初的时候听了别人的话，结果拿着50万的现金买了银行的理财，结果仅仅半年就赔了11万，这就是例子。

总之，作为一个银行人，我要告诉大家的是买房时一次性付清房款和贷款30年的差别很大，只有你置身其中的时候才会体会到那种差别。能全款不贷款，能贷款时间短，就别贷的时间长，能提前还款一定要提前还清房贷。

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