调整开启！“一年省下两万多”，下面是环球网给大家的分享，一起来看看。
政府平台贷款项目贷款期限
来源：中国新闻网
“起床第一件事，打开我还房贷银行的APP。”对于不少买房人来说，查看自己的存量房贷利率是否下调，是25日一件非常重要的事。
9月25日起，各银行开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。根据各大银行此前的预热公告，对于执行LPR定价的浮动利率首套房贷款，不需要主动申请，银行将统一对满足条件的贷款进行利率批量调整。
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首套房贷利率自动下调
在25日之前，已经有不少地方的首套房贷客户这几天陆续收到了银行调整利率的信息。
身在江苏苏州的秦小姐便是其中之一。她在2021年底共贷款200多万元买了首套房，彼时房贷政策收紧，秦小姐的房贷利率达到6.4%，属于标准的“高位站岗”人群。25日一早打开银行APP，她看到自己每月的应还金额从12600余元，降到10300余元，每月的还款额减少了2000多元。
“我最开始的利率是6.4%，经过LPR的一系列调整降到了6.05%，现在直接降到了4.3%。之前没有具体计算，本来以为每个月能省五六百元就不错了。没想到不仅降了这么多，而且从10月1日这期就按照新的利率还款，确实是意外之喜了。”秦小姐说。
据秦小姐所言，周围有不少自己一样在比较大的城市购房，且买房时利率特别高、房贷总额在200万元以上的朋友，利率下调之后，每月节省的月供都能达到2000元以上甚至更多。
“从一开始5.88%的利率，到5.28%再到今天的4.2%，和最开始对比一个月少还500多元，真的高兴啊！”社交平台上，还有许多人都在分享自己房贷利率下调的喜悦，“今晚吃顿好的”“国庆假期必须好好消费一波”是其中不少人表达快乐的方式。
据央视财经报道，据测算，本次存量房贷利率调整，全国范围调整的平均幅度大约是80个基点，也就是千分之八。不过由于因城施策等原因，不同的城市调整后的利率水平也有所不同。具体来说，银行的存量首套房贷利率的调整也分成了几种不同情况。
易居研究院发布的报告显示，市场上出现了三种不同的月供利率：首先是低于4.3%的，这普遍是过去贷款的时候拿到过折扣，所以这次执行的是低于4.3%的利率，不参与调整；等于4.3%的利率是最普遍的，各地银行出于便捷和统一操作的考虑，基本都做到了4.3%的利率；高于4.3%的利率主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可以下调，但是底线是LPR+55基点，即4.85%。
此外，以北京为例，2019年10月8日以前发放的首套房贷，调整后的利率为相应期限的LPR不加点，也就是4.2%或者4.3%。不少买房人疑惑这两个数字间的差别，事实上这是因为贷款利率重新定价日不同而产生的。
“4.2%是有的银行直接按照最新的LPR标准执行了，这些多半是贷款重新定价日在6月20日之后；4.3%是银行按照年初的LPR标准执行，他们贷款的重新定价日多半在6月20日（含）之前。当然，不同银行的规定也有所差别。”某国有银行从业人员对记者表示。
总体来说，房贷利率的调整幅度主要根据贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定。9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。
02
特殊情况客户需提出申请
据中国人民银行和国家金融监管总局的通知，这次存量房贷利率调整涉及首套住房的商业性房贷、按二套房贷发放但现在符合首套房条件的商业性房贷，以及组合贷中的商业性房贷部分。
目前来看，存量首套房贷利率基本上都由银行统一进行批量调整，不需要客户做任何操作。但也存在一些特殊情况，想要享受新政策优惠的买房人需要多一道手续。
——二套房转首套房
近期，北上广深等多城陆续实施“认房不认贷”政策，这便产生了很多贷款时非首套房、但现在符合所在城市首套政策的购房家庭；此外，还有将名下其他房产出售，剩下的一套住房成为家庭唯一住房的购房者。对于这类人群，各大银行普遍表示，需要购房者自己提出“二套转首套”的房贷利率申请。
“我是中国银行的房贷，在9月20日就和银行约好了时间，和丈夫带好了身份证、户口本、结婚证等证件，去银行填了资料申请，也没有查征信之类的，十几分钟就搞定了，后续等通知就好。”购房者岳女士表示。
“我是交通银行的房贷，先通过APP上的入口提出预约申请了，目前还没有提交具体文件，说是后续会联系我。”购房者瞿先生表示。
但值得注意的是，多家银行明确，经过了这多一道申请步骤的购房者，新的利率将晚一个月正式实行。以工商银行为例，其表示对于“二套转首套”房贷利率调整，需要借款人主动向银行发起申请，其中10月22日前完成的利率调整申请，该行将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。
固定利率转浮动利率申请成功通知。受访者供图
——固定利率转浮动利率
同时，对符合首套房贷利率调整条件，但定价方式为固定利率或人民银行贷款基准利率的客户，也需由客户向银行主动申请利率调整，先按照央行相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按规则调整贷款利率。
房贷在建设银行的孟先生本来做好了去银行提出申请的打算，但25日一早登上APP时，看到了“固定转浮动”的一键操作窗口。只需确认自己的贷款信息，点击“申请转为浮动利率”，便看到了申请成功的提示页面。
建行表示，执行固定利率或基准利率的借款人可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能一键完成浮动利率转换。除线上渠道外，借款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至银行营业网点办理。
但也有网友反映，自己的贷款银行要求必须到线下网点办理，但不一定去当初办理贷款的那家银行，在房子所在省的任何网点都可办理，建议和自己的贷款银行咨询。此外，还有多家银行提示，房贷月供有多个月拖欠的客户，需要将欠款还清后才能申请首套房贷利率下浮。
你的房贷利率降了吗？
政府贷款的期限包括贷款的
21日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率（LPR）报价。其中，1年期LPR为3.45%，下降10个基点，5年期以上LPR为4.20%，维持不变。
本月LPR呈现非对称下降，尤其是5年期以上LPR未变动。业内人士认为，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平。此外，专家预计利率偏高的存量房贷利率调整方案将加快出台。
五年期以上LPR为何维持不变？
8月15日，央行意外“降息”，7天期逆回购利率下调10个基点至1.80；1年期MLF（中期借贷便利）利率下调15个基点至2.5。由于LPR是在MLF利率基础上按照市场化方式加点形成的，市场普遍预计本月5年期以上LPR大概率随MLF下调。
天风证券此前预计，本月LPR报价可能出现非对称下调，5年期以上LPR下调幅度可能会超过15个基点。
中信证券首席经济学家明明此前也预计，1年期LPR和5年期以上LPR存在15个基点的下调空间。
但本次5年期以上LPR并未如预期一样下降。招联首席研究员董希淼在接受中新经纬采访时指出，从时点看，这是LPR在6月下降10个基点之后，1年期LPR三个月内第二次下降，传递出货币政策加大逆周期调节、助力经济加快恢复的明显信号。
8月18日，金融管理部门联合召开会议，就金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作进行研究和部署，要求“统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。
在董希淼看来，这就要求，金融机构应重视存量与增量产品之间、不同机构产品之间的价差问题，其中商业银行要正视存量房贷与新增房贷利差过大的问题。在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存量房贷利率调整方案将加快出台。在这种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，8月政策性降息落地，但当月1年期和5年期LPR报价调整结果出乎市场预期，后期“调整优化房地产信贷政策”可能出台单独措施。
王青指出，1年期LPR报价下调0.1个百分点，低于8月15日MLF利率降幅。其判断，这或出于接下来在引导企业和居民融资成本稳中有降过程中，需要保持银行净息差处于合理水平等考虑，从而“有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性”。
王青进一步指出，8月5年期以上LPR报价按兵不动，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。
“此次5年期没有下调，略和市场预期有差异，但本身不影响既有的降低房贷等工作推进。”易居研究院研究总监严跃进对中新经纬表示，此次数据发布前，央行等三部门召开了电视会议，明确了优化调整房地产信贷政策。这说明房贷政策宽松依然是大方向，各地也依然会有积极的动作，包括降低房贷利率。无论是增量还是存量的贷款，都有可能进一步下调。
中国民生银行首席经济学家温彬表示，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。
未来LPR是否还会继续下行？董希淼认为，下一步，央行应适度下调政策利率，适时实施降准，继续为银行提供低成本资金；商业银行应用好存款利率市场化调整机制，有序降低存款利率，持续压降负债成本，继续推动LPR特别是5年期以上LPR下行，促进实体经济融资成本稳中有降，为促消费、稳投资、扩内需提供更好的支持和服务。
存量房贷利率啥时候调？
近段时间以来，存量房贷利率调整成为公众最为关心的话题。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜表示，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这是监管部门首次对存量房贷利率调整作出表态。
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这是央行近一个月第二次针对存量房贷利率调整发声。
“新购房群体的利率要明显低于存量房贷利率，因为当前城市首套房贷利率基本都是在LPR的基数上减点，而存量房贷利率基本都是在LPR基础上加点形成，导致新增和存量房贷利差较大，因此在LPR下调后新购房者明显可以享受更低的贷款利率。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对中新经纬表示。
贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP，首二套房贷利率差达91BP。
不过，最近银行在存量房贷利率调整方面还未有实质性动作。从近期公布的数据来看，提前还贷现象可能还在持续。8月11日，央行公布的最新数据显示，7月份住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，以个人房贷为主的中长期贷款减少672亿元。与此同时，7月份人民币存款减少1.12万亿元，其中住户存款减少了8093亿元。
“存量房贷利率下调有望较快落地。”王青认为，下半年降低存量房贷利率势在必行，现在的关键是下调幅度。参考2008年的下调比例，以及当前新、老房贷利率利差，其判断大概会在0.5至1个百分点左右。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补，现在也具备这样的条件。
董希淼指出，对部分利率偏高的存量房贷，建议央行加强对商业银行的引导和指导，推动商业银行总行尽快制定存量房贷利率阶段性调整方案，通过差异化的利率打折或减少加点等方式，直接降低存量房贷利率。对不同地区、不同借款人，存量房贷利率调整方案可以有所区别。各地可通过市场利率定价自律机制，商定本地区存量房贷利率调整的总体原则。同时，探索推出贷款置换方案，允许还款期限达到一定年限的借款人申请本行新贷款置换旧贷款，或者允许借款人对贷款期限、还款方式等进行变更。具备条件的地方政府，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。
栏目主编：秦红 文字编辑：卢晓川 题图来源：视觉中国 图片编辑：笪曦
来源：作者：中新经纬
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