存货质押融资产品的操作流程与7大风险要点，下面是自在星球V9给大家的分享，一起来看看。
存货质押贷款流程
以前我们都说银行在产品上太标准化了，难以满足客户定制化、个性化的需求，然后银保监会在今年7月份发布的一份文件，就是关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见。这个文件里就明确地在强调和引导商业银行开发个性化的产品。不管是从监管部门的指引，还是一些领先的银行的实践，产品设计个性化的趋势都已经非常明确。
但是在做个性化设计之前，我们肯定要摸透一些标准化产品的套路。
常见的产品的分类包括了应收类、预付类、质押融资产品类，还有一类是订单融资类的。还有就是供应链信用融资类、动态折扣，一共是六类。其中预付类又可以分为代理采购或者叫采购执行。第二类是保兑仓融资，第三类是经销商融资。
应收类又包括了保理，也就是应收账款转让融资，还有应收账款的质押融资，然后还有票据贴现、票据质押，还有票据池等等。质押类包括了存货质押融资、仓单质押融资，还包括了一些结合远期交易的组合型产品。保理又分为了明保理、暗保理，根据有无追索权又分为有追索无追索保理等很多的细分产品。
然后质押融资除了存货仓单以外，又可以分为动态的静态的，标准的非标的，甚至有的银行还会创新出一些新的品种，比如普通监管类的动产融资、输出监管类的动产融资，还有借款人处置出资的产品。
首先看存货质押产品，这个产品是最基础的，也是很多控货类的产品的基础。
存货动态质押产品的要点能够覆盖其他产品，也能够覆盖一些非标质押和标准质押产品。存货动态质押产品是静态存货质押产品的一个延伸。金融机构设定融资企业在监管仓库保有的最低库存物货值，监管机构按规定进行质押物总价值的日常监控，总货值在最低值之上，融资企业可以自由办理货物的出入库，但是新入库的货物必须符合金融机构的要求。当质押物的总货值低于最低值的时候，融资企业不能提货，必须补足相应的保证金或者增加相应价值的质押物。
融资企业在这种模式下，它可以以货易货或者以款易货，所以跟静态的融资相比，在最低值得到保障的基础上可以正常的存取货物，所以它不影响企业的日常经营活动。
接下来我们先大致的过一下它的流程：
第一步，融资企业向金融机构发出申请。
第二步，金融机构对融资企业所处的行业情况，生产销售情况，财务情况，信用情况，货物情况以及其他必要的材料进行调查，然后初步确定准入。
第三步，金融机构、融资企业和金融机构认可的物流监管企业签署存货动态质押监管协议。
第四步，融资企业交付货物至指定的物流监管企业，并附带相关的权属证明文件，包括但不限于购销合同发票报关单货运单质量合格证书，商检证明等。
第五步，金融机构及融资人要向物流监管企业发出首次出质通知书。
第六步，物流监管企业金融机构以及外部的质检的种机构对货物的品类数量、品质、价格等进行核定，然后多方去确认质物清单和总价，还有库存货物的最低价值，还要确认实物确实入库。
第七步，融资企业要支付仓储费用和监管费用，并按要求办理保险和支付保险费用。
第八步，金融机构与融资企业要签署相关的合同，包括借款合同、授信合同、动产融资合同以及动产质押合同。
第九步，金融机构放款，放款可以以现金的形式也可以银承的形式。
第十步，就是物流监管企业按照存货动态质押监管协议的要求，对货物进行日常的监管管理，并且保证质押物的总价值不低于金融机构最近一次签发了约定的积压物的总价值。
第十一步，如果超出了最低值的部分货物，融资企业可以自由的提取，不影响日常的经营。
第十二步，如果说低于最低价值，如果说低于最低价值，融资企业需要及时向金融机构补充新的质押物或者存入相应保证金。融资企业存入保证金后，金融机构向监管企业调低库存货物的最低值，然后直至敞口填平，填平以后金融机构就会签发解除全部质押通知书，物流监管企业就可以终止监管了，融资企业可以提取全部的货物。
上面的流程讲得比较干，我主要根据这个流程讲几个比较重要的要点。
第一个要点监管企业一定要选好。自从上海钢贸事件以来，银行谈钢色变的原因主要就是因为物流监管企业监守自盗。现在如果要做这种质押融资一定要注重审查监管企业是否关联企业。一定要用技术，注重用技术去替代人工操作。
第二个要注意的就是一定要规定好质权生效以及质权设立的流程，要签好质押的合同，并且要一定要按规范的流程来操作，否则质权不生效，业务就白做。现实情况下，有的金融机构它有时候会嫌麻烦，譬如说同意货物不移仓，还是放在融资人的仓库里或者他指定一个仓库里，因为怕增加移仓的物流成本。这时候在法律上，其实不移仓就是做这个质物没有交付，质权就不成立。所以这个操作一定要规范，一定不能嫌麻烦。
第三个要点是质物一定要实际的占有，就是一定要把货掌握在自己手上，在法律上这叫做掌握留置权。如果不实际占有这批货，即使质权生效了，一旦出现风险，也不一定能够得到优先受偿。因为留置权是优先于质权的，就是同有质权的情况下，谁拿着货谁就可以优先受偿。这就是为什么一定要强调货物一定要交给指定的监管仓库，并且监管方只接受金融机构的指令。
第四个要点是监管企业或者金融机构一定要做好日常的监管。因为货物质押在那里，一定要对它的价格，还有它的性质，就是他的物理属性或者化学属性，这些要要随时要监控，这个不用多说，大家都清楚。
第五个要点一定要评估好融资企业的历史和未来的销售计划。因为融资企业能否把货赎回去就取决于其能否有好的销售。
第六个要点要就是拥有治权不代表拥有所有权。如果出现违约，金融机构不能够擅自处置货物，因为它拥有的是治权，一旦处置的擅自处置后，价格如果比市场价格低，融资企业可以要求赔偿的。按法律规定，质权人正常情况下应该获得优先赔偿。但是这个过程在现实情况下肯定是要比直接处置要来的麻烦，所以现实中为了规避这个麻烦，不少企业是以贸易的形式来直接掌握所有权。
第七个要点货物来源是否合法这个问题。这个问题在法律层面上只要质权人在获得质权时并不知晓货物来源是非法的，那么质权人就是善意的质权人或第三方。如果他没法去举证，就说明质权人知道这个东西是非法的。如果质权人就是一个善意的质权人，法律是保护商银质权人的。因为动产跟不动产是不一样的，出资动产的时候，理论上金融机构是可以不用要求融资企业证明其拥有所有权的。
只要融资企业拿着这笔货就行了，是为了避免麻烦，比如说一些民间纠纷，最好还是让融资企业证明一下货物来源是合法的。
■ 来源 | 万联产金通
■ 作者 | 万联网高级分析师 许书川
房子抵押贷款需要担保人吗
【案情简介】
因某区旧城改造和重点工程项目房屋征收工作需要，2015年，某区征收管理办公室（下称“区征收办”）与武汉某置业有限公司（下称“置业公司”）签订《商品房定向购买协议》，约定区征收办购买置业公司开发建设的项目房屋作为产权调换房源，由置业公司向区征收办指定的买受人定向销售，包括但不限于与区征收办指定的买受人签订商品房买卖合同并办理合同备案登记、向买受人交付房屋、办理房屋初始登记、协助区征收办指定的买受人办理转移登记等。2015年10月至11月，区征收办支付了全部购房款，置业公司提供了所购房屋明细表。
同年11月底，区征收办与杨某签订《房屋征收补偿协议书》，约定由区征收办对杨某的房屋进行征收，杨某选择产权调换补偿方式，选定前述房屋中两套房屋（下称“案涉房屋”）作为还建安置房。
2016年10月，置业公司向某银行股份有限公司（下称“银行”）申请借款，并以其开发项目提供抵押担保，银行据此办理了在建工程抵押权登记，抵押物包括杨某选定的案涉房屋。
2016年12月，项目竣工。2017年10月，杨某与置业公司指定的前期物业服务企业办理了案涉房屋的交付手续，并交纳物业管理费、水费、电费等费用，入住至今。
因还建安置房已抵押给银行并办理了抵押登记，致使杨某等被征收人不能办理房屋的合同网签备案手续，也不能办理权属证书，被征收人等群体为此多次至区政府、市政府及国家信访局通过信访的方式表达诉求。而银行则于2019年6月向武汉市中级人民法院（下称“武汉中院”）提起诉讼，诉请债务人置业公司及相关担保人偿还借款本息逾3亿元，并要求确认银行对抵押房屋享有抵押权。若法院生效裁判确认银行对抵押房屋享有抵押权，在置业公司无力还债的情况下，房屋将被法院拍卖，严重损害被征收人的合法权益。
区征收办认为，其向置业公司购买案涉房屋在先，银行办理抵押登记手续在后，主张银行办理的抵押登记无效或者应当撤销抵押登记，以此来维护杨某对案涉房屋享有的权利。但通过调查发现，银行办理抵押登记提供的文件不存在瑕疵，无法撤销抵押登记。在不能撤销抵押登记的情况下，现有证据不足以认定抵押登记无效。基于此，杨某、区征收办找到代理律师，寻求如何依法维权。
【代理意见】
一、杨某是否有权作为原告提起诉讼？
二、杨某、银行对案涉房屋分别享有何种权利，当双方权利发生冲突时，哪一方的权利应该得到优先？
就前述问题，代理律师团队经过细致深入的分析研究，认为本案中有几个关键点需要注意：一是案涉房屋的真实权利人为杨某，故应以杨某名义提起诉讼，将区征收办、银行作为无独立请求权的第三人。二是在银行起诉案件中，已对抵押权是否成立进行审理，故杨某起诉案件不能涉及银行抵押权的效力，否则将导致两个案件审理结果可能冲突而中止对杨某起诉案件的审理。据此，诉讼中应当提出“物权期待权优于抵押权”的主张，规避对银行抵押权是否成立这一问题作出认定。三是如判决物权期待权优于抵押权，虽银行不能行使抵押权，但办理的不动产权属证书仍然有抵押登记，还应请求法院涂销抵押登记。经过反复讨论与研究后，本所代理律师提出以下代理意见：
一、杨某有权作为原告提起诉讼
杨某是区征收办旧城改造项目的被征收人，区征收办为了安置杨某，与置业公司签订《商品房定向购买协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，未损害他人合法权益，合法有效。依协议约定，区征收办根据房屋征收情况，将案涉房屋作为还建安置房指定给被征收人，再由置业公司与区征收办指定的被征收人签订购房合同，办理交付手续及办理不动产权登记。现区征收办已支付了案涉房屋的购房款，将案涉房屋指定给杨某，置业公司也将案涉房屋交付给杨某居住使用，因案涉房屋办理了抵押登记，无法签订购房合同，但置业公司对与杨某签订购房合同无异议，由杨某与置业公司继续完善履行即可，不影响认定“杨某通过区征收办向置业公司购买案涉房屋”的事实，故杨某有权作为原告提起诉讼。
二、杨某对案涉房屋享有的物权期待权，优于银行对案涉房屋享有的抵押权
（一）杨某对案涉房屋享有物权期待权
依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”的规定，被征收人依法享有的拆迁安置补偿权具有物权属性。杨某因自有房屋被征收而由区征收办以涉案房屋进行产权置换，系杨某原享有所有权的房产被拆迁灭失后另行获得的补偿。杨某根据上述规定享有的拆迁安置优先权，实质上是对其已被征收房屋所有权的延伸保护。区征收办为杨某等被征收人支付购房款、选定房源及杨某签订《房屋征收补偿协议书》时，案涉房屋尚未被抵押，杨某取得案涉房屋是合法善意的，其作为被征收人对诉争房屋享有的相关合法权利依法应得到法律保护。
（二）杨某对案涉房屋享有的物权期待权优于银行对案涉房屋享有的抵押权
结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被征收人，其权利又优先于其他购房消费者的权利。参照前述权利保护顺位，在通过产权调换方式取得安置房屋的被征收人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被征收人的权利，故杨某对案涉房屋享有的物权期待权优于银行对案涉房屋享有的抵押权。
（三）置业公司与银行应共同涂销对案涉房屋设定的抵押登记
鉴于应优先保护购房者即杨某的权利，银行享有的抵押权无法实现，故杨某有权要求银行与置业公司共同涂销案涉房屋的抵押登记，让杨某取得的不动产权属证书没有抵押登记。
【判决结果】
一审判决：
一、确认置业公司与区征收办签订的《商品房定向购买协议》有效。
二、杨某对案涉房屋享有的物权期待权优于银行对案涉房屋享有的抵押权。
三、置业公司配合办理案涉房屋的网签备案手续和不动产登记手续。
四、置业公司、银行于判决生效之日起十五日内共同涂销在案涉房屋上设定的抵押权人为银行的抵押登记。
五、置业公司在涂销上述抵押登记后十五日内配合杨某办理案涉房屋的产权变更登记手续，将上述房屋过户登记至杨某名下。
六、由置业公司负担本案诉讼费。
二审判决：
一、驳回上诉，维持原判。
二、本裁定为终审判决。
【裁判文书】
本院认为，银行上诉认为杨某不是本案适格主体。因城更局与置业公司、房管局签订的《商品房定向购买协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该协议有效并无不当。上述协议约定，城更局购买置业公司开发建设的目标商品房，用于区内项目的产权调换征收安置，由置业公司向城更局指定的买受人（即城更局安置的被征收/拆迁户）进行定向销售。城更局向置业公司支付70%购房款（即首批350套安置房屋的全部购房款）后，根据房屋征收情况，将已购买的房屋作为拆迁安置用房指定给被征收人（被拆迁人），再由置业公司与城更局指定的被征收人（被拆迁人）签订购房合同，办理交付手续并办理不动产权登记。本案中，杨某系城更局旧城改造项目的被征收人，城更局在签订《商品房定向购买协议》后已依约为杨某支付购房款，指定杨某为被征收人，置业公司亦将诉争房屋交付给杨某居住使用至今。虽然由于置业公司的原因未能依约与杨某签订商品房买卖合同，但置业公司、杨某对签订合同均无异议，故一审判决认定杨某系由城更局代其购买诉争房屋，杨某在本案中诉讼主体资格适格并无不当。银行的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
银行上诉认为杨某对诉争房屋不享有物权期待权。因城更局与置业公司、房管局签订《商品房定向购买协议》、城更局为杨某支付购房款、选定房源以及城更局与杨某签订《房屋征收补偿协议书》时，诉争房屋尚未被抵押，杨某在房屋交付时并不知晓该房屋已被抵押的情况，其基于房屋征收安置取得诉争房屋应属善意，故杨某对诉争房屋享有物权期待权。银行的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于杨某对诉争房屋享有的物权期待权与银行对诉争房屋享有的抵押权的权利顺位，首先，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于建筑工程的承包人的优先受偿权，而该优先受偿权优于抵押权，故已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于抵押权。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人）的权利优于其他购房消费者的权利。因此，一审判决杨某对诉争房屋享有的物权期待权优于银行对该房屋享有的抵押权并无不当，本院予以维持。
银行上诉认为其在办理抵押时已尽到合理审慎义务，城更局明确同意将安置房屋用于抵押。因城更局与置业公司、房管局签订《商品房定向购买协议》、城更局为杨某支付购房款、选定房源以及城更局与杨某签订《房屋征收补偿协议书》时，诉争房屋尚未被抵押，银行并未提交充分的证据证明城更局明确同意将安置房屋用于抵押。银行作为专业金融机构，明知置业公司提供抵押的房屋中有拆迁安置房屋，却在签订借款合同时未对拆迁安置房屋情况进行充分调查核实，未尽到合理审慎义务。而且本案的诉争房屋系对被征收人予以补偿安置的房屋，杨某作为被征收人，其对诉争房屋享有的物权期待权优于银行对该房屋享有的抵押权，故银行就诉争房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。如果本案中认定银行无需承担涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的义务，那么即使之后置业公司未能清偿对银行的借款，则一方面银行仍然无法实际行使诉争房屋抵押权，另一方面杨某也无法取得诉争房屋所有权，诉争房屋将始终处于权利不确定的状态，并不利于当事人纠纷的解决。为此，杨某要求置业公司及银行共同涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。杨某诉请置业公司配合办理诉争房屋的网签备案及不动产登记手续，置业公司亦同意配合办理，故一审判决对于杨某的该两项诉讼请求予以支持并无不当。
经过审查，一审审理程序符合法律规定，银行关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【案例评析】
该案系因还建安置房被抵押，由被征收人提起的以阻却抵押权、主张物权变更登记为目的的诉讼案件。在此之前，这类案件主要集中在两类，一类是购房人在房屋被法院采取执行措施后，在执行程序中依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条提出执行异议和执行异议之诉；一类是在法院生效裁判认定抵押权人对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权后，购房人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，针对生效裁判提起第三人撤销之诉。
在时间紧、任务重的情况下，经过分析论证，代理律师选择以被征收人为原告，以开发建设单位为被告，以区征收办、银行为第三人的诉讼路径，确定了“物权期待权优于抵押权、涂销抵押登记”的诉讼方向，最终实现了诉讼目的，法院判决支持了被征收人的全部诉讼请求。
对于何种情况下购房人物权期待权优先于抵押权人的抵押权，最高人民法院的裁判观点存在以下变化：
2019年前，在2017年出版的《<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>理解与适用》（最高人民法院民一庭编写，杜万华大法官主编）一书中，最高人民法院提出的判断标准为：如果购房者在购房时，该商品房已经取得商品房预售许可（或商品房销售许可证）的，应优先保护购房者的权利，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担。而如果购房者在购房时该房屋未取得预售许可的，则应倾向于优先保护银行行使抵押权的请求。
而2019年12月出版的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》（最高人民法院民二庭编著）一书中，最高人民法院改变了前述观点，指出：购房人的权利是否优先于抵押权，取决于其是一般购房人还是消费购房人，与是否取得商品房预售许可证无关，与抵押权设定在出售之前还是出售之后也无关。
综上，在处理同类案件时，重点在于证明购房人属于消费购房人或者是通过产权调换方式取得安置房屋的被征收人。但是，消费购房人不包括二手房购房人，也不包括商铺、写字楼的购房人。
【结语和建议】
本案作为以被征收人为代表的购房人集体维权成功的典型案例，为今后此类纠纷中购房人作为消费者如何合法、有效地维护自身权益提供了参照，也为被征收人理性维权提供了一条法律之路。本案中，律师始终秉承“专业、高效、务实”的法律服务态度，协助信访办与上访群众积极沟通，耐心解释其中涉及的法律问题，提出法律意见，既保护了购房者的合法权益，解决了重大群体性纠纷，又维护了社会稳定，贡献律师的专业力量。
相关法律知识：
欺诈性销售房商品房行为有哪些
1、销售现房时，将伪劣房屋冒充合格甚至优质房屋销售的;
2、销售现房时，故意隐瞒房屋真实面积，以牟取暴利的;
3、一般的合格房屋冒充优质工程从而骗取优质工程加价的;
4、销售明知不能进入房地产市场进行公开销售的房屋的;
5、虚标最低价、清盘价等欺骗性价格进行销售的;
6、故意隐瞒开发商真实身份，或冒充其他开发商名义销售的;
7、采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;
8、利用广播、电视、报纸、杂志等大众媒体对商品房做不可实现的虚假宣传的。
如果开发商在销售商品房的过程中出现以上几种情况的，并且开发商是故意或明知的，购房者可以以开发商作出欺诈行为为由而依据《消费者权益保护法》第55条要求其双倍赔付。
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