买抵账房能贷款吗（抵账房不能首付吗）

抵账房到底是什么房？能不能买？怎么买？，下面是电池电量低给大家的分享，一起来看看。

买抵账房能贷款吗

一般来说：抵账房（工抵房）是开发商用房子充当欠款抵给供应商或施工方的房屋。但是，现今抵账房的范围已远不止于此。那么抵账房都指代了哪些房？

真正的抵账房；实际上的特价房；售楼处预留的房；在建工程抵押给银行的房；按揭贷款抵押给银行的房。

那么，抵账房怎么辨别？能不能买？怎么买？

这种房子存在两种情况：抵账方与开发商履行了抵账手续。或虽没签定抵账协议，但确认了房源并预留给了抵账方。不论由售楼处代卖或由抵账方自销，只要在开发商那里履行手续，与开发商签订商品房买卖合同，并且由开发商出具缴款凭证就没有问题。

如果抵账方已经办理了网签备案，抵账房已经变成了二手房。

如何辨别：抵账方能够出具加盖开发商公章的抵账合同、或抵账房源确认凭证，并且能够见到可确认身份的抵账方，这种房子就是真正的抵账房。

风险规避：

1.购房人与开发商、抵账方三方当面确认抵账事宜的真伪。

2.和抵账方签定转让协议，以防万一。

3.如果开发商不能代收房款，且抵账方要求你把房款直接交给他，一定先在开发商处履行完手续后再付款。

开发商在资金短缺的情况下，为了避免前期购房业主闹事，就以抵账房的名义降价卖房。一般来说，这样的房子多数在房型、楼层、位置或其他方面会有瑕疵。

如何辨别：没有抵账协议、抵账房源凭证，没有抵账方出面。房款由开发商收取，并与开发商履行手续。基本就可以确定是特价房了。

风险规避：除了房子本身问题，无其他风险。

销售管理人员利用职权以销控或其他名义预留，或是炒房者的房子。

在售楼处，你想买的热销房源没有了，并且你表达出了强烈的购买愿望。置业顾问会给你暗示：有一套抵账房，或者客户要卖的房。

如何辨别：拿不出抵账协议、抵账房源凭证，没有抵账方出面；房款由开发商收取，并与开发商履行手续；置业顾问会要求你在房款之外另付一笔钱（房子差价或固定一笔金额），就可以确认这是什么房子了。

风险规避：计算一下“交给开发商的房款+房款外的那笔钱”比现在房价高多少？觉得划算就可以成交。为了稳妥，先和开发商履行手续，后付房款外的那笔钱。或者事先私下录音留存证据。置业顾问敢骗你，她及关联人员就会丢饭碗。最大的问题：你认不认可拿出房款之外的这笔钱。

开发商缺钱时，会以 “在建工程抵押”的方式获取资金，那么作为抵押物，一部分房子会抵押给银行。

如何辨别：首先去住房监管平台网站或产权交易中心查询该套房屋是否抵押。这种房子只要解抵押后，就可以销售。

风险规避：这种房子只要能够正常网签备案，就没有问题。但必须在交钱之前确认已经解除抵押，否则不要交钱。

如果“在建工程抵押”办不下来，一些开发商就会以员工或亲友名义办理按揭贷款，给银行的抵押物就是这种房子。

如何辨别：房屋买卖合同不是和开发商签；有“已抵押”章的不动产证；过户手续需要去产权交易中心办理。

风险规避：

这类房子风险很大，如果要买必须做到以下三点：

1.在产权交易中心或住房监管平台查询这房子是否已抵押。

2. 这种房子如果处于抵押状态将无法办理产权过户，所以千万不要在过户前付房款。否则，房子还在别人名下，钱也拿不回来！切记！

3.如果一定要买，让开发商先解抵押，办理过户后再缴款。

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抵账房不能首付吗

近年来，随着房地产市场逐步回暖，房屋买卖交易过程中发生的纠纷也呈多发趋势。2017年，威海全市法院受理一审房屋买卖合同纠纷1408件，同比上升30.4%，今年1-7月已受理1277件，同比上升49%。

那么，在房屋买卖过程中，你是不是总是提心吊胆、如履薄冰，害怕一不小心就被坑了呢？那么，我们一般会遇到什么样的“坑”？又该如何发现并规避这些“坑”？今天的团队说法，威海市中级人民法院民事审判第四团队将结合典型案例，为大家讲讲买卖房屋过程中那些应当注意的“坑”。

第一个“坑”

房子涨价了，房主毁约了

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《合同法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以说，即使房价上涨，卖方也不可未经协商擅自违约，咱老百姓有权依法维护自身的合法权益。

案例

外地人张某委托父亲的同学徐某，代为出售位于经区的一处房产，之后，徐某又委托中介机构居间出售，张某对此知情并认可。在征得徐某同意的情况下，中介机构代张某与辛某签订定房协议书，房屋价格为70万元，辛某向中介机构支付了定金2万元，购房款2万元。之后，辛某、张某虽未就付款、过户的时间另行签订书面购房合同，但张某在微信聊天记录中对该定房协议书及价格表示认可，并在2017年7月11日到达威海，准备收取首付款并配合办理过户、贷款手续。

到威海后，张某发现房屋涨价，便拒绝继续履行合同，要求辛某加价10万元。双方协商不成，辛某向法院起诉，要求张某继续履行房屋买卖合同，并协助辛某办理案涉房屋的过户手续。

法院审理认为，双方订立了房屋买卖合同，辛某诉前支付了定金2万元、购房款2万元，诉讼过程中又向法院指定账户缴纳了剩余购房款66万元，已完全履行了合同义务，其要求张某继续履行办理过户手续的义务，理由正当，予以支持。

团队说法

那么真遇到因涨价卖方反悔的，买方又应如何保障自己的合法权益呢？首先，在房子不存在权利瑕疵影响过户的情况下，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，经法院判决后强制过户；其次，买方可以要求解除合同、由卖方返还已付购房款，符合法律规定的情形下，买方可要求卖方赔偿因房屋增值而造成的实际损失；第三，如果缴纳了定金，买方还可以要求解除合同，并由卖方双倍返还定金。同时，也提醒大家，在民事诉讼中，电子邮件、微信、qq聊天记录等数据电文，可以作为合同订立的证据，房屋买卖合同双方当事人应当注意保存，以便产生纠纷时向法庭提供。

第二个“坑”

小产权房、抵押房、查封房、

回迁房、顶账房等“权利瑕疵房”

▼

在房屋买卖过程中，不要盲目相信卖方的虚假宣传或口头承诺，一不小心就购买了小产权房、抵押房、查封房、回迁房、顶账房等“权利瑕疵房”，导致房屋无法过户甚至无法取得房屋，如果卖方“人间蒸发”或无力返还房款，更会造成买方“房财两空”。

案例

陈某以贷款方式从销售商乙房地产公司处购买了一处房屋，并与开发商甲房地产公司签订了商品房预售合同，房屋同时抵押给银行。后因无力偿还贷款，陈某委托乙房地产公司办理解除购买房屋合同的手续，但是乙房地产公司并没有办理相关手续，而是一直代陈某偿还银行借款本息共计20余万元。

后来，倪某听丙建筑公司负责人王某说，在乙房地产公司处有顶账房，就在王某的介绍下与乙房地产公司签订了房屋买卖合同，向丙建筑公司负责人王某付款，购买了“陈某的房子”并实际入住，但一直未能办理过户手续。

因乙房地产公司无力继续替陈某偿还借款，银行向法院起诉，要求陈某偿还贷款，并查封了案涉房屋。但倪某认为自己已经购买了涉案房屋，要求法院停止执行并解除查封。

法院审理认为，涉案房屋上已设定抵押并被查封，两者均未解除，当事人对该房屋的处分权受限，即使倪某已经付款且实际入住，但其对该房屋不享有合法的物权期待权，即倪某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，法院驳回了倪某的诉讼请求，并向倪某释明就其损失可向王某及乙房地产公司另行主张权利。

团队说法

购买房屋时，我们应尽量选择资质和信用良好的开发商所开发的楼盘，并仔细审查拟购房屋或预购房屋的产权证件及权利状况，确定是否有抵押、查封等权利限制，不能贪图一时便宜，掉入“权利瑕疵房”的“坑”。对于市场上较常见的顶账房，不能仅凭顶账方的口头承诺，认定其对房屋有处分权，必须要由开发商盖章认可，或与开发商直接签订房屋买卖合同后，才可以向顶账方付款；对于无法提供权利证书的房屋，在购买时要格外警惕，必须在确保权属清楚无误后付款，对于卖方“付款后马上办证、协助更名、解除抵押或查封”等口头承诺不能轻信，如需付款务必要卖方提供切实可信的足额担保。

第三个“坑”

车位、储藏室、装饰装修、家具家电、

室内设施等房屋附属物品约定不明

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在房屋买卖过程中，相对于老百姓对房屋本身的重视，对于车位、储藏室、装饰装修、室内设施物品等房屋附属物品，在合同中经常出现没有约定或约定不明的情形，履行过程中时常引发争议。这些“坑”虽不大，但一旦踩坑，也够闹心的。

案例

刘某从孔某处购得一套二手房，该房屋附带一个储藏室，双方签订的《不动产产权转让合同》中和刘某取得的房产证上储藏室面积均为28.31㎡，但后来刘某发现自己的储藏室面积实际只有不到15㎡。

刘某找到孔某了解才知道，原来，孔某曾与邻居梁某互换了储藏室，孔某将自己面积为28.31㎡的大储藏室与梁某的面积为14.25㎡的小储藏室互换，但因为储藏室无独立产权，双方未能变更储藏室的产权登记，而双方交易过程中孔某也未告知刘某。之后，刘某向梁某索要大储藏室，但遭梁某拒绝，孔某便向法院起诉，请求梁某向其交付大储藏室。

法院审理认为，孔某与梁某互换储藏室的行为合法有效，虽未办理变更登记，但大储藏室应归梁某，小储藏室应归孔某。同时，在购买案涉房屋前，刘某实地查看的是小储藏室，并非是梁某使用的大储藏室。因此，法院认定刘某从孔某处购买的储藏室就是小储藏室，至于《不动产产权转让合同》约定和房产证上记载的仍是大储藏室，属刘某与孔某之间的房屋买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，刘某仅依据《不动产产权转让合同》和房产证的记载主张大储藏室系其所有的理由不当，法院不予支持。不过，刘某可与孔某就合同中储藏室约定面积与实际不一致的情况另行协商解决。

团队说法

在房屋买卖过程中，如果房屋有附属的储藏室、车库、车位、装饰装修、家具家电、室内设施等，一定注意要在房屋买卖合同中写明相关情况。比如在新房买卖中，对储藏室、车库、车位不仅要写明编号，最好还要写明面积并附位置平面图；在二手房买卖中，对装饰装修、家具家电、室内设施不仅要写清楚名称、品牌、数量，最好还要标明价值并附照片。在不了解对方的情况下，不要轻信别人，也不要嫌麻烦而不保存相关证据，否则有可能被不诚信的商家或人钻空子，给自己造成不必要的麻烦。

威海市中级人民法院民事审判第四团队主要负责审理物权纠纷、房屋买卖合同纠纷、执行异议之诉纠纷和不当得利纠纷等案件，团队成员包括：

四级高级法官　杨秀萍

一级法官　万景周

三级法官　侯善斌

法官助理　孟佳宁　张洁玉

书 记 员 邓雯涛　江嘉鑫

“该是你的，就是你的；不是你的，物归原主；违约失信，必须赔偿”，是对他们工作职责最直白的解读，也同样是他们肩头沉甸甸的责任——为人民群众“定分止争”。

来源：山东高法

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