存量房贷利率调整月底落地，哪些人能享受，能省多少？专家解读→，下面是全国党媒信息公共平台给大家的分享，一起来看看。
贷款利率5.3
来源：【大河网】
日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。
多家国有银行、股份制银行等陆续发布公告表态，将尽快开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作。此次存量房贷款利率，具体如何调整？哪类群体可以享受到政策红利？
如何定义“首套房贷”？
记者查询各家银行公告发现，所谓“首套房贷”：
一种情况是贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款。另一种情况是贷款发放时非首套住房贷款，但实际住房情况已符合所在城市首套住房标准。建设银行明确，如贷款时是“二套住房”，但后期已交易出售，而本住房成为家庭唯一住房，且当地已执行“认房不用认贷”政策的，本次可按首套执行。
降低存量首套住房贷款利率的方式有两种，一为新发放贷款置换，二为协商变更合同利率。邮储银行研究员娄飞鹏表示，“存量首套房贷利率调整最直接的影响是降低相关人群的还贷压力，提升居民消费能力。”
娄飞鹏介绍，存量首套房贷利率调整主要惠及的人群包括：
购房时是首套房，但贷款利率高于当时的房贷利率政策下限的人群；购房时不符合首套房标准，但按目前“认房不用认贷”的政策标准可认定为首套房的居民。
利率能下调多少？
两部门发布通知明确，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
中原地产首席分析师张大伟表示，“央行明确，是按照这些存量房贷购房时政策所在地执行的首套房贷利率的政策下限。即使按照当时4.8%的LPR算，执行的最低利率也在4.6%—4.8%之间，不可能降低到现在大家所在城市目前执行的最低情况。”
张大伟进一步表示，当时购房时住房贷款利率越高，享受到的政策优惠就越大，而贷款额度越高，“优惠力度”就更大，月供省的钱越多。
“现在只有贷款利率在5.2%、5.3%以上的部分，才是优惠部分。对于大部分的购房者来说，100万贷款在25到30年还款周期，月供能少200到300元，200万、300万以上贷款，月供能少500到600元。”
什么时候的贷款可以申请？
多家银行发布公告明确，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款，可以申请。
多家银行也明确表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款等，利率不能调整。
另外也有银行表示，如果是“符合调整范围但有拖欠的贷款、不良个人住房贷款，原则上还清拖欠前暂不调整”。
那么，存量房贷利率的调整如何兼顾好因城施策、公平性以及银行自身利润？
娄飞鹏表示，新政有助于降低银行住房贷款提前还贷压力，同时通过刺激消费也为银行发展消费金融业务提供市场空间，通过稳定房地产市场来增强银行经营的稳健性。“面对政策变化，银行业需要坚持系统观念，综合考虑短期和长期，房贷和整个贷款的关系，按照政策要求及时有效推进落实。”
责编：李瑞 审核：银新玉
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等额本息能换成等额本金吗
我们在申请贷款的时候发现，一般会有这样两种还款方式，等额本息和先息后本，除了房屋按揭贷款和一些票贷产品以外，我们比较少见到等额本金的贷款。我们今天就通过计算的方式来看看为什么等额本金这种还款方式相对于等额本息、先息后本这两种还款方式使用的较少的原因。
举个例子：同样本金30万元，三年期，利息合计45000。
假设一：还款方式为先息后本
利息合计45000，三年期，那么每年利息15000，本金300000，那么年化利率为15000/300000=5%；
假设二：还款方式为等额本息
利息合计45000，三年期，我们借助于房贷计算器，假设年化利率为9%，那么三年期的利息合计为43437；假设年化利率为10%，那么三年期的利息合计为48486。还是采用内插法，三年期利息为45000时，年化利率为9.31%。（具体计算过程省略）
假设三：还款方式为等额本金
利息合计45000，三年期，同样借助于房贷计算器，假设年化利率为9%，那么三年期的利息合计为41625；假设年化利率为10%，那么三年期的利息合计为46250。还是采用内插法，三年期利息为45000是，年化利率为9.73%。（具体计算过程省略）
我们把上述三种情况汇总一下，如图：
从图中我们可以看出，同样的本金和利息合计，不同的还款方式下计算出来的利率水平是不一致的。
在先息后本还款方式下，银行在定价时，较低的利率水平就可以获得获得同样的收益，因为本金是保持不变的，一直以30万作为本金来计算。但是在实践中，同样的一个银行产品，如果存在等额本息和先息后本两种还款方式时，先息后本的利率一般是大于等于等额本息的。因为从借款人的角度来看，先息后本在还款期限中是不需要还本金的，就是我们经常听到的资金利用率高。所以有了这一点，即使同一产品先息后本定价比等额本息高一点，借款人还是比较乐于接受的，银行可能也正是深谙这一点，在先息后本利率定价时，并不会定的比等额本息低。不过从另外一个角度看，在还款期限中，因为没有本金的回款，银行面临的本金风险也比较高，所以定价上也不会低。
我们再来看等额本息和等额本金。我们先看我们的月供金额，不管是等额本息还是等额本金，我们的月供金额都是9583，即（300000+45000）/36=9583。但是从我们的直观接受度上，9.73%和9.31%相比，我想一般人都会觉得9.31%更好吧。这可能也是消费者心理的一种吧，银行也是很了解借款人心理的。以听起来低利率的方式，获得同样的利息，对银行来说绝对不是什么坏事情啊。
现在我们大概有点明白为什么在申请贷款时等额本金的还款方式出现得比较少了吧。或者说为什么等额本金这种还款方式要么出现在像房贷一样的超长期贷款中，要么出现在当前一些期限为半年或一年的票贷产品中。这其实都是从回收本金的角度出发的，等额本金的还款方式，本金回收的会快一点，这样银行面临的本金风险相对会小一点。贷款期限越长，面临的本金风险越高。票贷产品，利率一般较高，期限较短，借款人面临的月供压力很大，等额本金的还款方式也是有助于更快回收本金，减少本金风险。
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