存量房贷降息，最低可以下调多少？，下面是红蓝白郁金香给大家的分享，一起来看看。
二手房贷款利率打折吗
8月31日，央行与金融监督管理总局两部门下发通知，首套房房贷终于可以下调了！
具体可以降到多少呢？
本次通知规定了一个下限，即在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
很多人看了还是一头雾水，搞不清楚到底能降多少？
房贷利率是在5年期LPR的基础上加点形成！
LPR本身是动态的，即使没有本次通知，也会在下年年初按照最新的标准自动调整。
因此，本次通知针对的是加点。
以往，5年期贷款利率为房贷的基准利率，商业银行在这个基础上打折或者上浮，乘以一个系数。房子好卖的时候就上浮，房子不好卖的时候就打折。
最低可以打7折，上不封顶。
基准利率是浮动的，如果变化，会在下一年度1月1日起相应调整。但调整系数是不变的，7折永远是7折，1.2倍就是1.2倍。
2019年，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，规定：自当年10月8日起，新发放的房贷利率以最近一个月5年以上的LPR为定价基准，再加点形成。
具体来说就是：首套房不得低于5年期LPR，二套房不得低于5年期LPR+60个基点。
不仅如此，存量房贷也要参照执行，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
原来的利率低于当时的LPR的，加点可为负值。
例如，4.9%的基准利率7折为3.43%，可以约定为4.85%的LPR减去142个基点。
不过，当时房地产调控，大部分人的房贷上浮了10~20%。
4.9%的基准利率上浮20%就是5.88%，转换后，就变为4.85%的LPR+103个基点。
然而，客户与商业银行之间是合同关系，你不能强求对方修改合同。
在这种情况下，银行给客户一个选择，可以转换为固定利率，以此作为“优惠”当作一种补偿。
但定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
加点可以为负，但仅针对存量房贷中低于5年期LPR的那部分。
后来房子不好卖，房贷利率的定价规则相应做了修改，新增房贷的加点也可以为负了。
2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房房贷利率下限调整为5年期LPR减20个基点，因城施策。
当年8月，5年期LPR下调为4.3%，再减去20个基点，首套房贷最低可执行4.1%。
2022年9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
也就是说，2022年四季度，各地可以自主决定当地新发放首套住房贷款利率下限，也是因城施策。
具体情况如何呢？
以广东省为例，阳江下浮了40个基点，最低可执行3.9%；清远下浮了60个基点，最低可执行3.7%；而江门、云浮和湛江三市更狠，直接取消了下限。
不过，以上优惠都在2023年初恢复到20个基点。
但没过几天，2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，实行首套房贷利率动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
与上一个政策相比，加了一个限定条件，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降。
目前，5年期LPR为4.2%，减去20个基点就是4%，这是大部分城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
央行规定的首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，大致可以分为两个阶段。
以2022年5月17日为限，之前为5年期LPR不加点，即4.2%；之后为为5年期LPR减去20个基点，即4%。
但以上只是央行规定的下限，各个城市具体情况不尽相同。
还是以广东省为例：
1、广州市一直执行的是5年期LPR的基准利率，因此购房者最低可以和商业银行协商至4.2%。
2、深圳市一直执行的是5年期LPR的基准利率加30个基点，因此购房者最低可以谈到4.5%。
3、潮州、东莞、佛山、河源等8个城市在2022年5月17日以后，执行的首套房利率下限为5年期LPR减20个基点。
因此，以上城市的购房者如果在在2022年5月18日之前签订合同的，最低可协商至4.2%；5月18日之后签订合同的，最低可谈到4%。
4、惠州、中山、珠海等5个城市，在2022年5月17日以后，执行的首套房利率下限为5年期LPR减20个基点；2023年1月18至今，实行动态调整机制。
这种情况与第三种没什么区别，如果在2022年5月18日之前签订合同的，最低可协商至4.2%；5月18日之后签订合同的，最低可谈到4%。
因为既然实行动态调整机制了，这时的房贷利率突破了下限，就不需再谈了。
5、阳江、清远、江门、云浮和湛江这五个城市，在去年四季度下浮了40~60个基点、甚至取消了下限。
在这个阶段的买房的，也没必要再谈了，因为执行的都是最优惠利率，甚至比现在还低。
其他一线城市呢？
北京一直执行的是5年期LPR+55个基点，最低可以谈到4.75%。
而上海的情况比较复杂！
自从实行LPR机制以来，房贷利率一直在上涨。
最初还可以减点，这在当时很罕见！
之后由减20个基点一路上浮，2021年7月24至今维持在5年期LPR+35BP。
因此，上海购房者可以谈到的下限为4~4.55%！
#财经新势力#
房贷银行利率能打折
钱江晚报·小时新闻记者 蒋敏华
4.5%，4.3%，4.1%，3.8%……去年以来，房贷利率不断创下历史新低，对刺激一部分购房者入市起到了相当大的作用。不过，目前的低利率仅针对新客户，前几年的老客户也就是存量房贷客户却无缘享受。
如果按照市场法则，这无可厚非。和房价一样，房贷利率有高点自然也有低点。利率是高是低，跟买房时间点有关，很多时候全凭运气。
话虽如此，可中国的房贷利率生成机制颇为复杂，不完全是随行就市那么简单，楼市调控发挥了至关重要的作用。为了抑制楼市热度，可以大幅提高房贷利率，如果楼市掉头往下，为了稳楼市，又可以大幅降低房贷利率。
以杭州首套房贷利率为例，目前已降至4.1%，但是在2021年三季度最高点时，一度飙至6.3%。即便由于5年期LPR已经下调35个基点，也就是这些老客户今年的利率已降至5.95%，相比目前4.1%的利率，足足高了1.85个百分点。以300万元30年期等额本息还款方式计算，老客户每月按揭款要比新客户多了近3400元。对普通家庭而言，或许就因为这多还的3400元，大大影响了消费能力和生活水平。
正因为差额如此之大，在促进消费、提振经济的大背景下，近期关于“要不要给存量房贷客户利率打折”的讨论，也屡屡上了热搜。面对不断创新低的房贷利率，老客户显然是看得见吃不着，迫切希望银行降低利率的呼声越来越高。就连《经济日报》也发文建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。
站在银行的角度，降低存量房贷利率牵一发而动全身，有着现实的经济利益因素。2022年末全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，若平均利率下调1个百分点，每年利息总额就要减少3880亿元。数据显示，2021年银行净利润总额为21841亿元，所以别小看这1个百分点，对银行的利润冲击还是非常大的。
然而，以当前的市场形势，在要不要降低存量房贷利率的问题上，对银行而言似乎已不再是一道可以忽略的选择题，而是一道必须要回答的主观题。因为，如果银行不主动降低存量房贷利率，存量房贷客户就会提前还贷或者“转贷”。
春节后，“提前还贷潮”频频冲上热搜。银行压力极大，要求提前还贷客户预约排队，有的银行甚至需排队6个月以上。这其中不排除是银行为了留住客户而有意设置障碍。在数字化时代，很多银行提前还贷的话可以通过手机App操作，确定好还款时间以及还款金额，一两天就能解决。既然人家能搞掂，凭什么你家就要排队几个月？说白了，就是有银行既想留住客户，又拿不出留住客户的诚意，实在是没辙。
央行的一个数字颇值得玩味。2022年末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，同比增加额仅为0.46万亿元。2022年全国商品房销售额虽然大幅下滑，但仍有13.33万亿元，且这个数字还不包括二手房销售额。这两组数字反差如此之大，意味着大量的存量房贷提前还贷了。
除了正常的提前还贷，能省一点利息就省一点，还有一种情况是“转贷”。客户将高利率的存量房贷转为利率极低的经营贷，或者借信用贷来还房贷。由于目前的经营贷年利率已低至3.2%，信用贷利率也不到4%，站在客户的角度，如果转贷成功，将可以大大减负。
经营贷主要是以房产作为抵押，且贷款人必须名下有企业。一些不符合条件的贷款人，也会想尽办法去申请经营贷，由此衍生了一个灰色产业。去年，本报就曾多次曝光过违规转贷现象。然而，面对巨大的利差，全国各地都涌现了“转贷潮”。
有银行人士向记者透露，目前银行市场上转贷的规模确实不小。既有跨行转贷，比如客户把房贷提前还掉之后再去其他银行申请经营贷；也有同行转贷，客户经理默许甚至鼓励自己银行的房贷客户转为经营贷，如此一来可以完成自己的放贷任务。
那么，既然银行可以默许甚至鼓励自己的房贷客户转为经营贷，利率低至3.2%，为何就不能主动将存量房贷利率下调？一位银行人士直言不讳地告诉记者，兹事体大，商业银行会看四大国有银行的动作，而四大国有银行会看央行和银保监会的指导意见，不可能擅自行动。
也有人会说，银行和客户之前的合同，白纸黑字写在那里，利率要是随意调整的话，岂不是没有契约精神？不过在法律人士看来，如果银行主动降息，这是合同一方的利它行为，合法有效，与契约精神无关。
况且，银行主动降低存量房贷利率，这事曾经也发生过。2009年国有银行就曾针对存量房贷下调利率折扣，降为7折。
事实上，当前的房地产市场比2009年更值得银行纾困。对于存量的首套和二套房贷，银行不妨出台统一的下限利率，凡是高于这个下限利率的，统一进行调整。调整之后，存量房贷客户每个月省下来的按揭款，将有不少转化为消费，促进经济内循环。
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