广州发文！推广二手房“带押过户”，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。
广州房产抵押贷款怎么办理
近日，广州印发《广州市规划和自然资源局关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知》，推出一系列深化便民暖企服务举措（简称“便民暖企十二条”）。
推广二手房“带押过户”模式。通知指出，为降低二手房交易成本，不动产登记机构在继续推行注销抵押、二手房转让、新设抵押三个登记业务“一个窗口、一套资料、一次办理”的基础上，深化与人民银行及相关银行机构业务协同，推广二手房转让与抵押权变更登记、抵押权转移登记合并办理，申请人可以无需提前归还旧贷款、注销抵押，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款。
今年9月25日，广州市不动产登记中心就发布了二手房“带押过户”两种组合方式：组合一为存量房转移登记+抵押权变更登记。一般理解中的二手房“带押过户”，即买卖双方与同一贷款机构签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下直接申请办理抵押权变更。组合二为存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记。在买卖双方与抵押权人签订相关协议后，可在不涂销原有抵押登记的情况下，直接申请办理抵押权变更及抵押权转移登记业务。
南都记者了解到，2022年以来，地方优化二手房政策，打通二手房交易链条，畅通房地产行业循环，各地交易流程不断简化。目前已有无锡、南京、苏州、济南、昆明、深圳、珠海、福州等地推行二手房“带押过户”模式，北京试行存量房交易“连环单”业务。部分业内人士认为，“带押过户”模式的确可以降低购房成本，从短期来看，这种模式会激活二手房市场。
此外，为进一步提升不动产登记办理效率，“便民暖企十二条”还聚焦不动产继承、新建商品房“交房即交证”等方面改革发力。
一是深化新建商品房项目“交房即交证”。推进房地产项目收楼“云领证”，房地产开发企业随时随地可登录“广州市不动产登记网上申请系统”在线申办增量房转移、税费申报，通过线上审核、线上缴税、签发电子证照，实现购房人收楼时即可领取不动产权证（或不动产权电子证照），方便及时办理落户入学、贷款融资、资产处理等事项。
事实上，此前多个省市提出了“交房即交证”。12月，湖南省自然资源厅公布了全面推进新房“交房即交证”改革实施方案，自2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。
而在今年8月，河南省自然资源厅、省发展改革委等13个部门联合印发实施意见，要求自2023年1月1日起，全省所有新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”。
此外，石家庄于今年7月启动新建商品房“交房即交证”；西安市于今年5月提出，在西安积极引导房企大力推进“交房即交证”，逐步推广购房人在交房现场取得不动产权证书的工作模式；甘肃省自然资源厅则在今年4月明确，将于2023年1月1日起全面实现新建商品房“交房即交证”。
业内专家分析认为，“交房即交证”对购房者置业情绪或起到一定积极作用，在“保交楼”目标及工作开展下，“交房即交证”试点或进一步扩围，全国范围内预计将有更多地区跟进。
此外，“便民暖企十二条”还提出，推行“交地即交证”服务。为加快项目落地见效，降低企业经营成本，企业签订土地出让合同的同时，不动产登记部门提前进行国有建设用地使用权首次登记办证准备，在企业缴清土地出让金和相关税费后1个工作日内核发不动产权证书。通过流程再优化，将原先土地供应之后再办理产权登记转变为前置申请；通过服务再靠前，将登记服务向前延伸到土地供应环节；通过审批再提速，将国有建设用地使用权首次登记由承诺的3个工作日压缩为1个工作日；通过部门再联动，实现交地和拿证“双同步”。
南都·湾财社记者王艳玲
广州房子抵押贷款要多少时间
买房，原本是一件开心的事情。但是，来自广州的买房者刘莉（应受访者要求，化名），却遇到了烦心事。
今日（1月26日），她告诉红星资本局，自己买房已经折腾几个月，但如今因为买房还可能会背上官司。“由于房贷额度收紧，我的房贷至今还没申请下来，不仅搬不进去住，原房东还向我发来了催促函，如果再不还款，可能就要把我告上法庭了。”电话那头的她非常郁闷。
买房者
房贷申请不下来，银行说“额度紧张”
在广州市上班的刘莉，在看了多处房屋后，最终于去年8月，看中了黄浦区一套二手房，她交了100多万元首付款后，与房东签订了《房屋买卖合同》等。
“房子面积80多平方米，总价在300多万。”刘莉告诉红星资本局，在她的计划中，只要成功申请了房贷，除了首付4成外，每个月的房贷在1万元左右，压力也不算太大。
随后，在房东的配合下，她于去年12月成功办理了房产证，将证件抵押在了银行。可是，她的180万元房贷至今还没申请下来，“我们从去年11月就开始向银行申请房贷。”刘莉说，她找过几次银行，但银行给的说法是“额度紧张”，“刚开始说是今年1月，后面又说4月，现在又说是优先为我办理，将时间提前到2月。”
目前，虽然这套房子已经在刘莉名下，但因为没有履行缴纳房屋尾款的义务，她不仅无法进去入住，而且还可能面临着房东的起诉。“房东已经给我发来几次督促履约通知了，但我现在也没办法啊！”刘莉说，“如果房贷批下来了，我肯定会及时交上。”她说，为了买这套房子，她已经交了100多万元的首付，自己手中也没有钱了。
刘莉提供的督促履约通知
她告诉红星资本局，自己也是刚需一族，因为贷款额度的问题，陷入了进退两难的境地。
卖房者：
买方未履行合约，已委托律师即将起诉
那么，原房东汪先生是什么态度呢？
今天，汪先生告诉红星资本局，“无论她是什么原因未履行合同，反正她已经形成违约，我肯定会维护自己的合法权益。”据其透露，目前，他已经委托律师准备向法院起诉要回房子。
与此同时，红星资本局了解到，从今年以来，汪先生已经向刘莉发了《督促履约通知》《合同解除通知函》等。
合同解除通知函
红星资本局看到，鉴于刘莉未及时履行支付房屋尾款的义务，汪先生于今年1月9日和16日督促其履约，并于1月24日通知其解除购房合同。同时，汪先生还提出：第一、从逾期之日起，应按日向其支付合同约定成交价0.05%的违约金；第二、不再向刘莉出售该物业，解除双方签订的《房屋买卖合同》《广州市存量房买卖合同》，并要求刘莉三日内配合办理过户转回，所有费用由刘莉承担；第三、要求刘莉向其支付房屋成交价10%的违约金。
律师：
房东有权要回房子，购房前要预估资金情况
那么，针对这种情况，律师又是如何看待的呢？
上海大邦律师事务所律师钱陈告诉红星资本局，“购房合同一般会约定，如果贷款下不来或者不足，需要现金补足。”钱陈分析称，如果因为购房者未足额支付房款构成违约，房东可以按合同约定要求解除合同，并追究购房者的违约责任。
北京盈科（上海）律师事务所郭韧律师也与钱陈持同样的观点，“贷款不成当然有可能会败诉，购房合同可解除，房产证可退回。”
那么，在此次过程中，银行是否有责任？
在刘莉给红星资本局发来的《个人住房贷款意向书》来看，该意向书明确：本意向书不作为具体贷款发放的凭据；若因国家、地方政策调整，银行有权对购房人向其申请的贷款金额、利率、期限等贷款要素进行调整后再放款，或直接取消贷款。
贷款意向书
钱陈认为，“如果是政策原因导致，且银行操作过程中正确，银行没有责任。”郭韧表示，银行没有给予其任何承诺，没有任何责任。
对房贷有深入研究的大源按揭总经理郑大源告诉红星资本局，“在这起案例中，银行不是不放款，而是根据地方政府、当地银监、人行等要求暂缓放款，所以很难起诉银行。”
对此，他们建议：近期购房政策变化大，购房者需谨慎，并对自有资金情况要有明确预估；签署购房合同时，要把政策因素提前考虑进去，事先约定清楚，才能更好地保障自己的权益。“上述购房者可向银行建议排队优先一些。”郑大源表示。
红星新闻记者 李伟铭 李晨 图由受访者提供
编辑 陈成
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