新婚不久，老公找人冒充老婆将其婚前房产抵押……法院判了，下面是上观新闻给大家的分享，一起来看看。
婚前房产银行抵押贷款
近日，浙江省杭州市萧山区法院审结了一起确认合同无效纠纷的“奇葩”案件。
阿美、大勇二人经人介绍认识，相处几个月后便登记结婚。阿美名下有一处位于某小区的婚前房产。她怎么也没想到，婚后不久，大勇就打起了这套房子的主意。
大勇是做个体生意的，结婚几个月后，便以资金周转不灵为由，恳求阿美将其婚前房产用于抵押借款。阿美没有同意，心里对大勇的这个要求也有些不舒服。后来转念一想，房子的房产证一直由自己保管，大勇也没办法在房子的事情上动手脚，便没把这件事放在心上。
日子就这么慢慢过去了，直到有天打扫卫生时，阿美在客房的床板下发现了一份由河南省漯河市某公证处作出的公证书，内容竟然是对“阿美委托大勇代理处理阿美房产抵押贷款”的公证。
震惊之余，阿美立即查看了保管在家中的房产证，发现房产证上并没有抵押登记的内容。阿美心中十分疑虑，当天便前往房管中心进行查询。一查吓一跳，阿美名下的房产已经被设置了抵押，登记的抵押权人是一位叫阿方的男子，债务人则是大勇。
本人不同意的情况下，别人怎么可以将其名下的房产抵押出去？这到底是怎么回事？
大勇在阿美的逼问下说出了实情：阿美拒绝抵押房屋后，大勇便偷偷拿走了阿美的身份证、房产证、国有土地使用权证和契证，辗转找了一个外形酷似阿美的女子，带她去了外省某公证处开了份公证书，公证授权大勇办理阿美房产的抵押事宜。
为了能早日借到钱，大勇又根据路边的小广告，辗转联系到了从事资金生意的阿方。两人签订了《抵押借款合同》，合同约定“大勇向阿方借款120万元”“阿美同意将其房产为借款提供抵押担保”等条款。大勇不仅在合同的借款人处签字，还作为受托人在抵押人处代阿美签了字。
随后，大勇又利用手中的相关证书，办理了房屋的抵押登记手续。之后，为了避免阿美怀疑，大勇找人伪造了没有抵押登记记载的房产证、国有土地使用权证，偷偷放回了家中。
得知真相的阿美感到无法接受，立即向公安机关报了警。2017年12月，大勇被依法逮捕。
法院审理后认为，被告人大勇诈骗公私财物，数额特别巨大，其行为已经构成诈骗罪。被告人大勇伙同他人伪造国家机关证件、伪造身份证件，其行为已构成伪造国家机关证件罪、伪造身份证件罪，系共同犯罪。被告人大勇归案后如实供述自己的罪行，根据其认罪态度和犯罪情节，遂依法判处被告人大勇有期徒刑十一年六个月，并处罚金2.3万元，责令其退赔阿方经济损失。
阿美还提起了民事诉讼，将大勇、阿方诉至法院，要求确认大勇和阿方之间的《抵押借款合同》无效，由阿方注销房屋抵押登记，阿方归还案涉房产的房产证、国有土地使用权证原件。
法院审理后认为，大勇的所作所为，名义上系向阿方借款，实则为诈骗阿方财物。大勇与阿方签订的借款合同存在以合法形式掩盖其诈骗财产的非法目的，所涉借款不属于合法的民间借贷范畴，双方之间的借款合同应该属于无效。担保合同是借款合同的从合同，借款合同无效，担保合同也应属无效，故法院依法确认《抵押借款合同》无效。
同时，阿方作为出借人，明知抵押房屋系阿美个人所有，阿方完全有能力向阿美本人进行核实或要求阿美本人到场，但未作要求。阿方仅凭大勇持有“舍近求远”的公证书，认为大勇有权代理阿美处分房屋的行为，显然未尽到必要的注意义务，不构成善意取得房屋抵押权，故法院判令阿方注销房屋抵押登记，并返还阿美相关证件原件。
法官提醒
民间借贷套路深又深，保障资金安全需谨慎。我们常听说，借款人要警惕出借人的套路，谨防陷入高利贷和套路贷的陷阱。从另一方面讲，出借人也要提防不怀好意的借款人的套路。出借人一旦被高额利息诱惑，放松了对借款人资信的审查，也难免落入借款人的陷阱。
来源：中国普法
栏目主编：张武 文字编辑：宋慧 题图来源：上观图编 图片编辑：苏唯
来源：作者：方圆
婚前房子抵押贷款,婚后一起偿还
最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（2021年7月第一版）。
【条文】第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
【条文主旨】本条是关于人民法院审理离婚案件，对于一方当事人婚前出资支付首付款按揭贷款购置，婚后登记在自己名下并由夫妻双方共同还贷的不动产应当如何分割问题的规定。
【条文理解】现实生活中，存在不少夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的现象。此时，房屋价款中包含另一方的价值投入，认定为一方婚前个人财产或有不妥。合同的签订、首付款的支付、不动产登记由一方完成或在一方名下，认定为夫妻共同财产亦缺乏依据。可以说，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时还不能损害作为债权人的银行的合法利益，必须慎重把握。
一、本条规定的适用条件
人民法院在处理离婚房屋纠纷时需要注意，本条规定的适用必须同时满足以下几个条件：
（一）不动产买卖合同签订于婚前
首先需要说明的是，本条规定有一个隐含条件，就是夫妻双方实行的是法定共同财产制。在约定财产制情形下，双方财产各自分开，基本不存在本条规定的贷款房屋如何判定所有权以及如何补偿的问题。《民法典》第1062条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”房屋买卖合同签订于婚后，意味着购房的意思表示发生在财产由夫妻双方共同所有的婚姻关系存续期间，即使房屋登记在一方名下，也不符合本条适用的情形。
（二）首付款由签订合同一方以个人财产支付
首付款作为购房时第一次支付的款项，根据相关规定最低比例约在20%，在房价高企的如今，首付款也是一笔不小的金钱投入。一方在婚前以个人财产支付首付款的，房屋中相应的价值部分不可避免地带有婚前个人财产的性质。从现实来看，多年来房价持续呈现上涨走势，首付款在房屋价值中对应部分的款项金额也在慢慢扩大。这种带有个人财产性质的权益，人民法院必须给予保护。假如房屋买卖合同虽然签订在婚前，但首付款是由男女双方共同分担支付，就不符合本条所规定的“以个人财产支付首付款并在银行贷款”的条件。这种情况如何认定，有观点认为可参照本条第2款规定，由不动产登记一方将另一方支付的款项及其相对应财产增值部分向对方补偿。
（三）婚后还贷使用的是夫妻共同财产
婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也不排除夫妻一方或双方均保留有一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。如住房贷款的偿还一部分或全部使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同财产的性质。当然，在审判实践中，还贷使用的是否是个人财产，需要有充分的证据予以证明方能认定。一般而言，认定是否满足“婚后用夫妻共同财产共同还贷”，应当从两个方面掌握：一方面从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷；另一方面，夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别的约定，如双方当事人认可或者一方当事人能够举证证明夫妻实行约定财产制或者对案涉房屋的还贷问题有特别约定，或偿还贷款使用的确是个人财产，则排除本条规定的适用。
（四）不动产登记于首付款支付方名下
房屋的购买满足前三个条件，一方为结婚于婚前支付首付款并贷款购房，婚后使用夫妻共同财产还贷，但不动产登记在双方名下或者一方将房屋赠与另一方的，就不属于本条规定的情形，不能适用本条。而不动产登记的时间是在婚前或婚后，不影响本条的适用。房屋买卖合同是在婚前签订，即意味着不动产物权变动的合意发生于婚前，与另一方无关。有一部分观点认为，如果不动产所有权是在婚后取得，无论登记在哪方名下，均应认定为夫妻共同财产，离婚时应作为夫妻共同财产分割，即“转化论”的观点。我们认为该观点不妥，夫妻之间并非简单的合作关系或者单纯的经济关系，《民法典》婚姻家庭编确立的夫妻财产制，体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。婚姻家庭法维护的不仅是平等、和谐的家庭关系，并且与抚养子女、赡养老人密切相关。不动产物权归属并不因不动产登记时间或另一方参与了贷款偿还就发生改变。
二、房屋的处理以双方协议为先
自愿原则是《民法典》规定的基本原则之一，民事主体得以按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。离婚时共同财产的处置分割属双方私人事务，尤需坚持自愿原则。只要不危害公共利益或侵害他人合法权益，由夫妻双方在协商一致的基础上给出方案，充分尊重意思自治，可以节约司法资源，当是最好的办法。因此，本条规定，“离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决……”，只有在双方无法达成一致时，人民法院才需介入，按照本解释建立的规则进行判决。
本条第2款表述为，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。这里需要注意，本条规定的是对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理方式之一，人民法院在实践中处理时，并非必须采取本条规定的方式，将房屋判归登记一方，也要根据个案的实际情况进行判断。特殊情况下，不排除将此类房屋判归非产权登记一方所有并由其偿还剩余贷款的可能。
对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。
本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。
举例说明，假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元，按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由购房一方继续偿还。
本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难，则首先考虑在分割上述房屋时，对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助，在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
还有一个不能忽视的问题是，人民法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给银行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有权应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人拒绝还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权，反而损害了取得房屋产权一方的利益。
【审判实践中应注意的问题】
1.在一些当事人双方均为再婚者的离婚案件中，对于一方当事人于前一个婚姻关系存续期间即通过所在单位签订预售房合同或者登记参与房改，购买房改房，在购房时享受本人与前一配偶的工龄优惠，但直至原配偶死亡后，该当事人再婚前才正式签订购房合同，购买房屋的，因所购房屋系房改房，购房款的绝大部分为此当事人与原配偶工龄优惠，因此，不宜适用本条判决房屋的归属。
2.在决定将符合本条规定的房屋判决归非婚前按揭贷款购房一方所有时，务必做好以下工作：一是要判决由取得房屋所有权一方将购房者所支付的房屋首付款及夫妻共同还贷支付款项及其所对应财产的增值部分的一半向另一方支付补偿；二是妥善处理尚未归还的银行贷款，一般应当判决取得房屋所有权的一方当事人承担继续还贷的义务。
3.人民法院在判决前应当掌握下列基本情况：（1）案涉房屋购买时的价款；（2）首付款及其在购房全款中的比例；（3）按揭贷款数额及其利息数额；（4）当事人以夫妻共同财产还款累计数额（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未归还的贷款及利息的数额。在此基础上才能确定产权归属，然后确定取得产权的一方需要向另一方支付补偿款的数额。在分割夫妻共同财产时，仍然要贯彻《民法典》第1087条规定，照顾子女、女方和无过错方利益。
4.如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
5.如果婚前购房的一方当事人因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方当事人有此能力，则为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照本条的规定承担相应义务的，人民法院应当予以支持。
6.如果双方当事人未登记结婚，只是同居，即使购房的情况类似，也不能适用本条规定。
来源 | 最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用（摘录）
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