公寓投资的还款方式如何选？，下面是苏州公寓投资杨丙顺给大家的分享，一起来看看。
公寓贷款等额本金
近期笔者遇到一个客户，需要贷款买公寓，然后他的情况是期待少还一些，尽量尽早还款完毕。所以想让我计算一个临界点，到底每种贷款的还款方式对他的支付有什么不同。
这是一个好问题，我想顺便跟大家一起分享下！
那么，我们拿一个现实的问题来解决下，假设一个公寓总价42万，定金2万，贷款20万，10年，利息6.5%计算：的情况下，那么，不同的还款方式会有什么实际上的不同呢？
如图一：等额本息 每个月还款金额一样
（每个月一样，总体的利息总额是7.25万）
如图二：等额本金，每个月还款金额不一样：
（可以看的出来，总体的利息是需要6.55万）
通过简单直接的对比，我们可以看到第二种还款方式是比第一种看起来便宜了不少，毕竟还款的金额总体节省了：
72500-65500=7000元。
那么，现在问题来了：
到底每个月节省了多少呢？如图可以看到图二比图一来说：
等额本息的每个月还款额比等额本金少：
2750-2270.96=479.4元
也就是说，其实我们前期每个月是要多还款479.4元的，那么，这个还款划算吗？
由于我们都知道永远都是现在的钱是最贵的，未来的钱在通货膨胀下，往往是不值钱的，那么，我们节省的钱在未来价值多少呢？
先算大帐：
10年合计节省了7000元，对于20万的本金来说：
节省的比例是：
7000/200000=3.5%
平均到每年：
3.5%/10=0.35%
每年节省的总额不足1%，这样来看，是不是其实这个节省7000元的方案也没有那么香呢？
因为正常来说，通货膨胀每年基本都在按照3-4%来吞噬我们的财富。
所以，如若我们反向计算，假设我们节省的钱可以比要还款的钱创造的效益更大，那么，我们就应该节省钱，如若不足，那么，我们的节省就是没有意义的。
好的，那么，我们来计算下第一年的情况，我用表格更直观的看一下真实的情况：
如图所示：
当第一年的时候，我们可以看到：
等额本金比等额本息累计还款多了5152元，那么，现在我们要看的是，你利用这多还款的5152元，创造多大的收益就其实是比较的根本所在了：
这可能看起来更容易一些，当我们自己的资金收益有的时候，只要超过0.35%那么，我们其实从长期全部还款的角度来看，就不应该考虑每个月还款金额不一样的还款。
那么，我们总结下不同的情况如何使用贷款吧：
情况一：10年贷款10年还款。且中途资金不考虑投资的情况下
这种情况请直接使用每个月不一样的还款额，就是等额本金。
情况二：10年贷款10年还款，且中途资金考虑继续投资的情况下
这种情况请直接使用每个月一样的还款额，就是等额本息
情况三：10年贷款，考虑近期还款完毕
这种情况就选择每个月还款金额一样的还款方式，就是等额本息。
情况四：10年贷款想最省钱的方式还款，临界点在哪里？
如图：55个月的时候，等额本息和等额本金基本一样，往后的还款额都是等额本金的越来越少了。说人话，如若你想晚点还款的话，那么，不超过55个月的贷款的情况下，你都是不划算的，在选择等额本金的时候。
那么，行文至此，相信你也理解了每种不同的还款方式对于未来自己的财富影响了！
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贷款利息
银行业中报季迎来最高潮。截至30日，备受关注的工行、农行、中行、建行四大银行2023年中期业绩成绩悉数公布：
工商银行上半年实现净利润1747亿元，同比增长1.1%；建设银行净利润1672.95亿元，较上年同期增长3.12%；农业银行净利润1332.34亿元，增速3.5%；中国银行实现本行股东应享税后利润1200.95亿元，同比增长0.78%。
上半年，四大行合计净赚超5953亿元，平均每天近33亿元。
在中期业绩发布会上，四大行管理层针对息差压力、资产质量、信贷投放等多个热点问题作出回应。其中最火的话题，无疑是存量房贷利率。
存量房贷利率怎么调？
金融管理部门此前明确提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，四大行一举一动牵动各方目光。
农业银行副行长林立表示，上述举措一方面有利于减轻部分存量个人住房贷款客户的财务成本负担，另一方面有利于商业银行平滑提前还贷压力，有利于平稳经营。在有关政策方案明确后，农行将抓紧制定具体操作细则，尽快完善合同文本，加紧系统改造调整工作，积极做好组织实施。
中国银行风险总监刘坚东回应说，中行将持续做好个人按揭贷款的各项支持工作，特别是落实人民银行以及国家相关部委未来出台的对于存量、增量各类房贷的一些具体政策要求，做好对个人客户的服务工作。
值得注意的是，去年以来银行业普遍面临息差收窄挑战。存量房贷利率下调，会否进一步影响银行盈利能力？
建设银行首席财务官生柳荣坦言，这确实将对银行后续净息差水平产生一定影响。央行最近公布的二季度货币政策执行报告提到，“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平”。这说明，商业银行保持一定利润和净息差水平，有助于增强支持实体经济的可持续性。
生柳荣认为，从这个角度看，政策导向希望商业银行净息差能够保持相对稳定态势。建行将优化资产负债结构；大力发展零售信贷；提升负债经营能力，控制负债成本；加强贷款定价管理，特别是加强低利率、长期限贷款管控，注重防范风险。“总的来说，我们希望通过这些措施有效控制净息差的下滑幅度。”
工商银行表示，上半年认真贯彻“房住不炒”、因城施策等宏观政策，积极满足居民刚性和改善性合理住房信贷需求。上半年，工商银行个人住房贷款投放量较去年同期多增近500亿元，新发放的个人房贷中，首套房贷款占比约90%。
资产质量能否稳住？
在备受关注的资产质量方面，四大行总体保持稳定。
截至6月末，工行不良贷款率1.36%，建行不良贷款率1.37%，农行不良贷款率1.35%，中行不良贷款率1.28%，均较上年末或年初下降。
展望下半年，建设银行副行长王兵认为，资产质量与实体经济发展密切相关，也与银行自身风险管控能力密不可分。
他提到，截至6月末，建行个人住房领域不良率0.42%，虽受市场环境影响较年初上升0.05个百分点，但走势符合预期，也并未对整体资产质量稳定造成冲击。对于存量不良资产，该行将进一步加强经营理念、经营意识，持续加大不良处置力度。
普惠金融领域资产质量亦长期受到关注。截至6月末，按照央行口径，农行普惠金融领域贷款余额3.32万亿元，较年初增加7561亿元，增速29.5%。农业银行副行长刘家旺介绍，该行普惠贷款不良率始终保持在较低水平。未来，随着中国经济运行持续回升向好，小微企业生产经营状况不断改善，农行普惠贷款整体资产质量有望继续保持稳定。
展望下半年银行业发展前景，工商银行行长廖林认为，当前经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。金融与经济唇齿相依，银行经营也可能出现一些指标波动，但应该看到，中国经济运行韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有改变。特别是一些宏观政策逐步落地见效，正推动经济持续好转，将为银行改善经营带来良好支撑和有利条件。
信贷投放如何发力？
作为助力稳增长的重要力量，四大行上半年信贷投放持续发力。以中国银行为例，境内人民币贷款较上年末新增1.46万亿元，增量创历史同期新高。
制造业、战略性新兴产业等领域，受到重点“呵护”。工商银行副行长张文武透露，截至6月末，该行制造业贷款余额突破3.6万亿元，稳居同业首位，净增超过6000亿元，增幅达到20%，远超全行贷款平均增速。新增贷款主要投向新一代信息技术产业、新能源汽车、高端装备等制造强国战略重点领域。
上半年四大行信贷投放力度不减，但7月份社融等数据偏弱，信贷领域有效需求不足，下半年信贷投放能否保持强劲动能？
农业银行行长付万军对此回应称，从宏观层面看，7月份新增人民币贷款和社融数据表现低于市场预期，主要是6月份货币政策调整落地带来的透支效应以及季节性规律等因素带来的短期波动。信贷投放是一个持续性过程，经济回升向好总体方向不会改变。随着更多稳增长政策出台，国内经济将加快恢复，有效信贷需求将进一步恢复提升。
他提到，从实际经营感受来看，当前县域“三农”、新能源、电动汽车、科创金融、绿色金融等领域信贷需求都较为旺盛，需要及时发现并做好金融供给。
工行银行亦表示，下半年将聚焦服务现代化产业体系建设，继续加大对国家重大项目以及制造业、科创、绿色、普惠、民营、涉农等重点领域和薄弱环节的新的支持。针对近期洪涝和台风等受灾地区，继续加大对防汛救灾和灾后重建的支持。
作者：王恩博 尹倩芸
来源： 国是直通车
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