房贷政策有了新变化，你关心的问题都在这里，下面是光明网给大家的分享，一起来看看。
住房贷款最新消息
这两天，房贷利率、首付比例变化的消息牵动购房者的心。根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，政策主要涉及降低存量首套房贷利率、调整二套房贷利率、调整首付款比例等。记者梳理了具体的调整细节，看看有没有你关心的问题。
问题一：降低房贷利率，我能申请吗？包含住房公积金贷款吗？
答：根据通知，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
也就是说，如果你是政策发布（8月31日）前贷的款，不管贷款是否已经发放了，只要你跟银行签了贷款合同，又符合首套住房的标准，那就可以去申请降低利率。值得注意的是，住房公积金贷款目前不在调整范围内。
不过，如果你当时签订的贷款利率已经很低了，就不一定有下调的空间。
据估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。
问题二：我该怎么申请降低存量首套房贷利率？
答：根据通知，对于符合条件的存量住房贷款，借款人申请降低利率有两种途径，一是以“新”换“旧”，向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”，二是跟银行协商变更原来的利率水平。具体选取哪种方式，可以结合自身情况和银行协商。
值得注意的是，如果选取第一种方式，新发放贷款只能用于偿还“旧房贷”，不能挪作他用。
时间上看，如果你符合条件，那么从2023年9月25日起，就可以向之前贷款的银行提出申请了。现在，银行正在进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作。到时候怎么申请还有待各银行进一步明确。
问题三：降低存量首套房贷利率，能省多少钱？
答：对不少房贷利率处于高位的购房者来说，降低存量房贷利率、减少利息支出，可以说是期盼已久。
根据测算，本次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元。
但具体每笔贷款的调整幅度有多大，还要根据实际情况来看。根据通知，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
这就是说，对借款人而言，具体能享受到多大幅度的调降，要看办理贷款时当地的首套房贷利率下限，以及与银行的协商情况。
问题四：我要买二套房，贷款利率能降多少？
答：对于要买二套房的购房者来说，此次房贷政策调整的一大利好就是二套房贷款利率下限从过去LPR“加60个基点”变为“加20个基点”，一次性降低40个基点，力度可是不小。
假设按8月份最新5年期以上LPR计算，以LPR加60个基点申请贷款，二套房贷款利率达到4.8%，调整为加20个基点后，贷款利率则降至4.4%。以200万元、20年期、等额本息的商贷为例，调整后借款人可节约利息支出超10万元，月供将减少400多元。
过去一段时间，不少住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求，降低二套房贷款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求。
问题五：统一首付款比例下限，我的首付款能降多少？
答：根据通知，不再区分实施“限购”和“非限购”城市，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。
这个政策对“非限购”城市的购房者来说可能意义不大，因为很多地方已经在按这个水平执行。但在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别是30%和40%，在实际执行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至达到60%至80%。
这次调整后，“限购”城市的购房者将从中受益。以一套总价500万元的二套房为例，首付60%，需要300万元；如果首付比例降到30%，首付款就能减少150万元。
降低首付比例下限，有利于降低居民首付负担，增强购房能力和意愿。不过，政策规定的只是一个下限，各地如何确定首付比例，尤其是一些重点城市的首付比例能否下调、下调幅度有多大，还得各地根据当地房地产市场形势和调控需求来定。
记者：李延霞、吴雨
制图：胡戈
来源： 新华社
首套利率2023
9月1日下午
中国人民银行广东省分行官网
发布了2019年10月以来
广东省（不含深圳）内各城市
首套房贷利率下限历史调整情况
其中，广州市自2019年10月8日至今，执行的首套房贷利率下限为LPR，也就是说，广州存量首套房贷利率最低可降至LPR，9月LPR若与8月LPR持平，存量首套房贷利率最低可降至4.2%。
需要注意的是
房贷利率合同签订的是
浮动利率（LPR加点）
还是固定利率
对利率下降空间有非常大影响
记者了解到
2019年10月8日至今
以浮动利率计价存量首套房贷利率
可参照当前LPR进行调降
怎么算这笔账？能降多少？
以广州的小明为例，若2019年10月8日他与银行签订的首套房贷利率为LPR+20个基点（4.85%+0.2%=5.05%），那么他9月25日后，可向银行申请贷款利率降至9月的LPR。即如果9月5年期LPR“按兵不动”，仍为4.2%，那么小明的房贷利率最低可降至4.2%，下降幅度为85个基点。
但是，如果小明签的固定利率合同，就要换一种算法，要按当时贷款发放时的LPR计算。
再举个例子，如果小明2019年10月8日与银行签订的是固定利率贷款，利率仍为5.05%。那么，今年9月25日后，他只能向银行申请将贷款利率降至2019年10月8日的LPR，即4.85%，下降幅度为20个基点。
5个关键问题
帮你看懂存量房利率调整
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）。《通知》明确，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
《通知》的发布意味着存量首套房贷利率调整窗口打开。哪些房贷可以调整？调整幅度是多少？需要主动找银行吗，还是银行会帮我调整？南方+通过5个关键问题，逐一帮你解答。
问题1哪些房贷可以调整？
三类“首套房”可申请
关于这个问题，《通知》原文是这么写的：
存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
如何理解这一标准？从字面意义上看，关键词是“首套房”。“首套房”如何认定呢？对此，权威人士解读，主要包括三类人群：
一是发放时即按首套房政策执行的房贷；
二是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的；
三是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。
也就是说，除了买的是时候就明确首套房的以外，这两种情况也算：
一是小明此前在广州“卖一买一”房子，因为“认房又认贷”利率定价采取了二套房的标准。但现在随着广州执行“认房不认贷”政策，他的这套房子也可以申请调整为首套利率了。
二是小明此前有两套房子，但现在卖了一套房子后，其持有的原定价“二套房”利率的房贷，也可以申请调整为首套。
问题2能下调多少？
平均降幅约为0.8个百分点
根据《通知》，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
简单来说，你房贷批下来的那年那一刻，所在城市官方定的最低房贷利率是多少，你现在就有机会降到这条线。
举个例子，2021年小明在广州市买了首套房，申请了房贷，当时广州市规定的首套房贷利率不低于LPR+20BP。按当时看，也就是4.85%。
但2021年时调控特别严，银行不断加点，给小明的利率是LPR+100BP，也就是5.65%，那么，9月25日之后，小明就可以申请利率从“LPR+100BP”降到“LPR+20BP”，也就是降0.8个百分点。
若300万元房贷，30年的房贷还款期，以等额本息方式计算，每月小明可少交1450.5元的房供；30年可节省52.218万元。
也就是说，当初银行给你加码的利率越多，这次你能省的钱就越多。
据接近监管的人士透露，此次房贷利率下降，平均降幅在0.8个百分点左右，也就是上文举例的小明的水平。这下真可节省一笔不小的开支。
当然了，我们计算的是最多的情况。在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”，以及各金融机构的实际情况进行细化。
分析到这里，很多人就要问了：我怎么记得当初我申请房贷所在城市的房贷利率呢？
来，我们借你一台时光机看看：2019年10月至2022年5月全国首套房贷利率政策下限为LPR，而2022年5月至今为LPR-20个基点。此外，有多地与全国首套房贷利率政策下限不一致。我们给你罗列出来了：
问题3怎么调整？
两种方式可供选择
《通知》提供了两种方式：对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人向承贷银行提出申请，新发放贷款置换存量首套房贷，或协商变更合同利率水平。
也就是说，可以直接向银行申请调整房贷利率水平；也可以申请一个新的房贷，来置换以前那个利率比较高的房贷。
当然，除了这两种方式，央行也鼓励银行采取批量调整的方式。
很多人要问了：选择不同的方式，所确定的利率会有所不同吗？
据南方+了解，预计采用不同的方式调整后的利率水平不会有明显区别。
问题4什么时候能申请？
9月25日之后
《通知》明确，从9月25日起可以向银行提出申请。
《通知》发布之后，不少银行深夜发文对新政进行响应。记者了解，9月25日前，银行将进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。
问题5受惠面有多广？
三分之二的存量房贷
根据权威测算，我国住房贷款余额是39万亿元，其中符合这次条件的首套房的住房贷款余额是在25万亿元左右。按照比例来算，这次大概有三分之二的住房贷款可以申请下降房贷利率了。
转自 | 南方+客户端（记者唐柳雯陈颖）
制图|周美霖
来源： 南方日报
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