常州打响下调存量房贷第一枪系乌龙？多家银行表示“符合条件可以申请商转组合贷”，下面是华夏时报给大家的分享，一起来看看。
常州房贷组合贷款
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘佳 北京报道
因事关个人存量房贷利率调降，一点微妙的信息都能引起风吹草动。
7月21日，有消息称常州市部分银行同意下调存量房贷利率。一时间常州打响下调存量房贷利率第一枪的信息迅速在市场上发酵。
随后，《华夏时报》记者致电常州市部分国有行、股份制银行和农村商业银行，相关工作人员均表示目前未收到通知直接调降存量房贷利率。
“暂时还没有接到下调存量房贷利率的通知。如果降的话，我们是会按照常州市统一出台的文件进行。”国有银行常州分行某个贷中心相关工作人员对记者表示，“我们也在等政策，没有那么快。”
也许是迫于压力，“也有银行同意下调存量房贷利率”一句已被原发文章修改删除，但记者在对常州地区多家银行的采访中得知，部分银行可以通过“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款（下称“商转组合贷”）形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率可按照现行的最新利率政策来执行，以期降低月供成本。
易居研究院研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，此事突然发酵，恰说明贷款人或购房者对于降低存量房贷的期盼，“我们认为，鉴于提前还贷数量较多，所以银行也会做出取舍，对于调整房贷利率的操作也会有更新的思路，或者说从过去不可能开始转变为有协商余地。”
部分银行可做商转组合贷
“您是想问常州直接下调存量房贷利率吗？这个政策还需要等一段时间。”记者刚想开口问是否可以下调存量房贷利率，江苏银行常州地区的某个贷经理就直接回答到，“不是说降就能降，现在唯一便捷调利率方式的就是商转组合贷，合同全部重新签，相当于重新做一笔贷款。”
说罢，该经理继续描述，“目前常州地区首套房的贷款利率是3.7%。如果商转组合贷，只要条件符合，公积金中心会以贷冲贷。这和存量房贷利率下调并不是一个概念，目前我行暂未收到下调存量房贷利率的通知。”
在对南京银行常州地区某个贷经理采访中，他对《华夏时报》记者表示：“现在还是根据LPR的基准利率来给存量客户调降，没有接到通知说可以直接降低加点利率，如果有我们肯定会通知到客户的。”
在被问及是否有其他方式可以降低房贷利率时，该个贷经理表示：“如果公积金之前没有用过且能全部覆盖商贷的情况下，可以直接商转公。如果公积金覆盖不了，常州的四大行都可以做商转组合贷，即一部分办理商贷，剩下部分做公积金贷款。我们行目前只有商贷，别的银行可以有组合贷的。”
与此同时，华夏银行常州地区某个贷经理也对记者表示，暂时没有接到直接降存量房贷利率的通知，但是商转组合贷可以做，是按照最新的商业贷款利率执行。
江南农村商业银行某位工作人员也对记者透露，直接下调存量房贷利率的具体政策还没有落地，如果降利率，官网会有通告。
“现在是符合条件的可以做商转组合贷。”该工作人员如是说，“有最新优惠政策，个贷经理也会跟您联系的。”
此外，《华夏时报》记者还电话咨询了常州市工、农、中、建四大行部分支行的个贷中心，从回复口径来看，基本都是暂未收到调整存量房贷利率的正式通知。
多地推行商转公模式
“商贷转组合贷是年初就有的政策。” 常州市住房公积金管理中心相关工作人员对《华夏时报》记者表示，“具体办理需要您和还款行约定还款时间，在还贷到期的一个月内再到公积金柜面上申请商转公的组合贷款方式。对于组合贷方面，银行也会有比例要求，只要符合条件就行。具体公积金贷款额度，还要根据银行测算来定。”
记者在查阅常州市住房公积金管理中心发现，早在今年1月，该市就曾发布《常州市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）》（下称《办法》）。
根据该《办法》，商转公贷款包括两种办理方式：一是“以贷还贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意后，借款人办理中心认可的担保手续，在商转公贷款抵押手续办妥后中心发放商转公贷款至相应的还款账户偿还商贷。二是“先还后贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款，经中心同意并办理中心认可的担保手续后，还清商贷，在商转公贷款抵押手续办妥后中心再发放商转公贷款至借款人账户。
根据上述规定，申请商转公贷款除应符合公积金贷款有关规定外，还需同时满足以下条件：在商贷未还清情况下，且近两年无连续三期或累计六期逾期还贷记录；另外商转公贷款的借款人应为商贷的借款人或借款人配偶或产权共有人；最后商贷应已办妥抵押手续，且仅存在该商贷设定的抵押权，无其他抵押、查封、居住权设定等权利限制情形。
而“商转公”的做法并非常州才有，近两年陕西、江苏、云南、广西、河南、安徽、湖南等多省的三四线城市密集发布了“商转公”新政，符合条件的购房者可将较高的商贷利率转化为更低的公积金利率，降低月供成本。
对于北京地区的情况，《华夏时报》记者从住房公积金管理中心网站回复中获悉，目前北京不能办理“商转公”业务。
“目前银行在制定此类政策方面还没有非常统一的思路。这个工作建议各地要加强深入分析，同时把各类能够降低房贷成本的方法都搬出来，如此前的‘商转公’的政策等，或者制定阶段性的暂缓本金缴付的方式，以阶段性地降低房贷成本。”严跃进表示。
对银行息差影响有限
年初至今，大批存量房贷客户在互联网平台上呼吁下调存量房贷的加点数，同时还有不少专业人士支持引导银行适度下调存量房贷利率。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜直言，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
邹澜介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，对于房贷利率高、还贷期限长、短期拥有大笔“闲置”资金的购房者来说提前还贷相对适合一些。
“从趋势上看，随着经济和金融恢复常态，居民资产配置也将逐步向常态回归，提前还贷预计有所减少。”周茂华表示，“鼓励金融机构通过市场化、法治化方式自主协商存量房贷利率及房贷置换等，有助于维护市场契约精神，有效降低部分购房者的按揭月供，同时也有助于缓解少数购房者提前还贷的影响。”
东方金诚首席宏观分析师王青也持有同样的观点。他对记者表示，存量房贷利率下调，将减轻购房者按揭负担，有利于促消费扩投资。更为重要的是，这样可以收窄新、老房贷利差，缓解提前还贷潮，为新发放房贷利率的进一步下调拓展空间。
“存量房贷利率下调有望在三季度启动。目前最大的不确定性是利率下调幅度。” 王青预计，若存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来推出的最强有力的措施，将释放坚定的稳楼市信号。这在很大程度上改善楼市预期，推动房地产行业在下半年尽快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有效控制重大经济社会风险。
据国盛证券研报测算，本次存量房贷利率下调对银行息差及收入影响相对较小。若假设2022年末各家银行存量房贷中执行利率在LPR之上的占比在50%，这部分贷款利率调降60bps，对上市银行息差影响在-4.6bps左右，对营业收入影响约-1.8%。
“存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限。”开源证券也在研报中指出，在对存量房贷加点部分下降影响的测算下，若提前还款部分平均利率为5%，提前还款后银行用于金融投资的平均收益率为3%，利差损失为2%；若银行与借款人自主协商变更合同约，或用新发放贷款置换存量贷款，加点部分平均可下调89BP。
因此，在存量房贷加点部分下降与提前还款的对比中，开源证券中肯的表示，两者对银行收益的影响基本接近。
“利率调降对银行的具体影响，与利率降低幅度、提前还贷等情况有关。”周茂华认为，一方面，利率调降与之前比较，银行利息收益有所下降，但如果利率调降导致提前还贷降低、刺激房地产需求加快回暖，反而有可能增加银行未来的收益。
最新公布的70城数据显示，更多城市的地产价格可能会有所承压，政策进一步调整的窗口期临近。
“如果随着目前通胀走势和房价预期的变化、适当调整存量房贷利率，将有助于边际提振购房负担能力。同时，虽然不是决定性因素，但也将对目前的信贷周期起到一定程度上的支撑作用。”华泰证券在研报中表示，“诚然，若LPR能进一步下调，会进一步小幅降低居民的房贷还款压力，并边际缩减房贷成本和其他投资预期收益率之间的差距。但我们认为只有用一揽子政策、从多个维度提振居民房价走势预期、并激发地产市场活力，才能更为持续、有效提振居民购房需求。”
“降低房贷利率可以直接减少每个月的月供，自然也是我们购房者比较关心的内容。尤其是在收入有压力的情况下。”接受记者采访的陈女士如是说，“现在就盼望着政策早日落地。”
房贷商业贷款可以改公积金贷款吗
4月14日，漯河市住房公积金管理中心召开委托贷款银行“商转公”贷款业务推进会。
会上首先通报了前期各家商业银行“商转公”业务试办的开展情况。随后对“商转公”贷款业务的办理模式以及办理流程中可能存在的问题进行了深入细致的探讨交流。各委托贷款银行一致表示，将积极配合工作，齐心协力，克服困难，切实让“商转公”这项惠民政策落地见效。
目前，我市可办理“顺位抵押冲抵方式”商转公业务的共用4家银行，分别是中国银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行。新增合作银行信息会及时在公积金中心官方网站等媒体渠道更新。
下一步，市公积金中心将加大“商转公”推行力度，加强与受委托银行业务合作，同时聚焦缴存职工“急难愁盼”问题，尽快修改完善相关细则，开展“商转公”贷款业务，进一步拓宽公积金住房保障范围，切实减轻缴存职工还贷压力，推动我市房地产市场持续健康发展。
漯河市个人住房商业贷款转住房公积金贷款
管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理，进一步发挥住房公积金制度作用，解决职工自住住房商转公贷款问题，根据国务院、河南省《住房公积金管理条例》和《漯河市住房公积金贷款管理办法》等相关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于在我市个人住房商业贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）的管理。
第三条 本办法所称商转公贷款，是指符合住房公积金贷款条件的缴存人（含异地缴存职工），向漯河市住房公积金中心申请将尚未结清且已办妥不动产权证书的住房商业贷款转为公积金贷款（以下简称商转公贷款）的一种信贷方式。
第四条 漯河市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责本市个人住房商转公贷款业务的组织实施和日常管理。
第二章 申请条件、额度、期限和利率
第五条 在我市行政区域内购买具有自有产权的自住住房，已办理个人住房商业贷款且未结清，同时符合下列条件的，可申请转为住房公积金贷款∶
（一）符合我市住房公积金贷款现行条件；
（二）已办理的商业贷款须符合中国人民银行有关个人住房贷款规定，且已连续正常归还贷款12期以上的；
（三）商转公贷款申请人须为住房商业贷款的借款人或其配偶（房产有共有产权人的，共有产权人只可为住房商业贷款借款人配偶）；
（四）商业贷款所购住房已经取得《不动产权证书》；
（五）商业贷款所购住房仅为原商业贷款银行设定抵押权登记且未设立居住权和其他抵押事项的房产。
第六条 贷款额度与贷款期限
（一）商转公贷款额度按我市现行住房公积金贷款额度计算方式计算，且不得超出申请商转公贷款时的商业贷款余额（取千位及以上整数）；
（二）贷款期限按我市现行住房公积金贷款政策计算，且商业贷款已还款期限与商转公贷款期限之和不超过30年。
第七条 贷款利率
贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。
第三章 抵 押
第八条 商转公贷款申请人应以申请商转公贷款的住房作为抵押物，该抵押物仅为原商业贷款设定了抵押权，抵押物应未设立居住权且无其他抵押权人，且无查封等权利受限的情形。
第九条 商转公贷款采用顺位抵押冲抵方式，在原所购住房抵押登记不注销的基础上，办理住房公积金顺位抵押，再发放商转公贷款。商转公贷款发放后，由原商业贷款银行采用封闭式方式结清商业贷款，并注销商业贷款抵押登记。
第四章 所需资料和办理程序
第十条 申请商转公贷款，应当提供下列材料∶
（一）商转公贷款申请人及其配偶的有效身份证明、户口本
（二）商转公贷款申请人在原商业贷款银行的一类银行卡；
（三）商业贷款所购买住房的购房合同、全款购房发票和房屋契税完税证明、房产查档证明、《不动产权证书》（或加盖不动产部门印章的《不动产权证书》复印件）；
（四）与原商业贷款银行签订的个人住房借款合同；
（五）《商转公个人住房贷款三方协议》、原商业贷款银行出具的最近12个月的连续正常还款记录、截至商转公贷款申请日的商业贷款余额证明；
（六）公积金中心要求提供的其他商转公贷款的相关材料。
第十一条 贷款办理流程
（一）贷款咨询。商转公贷款申请人向公积金中心咨询商转公贷款政策及相关规定。对符合商转公贷款条件的，商转公贷款申请人向原商业贷款银行申请办理商转公贷款，并同商业银行签订《商转公个人住房贷款三方协议》。
（二）贷款申请。商转公贷款申请人持住房公积金贷款相关材料，向公积金中心提出商转公贷款的申请。
（三）受理审核。公积金中心对申请材料进行受理，自受理申请之日起5个工作日内作出准予贷款或不准予贷款的决定。准予贷款的，公积金中心与借款人签订《漯河市住房公积金个人住房贷款借款合同》。不准予贷款的，告知申请人理由。
（四）办理顺位抵押登记。商转公贷款申请人办理房屋抵押登记手续，设定住房公积金贷款顺位抵押登记，公积金中心按规定收存《不动产登记证明》。超过2个工作日仍未办理不动产抵押登记手续的，经公积金中心同意后，抵押手续退回公积金中心，商转公贷款申请人需按要求重新申请办理。
（五）公积金贷款发放
1.公积金中心与借款人约定商业贷款结清日期。
2.借款人在约定日期到原商业贷款银行，银行通知公积金中心办理贷款发放，公积金中心将借款人的贷款款项转至《商转公个人住房贷款三方协议》约定的银行账户，并定期向商业银行出具公积金贷款放款凭证。
3.原商业贷款银行采用封闭式操作将公积金贷款及借款人自筹差额资金抵冲并结清商业贷款，完成商转公贷款，借款人开始履行公积金贷款还贷义务。借款人如不按约定的时间到原商业贷款银行办理差额部分结清手续，经公积金中心批准，撤销该笔商转公贷款的申请。
（六）注销商业贷款抵押登记。当公积金贷款到账并同时结清商业贷款后，原商业贷款银行应在5个工作日内注销商业贷款抵押登记，并将已注销抵押登记资料送达公积金中心。
第五章 附 则
第十二条 个人2个月内自行结清商业贷款再申请住房公积金贷款的，贷款额度按我市现行住房公积金贷款额度规定且不得高于最后一笔结清贷款余额。申请条件、期限和利率参照本办法第二章规定执行。
第十三条 商转公贷款仅限于纯个人商业住房贷款转公积金贷款，且不能转为组合贷款，组合贷款中的商业贷款不能办理商转公贷款。
第十四条 当我市住房公积金贷款个贷率连续三个月高于90%时，暂停办理商转公贷款业务；当我市住房公积金贷款个贷率连续三个月低于85%时，开始办理商转公贷款业务。
第十五条 本规定未尽事宜按公积金中心有关政策执行，由公积金中心负责解释。
第十六条 本规定自印发之日起实施。
《漯河市个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法》政策解读
为提升住房公积金的服务效能，规范个人住房商业贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公贷款”）业务办理，我市出台了《漯河市个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法》。为便于准确理解政策，现将有关政策解读如下：
一、“商转公贷款”业务概念
商转公贷款，是指已办理住房商业贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人向漯河市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）申请将符合转贷条件的商业贷款本金余额转成公积金贷款的一种信贷方式。
二、“商转公贷款”办理模式
“商转公贷款”有两种办理模式，一种为先还后贷模式，另一种为顺位抵押冲抵模式。
先还后贷模式。借款人以自筹资金结清住房商业贷款并办理撤押等手续后，向公积金中心提出商转公申请，经公积金中心审批同意后，办理相关手续并发放贷款。
顺位抵押冲抵模式，即以贷冲贷模式。借款人向公积金中心提出商转公申请，经公积金中心审批同意后，办理顺位抵押登记手续。在约定结清日期，公积金中心将贷款发放至银行冲抵商业贷款，同时，职工以自筹资金将差额部分结清，并办理商业贷款撤押手续。
三、“商转公贷款”与正常公积金贷款利率比较
“商转公贷款”与正常公积金贷款利率均按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。现执行：首套房贷款期限在5年以下（含5年）和5年以上的，贷款利率分别为2.6%和3.1%。二套房贷款期限在5年以下（含5年）和5年以上的，贷款利率分别为3.025%和3.575%。贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，当年利率不变，于次年1月1日开始按调整后的贷款利率档次执行。
四、“商转公贷款”额度和期限的计算
（一）贷款额度
1.采用“顺位抵押冲抵模式”申请商转公贷款的，申请额度最高不得超出申请转公积金贷款时的商业贷款本金余额（取千位及以上整数），具体可贷金额和正常申请公积金贷款计算方式相同。商转公申请日期和预约结清日期跨月供还款日的，贷款额度将向下调整；
2.采用“先还后贷模式”商转公贷款不得超出商业贷款最后一笔结清本金金额（取千位及以上整数），具体可贷金额和正常申请公积金贷款计算方式相同。
（二）贷款期限
贷款期限按我市现行住房公积金贷款政策计算，且原商业贷款已还款期限与商转公贷款期限之和不超过30年。
五、“商转公贷款”的申请条件
1.符合我市住房公积金贷款现行条件；
2.符合中国人民银行有关个人住房贷款规定办理的住房商业贷款，且已连续正常归还贷款12期以上；
3.“商转公贷款”申请人须为住房商业贷款的借款人或其配偶（房产有共有产权人的，房产共有产权人只可为住房商业贷款借款人配偶）；
4.住房商业贷款所购住房已经取得《不动产权证书》；
5.采用“顺位抵押冲抵模式”办理的，商业贷款所购住房仅为原贷款银行设定抵押权登记且未设定居住权和其他抵押事项的房产。采用“先还后贷模式”办理的，所购住房需未设定居住权且不能存在已抵押或被查封等情形。
六、“顺位抵押冲抵模式”商转公贷款需要材料
1.商转公贷款申请人及配偶的有效身份证明、户口本（包含未成年子女）；
2.商转公贷款申请人在原商业贷款银行的一类银行卡；
3.原商业贷款所购买住房的购房合同、全款购房发票和房屋契税完税证明、房产查档证明（申请人及配偶、未成年子女）、《不动产权证书》（或加盖不动产部门印章的《不动产权证书》复印件）；
4.与原商业贷款银行签订的个人住房借款合同；
5.原商贷银行盖章确认的《商转公个人住房贷款三方协议》、原商业贷款银行出具的原商业贷款最近12个月的连续正常还款记录、截止商转公贷款申请日的原商业贷款余额证明；
6.公积金中心要求的其他材料。
七、“顺位抵押冲抵模式”商转公贷款办理流程
1.申请材料预审。缴存职工携带“商转公贷款”需要的材料：身份证明、个人信用报告、全款购房发票、契税完税证明、购房合同（二手房为存量房买卖协议）、商业贷款借款合同和不动产权证书到窗口申请预审手续并计算贷款额度。
2.预约和签订协议。对符合商转公贷款条件的，申请人向原商业贷款银行提出办理商转公贷款申请，同商业银行预约结清时间并签订《商转公个人住房贷款三方协议》，开具最近12个月连续正常还款记录和截至商转公申请日的商业贷款余额证明。
3.贷款申请。申请人持商转公所有材料，向公积金窗口提出商转公贷款的申请。
4.办理顺位抵押登记。申请人办理房屋抵押登记手续。
5.结清商贷。借款人在约定日期到原商贷银行，银行采用封闭式操作将贷款资金冲抵结清原商业贷款。借款人开始履行公积金还款义务。如果公积金贷款不足冲抵商业贷款的，借款人应提前自筹差额资金同时进行冲抵偿还。
6.办理商业贷款撤押手续。借款人配合银行办理撤押手续。
八、商转公贷款合作银行
“先还后贷模式”支持我市行政区域内所有银行的商转公贷款。
“顺位抵押冲抵模式”仅限于我市公积金贷款受托银行范围内且已与公积金中心签订商转公合作协议的银行开展。目前，我市可办理“顺位抵押冲抵模式”商转公业务的共有3家银行，分别是中国银行、农业银行、邮政储蓄银行。新增合作银行信息会及时在公积金中心官方网站等媒体渠道公布，请及时关注。
另有关于“商转公贷款”政策业务的疑问，欢迎拨打住房公积金热线：0395-12329详细咨询。
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