新规落地!保证人承担保证责任后,可直接对债务人提供的抵押物优先受偿，下面是天津二中院给大家的分享，一起来看看。
按揭贷款要担保人
来源：法客帝国
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裁判要旨
混合担保中，保证人履行担保义务、代债务人清偿款项后，可在承担保证责任的范围内向债务人行使追偿权，并就债务人自己提供的抵押物处置所得价款优先受偿。
案情简介
一、2004年8月14日，王某与光彩公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买一套由光彩公司开发的房屋（下称“案涉房产”）。为筹集购房款，王某向某银行朝阳支行贷款。某银行朝阳支行经审查同意发放贷款，担保方式为王某以案涉房产作为抵押担保，同时，光彩公司为贷款提供连带责任保证。
二、2007年6月，由于王某无力继续支付房款，朝阳支行遂诉至法院，要求王某立即偿还借款本金及利息，并要求光彩公司对该笔借款承担连带保证责任，法院支持了朝阳支行的上述诉讼请求。
三、随后，光彩公司全额履行了保证责任，但王某名下的案涉房产因被另案查封，始终未被拍卖。
四、2008年，王某因犯集资诈骗罪被判处无期徒刑。人民法院裁定将案涉房产的变价款在付清银行贷款后的余额列入追缴发还款项。案涉房产拍卖后，光彩公司以光彩公司代王某偿还了银行债务为由，请求将王建光房产拍卖款所对应的抵押权优先受偿权款项2452541.52元支付给光彩公司。
五、2021年6月，北京市高院裁定支持了光彩公司的上述请求。
裁判要点
本案的核心争议在于，光彩公司是否有权对王某的房产优先受偿，对此，北京高院认为：
从执行依据本身的表述来看，案涉房屋被另案强制执行，另案执行依据确认：“案涉房产系以按揭贷款形式购置，尚均未还清贷款，变价款在付清银行贷款后余额并入追缴发还款项”，此处“银行贷款”不应理解只能支付给朝阳支行，否则将与事实冲突，而应理解为朝阳支行原本享有的银行贷款债权。
另外，根据《民法典》第700条及《民法典担保制度解释》第18条的规定，光彩公司作为保证人承担了担保责任，代王某清偿了银行贷款，从而取得了对王某（主债务人）的追偿权。案涉房屋是王某向银行借款提供的担保物，实质上是混合担保中债务人自己提供的物的担保。光彩公司在行使追偿权的过程中，有权取代银行对案涉房产变价款行使法定的优先受偿权。
北京高院经审查认为，光彩公司可以直接向执行法院申请就案涉房屋的变价款优先受偿。
实务经验总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘后事之师，结合《民法典》及民法典担保制度的相关司法解释，为针对保证人承担保证责任后向债务人的追偿问题，我们总结实务中的要点如下：
1. 混合担保中，保证人应当视情况积极主张担保债权履行顺序的抗辩。混合担保是指一项债务既有物的担保、又有人的担保。《民法典》第三百九十二条明确：除当事人间另有约定外，在混合担保中，债权人应当优先拍卖、变卖或以其它方式处置债务人自己提供的担保物以实现债权。这一规定沿袭了旧《担保法》的思路，是担保的从属性在混合担保中的重要体现。因此，保证人应当利用好这一规定，要求先行处置债务人的担保物后再履行担保责任。
2. 保证人履行担保义务后，可以对债务人行使追偿权，并向法院直接申请就债务人提供的担保物优先受偿。《民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利”。《民法典担保制度解释》第十八条明确了此处所称的“债权人对债务人的权利”包括债权人因出借款项取得的抵押权。《担保法》时代，保证人对债务人行使追偿权时，对债务人的其他财产行使优先受偿权通常需要与债务人约定反担保的方式实现——而《民法典担保制度解释》的这一新规明确了该种优先受偿权的设定是法定的，无需担保人另行与债务人签订反担保合同，亦无需办理登记，大大降低了保证人行使追偿权的成本。也正因如此，《民法典》生效后，各地法院以这一新规有利于保护民事权益为由，对这一规则进行溯及适用。
3. 一般情况下，保证人只能向债务人行使追偿权，不能向其他担保人行使追偿权。《民法典》第七百条将保证人对债务人追偿权类同于“债权人对债务人的权利”，即包括原债权人对债务人享有的债权和担保物权；不包括原债权人对债务的其他担保人享有的担保债权或者担保物权。《民法典》适用后，除非各个担保人之间明确构成连带共同担保关系，否则各个担保人相互之间不具有追偿权。因此，作为承担了担保义务的担保人，追偿债务一定要尽快、尽早。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》
第三百九十二条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第七百条 保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）
第十八条 承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。
同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
“本院认为，本案争议焦点为光彩公司对案涉房屋的变价款是否享有优先受偿权。《中华人民共和国民法典》第七百条规定，保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条规定，承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。本案中，光彩公司已依据(2007)朝民初字第05431号民事判决就王建光对中行朝阳支行的相关债务承担了连带保证责任，包括代为偿还贷款本金2198794．71元，截至贷款结清日的全部利息、罚息232537．81元及诉讼费21209元，理应依法取得中行朝阳支行对案涉房屋的抵押权。同时，北京二中院2008年11月26日作出(2007)二中刑初字第02459号刑事判决书所附《处理扣押物品清单》载明“上述第2、3、4、5、6、7项房产系以按揭贷款形式购置，尚均未还清贷款，变价款在付清银行贷款后余额并入追缴发还款项”，而光彩公司在2008年3月3日之前已全部清偿贷款。故《处理扣押物品清单》所指的“银行贷款”不应理解只能支付给中行朝阳支行，否则将与事实冲突，而应理解为中行朝阳支行原本享有的银行贷款债权。在光彩公司已经承担担保责任，全部清偿王建光对中行朝阳支行的银行贷款后，案涉房屋的变价款优先清偿光彩公司对王建光的追偿权，与执行依据并不冲突。考虑到本案涉及对《处理扣押物品清单》的理解且光彩公司未提供证据证明北京二中院执行实施部门此前曾拒绝将变价款中对应的抵押权部分优先支付，本院对北京二中院(2021)京02执异157号执行裁定予以维持，但光彩公司可以直接向北京二中院申请就变价款优先受偿。”
案件来源
新得力投资有限公司等集资诈骗罪执行审查裁定书【北京市高级人民法院(2021)京执复206号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1
担保人履行担保义务后，可以对债务人行使追偿权，并有权在承担担保责任的范围内，就债务人提供的担保物优先受偿。
案例一：浙江稻普融资担保有限公司、周来根等追偿权纠纷民事二审民事判决书【(2021)苏09民终5286号】江苏省盐城市人民法院认为：
《中华人民共和国民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的权益。”《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条第二款规定：“同一债权既有债权人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”本案中，上诉人稻普公司基于与被上诉人周来根签订的《信用卡透支担保服务合同》、与原债权人工行羊坝头支行签订的《最高额保证合同》两份合同约定，以及为周来根向原债权人合计代偿74132.96元的事实，根据上述法律规定，稻普公司当然取得对周来根的追偿权，并有权向人民法院请求对涉案抵押车辆拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
另，本案的法律事实即债务人周来根违约事实虽然发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案中，对保证人履行保证责任之后，保护其享有对物保优先受偿权的利益，有利于保护担保人稻普公司的合法权益，避免诉累，也更有利于维护交易安全的经济秩序，并未明显减损合同三方当事人合法权益、或增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期，故本案可以适用《中华人民共和国民法典》第七百条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十八条第二款规定。
案例二：广西璟业房地产开发有限责任公司、曾凡勇等追偿权纠纷民事二审民事判决书【(2021)桂03民终2447号】桂林市中级人民法院认为：
璟业公司有权代替荔浦农行对案涉房屋行使抵押权。《中华人民共和国民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第十八条规定：“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”本案中，璟业公司作为保证人，曾凡勇作为借款人和抵押人，周华荣作为抵押人，荔浦农行作为贷款人、抵押权人共同签订《个人购房担保借款合同》，后因曾凡勇不履行还贷义务，璟业公司承担了保证责任，造成璟业公司权益受损，璟业公司可以主张行使荔浦农行对曾凡勇享有的抵押权。该《个人购房担保借款合同》10.2.1条约定，抵押人(曾凡勇、周华荣)同意以案涉房屋担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。现依据1677号调解书，曾凡勇尚欠荔浦农行的购房款贷款本息212800.12元璟业公司已代偿，璟业公司在该调解书之前代偿还的购房贷款本息9448.49元曾凡勇尚未偿还璟业公司，曾凡勇自愿承担的诉讼费2150.5元以及执行费2804.06元均由璟业公司支付，以上合计227203.17元，故璟业公司主张行使抵押权人的权利享有对案涉房屋的优先受偿权符合合同约定和法律规定。
2
（相反裁判观点）：混合担保中，保证人承担保证责任后其追偿权是普通债权，不能取代债权人对债务人的抵押物行使优先受偿权
案例三：镇江佳祺置业有限公司、顾伟锋等执行分配方案异议之诉民事二审民事判决书【 (2021)苏11民终3021号】江苏省镇江市中级人民法院认为：
执行法院对被执行人向案外人购买且已支付部分或全部价款的不动产采取执行措施，被执行人购买的房地产开发企业的不动产，已经通过银行按揭支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或者阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或者停止执行的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。上述条款适用的情形是执行法院查封被执行人向案外人购买的已支付部分或者全部价款但尚未办理房屋不动产登记的。本案中，被执行人翟良娟已为案涉房屋办理不动产权登记，该案涉房屋已经属于翟良娟所有，并非是翟良娟购买的尚登记在佳祺公司名下的房产。因此，本案并不适用上述规定。此外，被执行人翟良娟已实际占有案涉房屋并且已办理产权登记，具有对外公示的效力，其他债权人对案涉房屋的现状存在公示信赖利益。即使佳祺公司作为担保人替翟良娟偿还了所欠银行款项，但其在承担担保责任之后，其对翟良娟仅享有追偿权。该追偿权仅是普通债权，其他债权人的执行也不能被佳祺公司所取得的追偿权所阻却。故佳祺公司上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，佳祺公司不享有对案涉房屋拍卖价款的优先受偿权，且其债权并未取得执行依据，佳祺公司对案涉房屋拍卖价款无权参与分配。
按揭房贷款需要担保人吗
按揭贷款用于买房，抵押贷款用于获取资金。
主要有以下的区别：
『贷款用途不同』
按揭贷款就是以分期付款的形式购买商品房，用途就是买房；
抵押贷款是以房产为抵押找银行借钱，目的就是获取资金（消费抵押贷用于个人消费，如装修、购买家电、出国留学等；经营性抵押贷款用于企业周转、生产经营）。
『贷款利率不同』
按揭利率执行LPR上浮利率，上海目前首套商贷利率4.8%，二套5.5%。
抵押利率执行LPR上浮或下浮利率。目前一抵利率区间为3.6%~3.8%，二抵利率为3.7%~6.2%。
通常有朋友会问银行申请贷款有没有折扣，目前，按揭贷款的利率一般上浮，抵押贷款才可能有下浮利率，也就是所谓的利率折扣（不过基本上是企业主才有）。
『贷款成数不同』
按揭贷款：一般首套最高能贷6.5成，二套一般能贷2.5成，最高可贷3.5成；
抵押贷款：抵押消费贷最高不超过300w，抵押经营贷一抵最高贷房产评估价的8成，二抵最高贷评估价的7成。
『额度评估依据不同』
按揭贷款审批额度使用的房屋价值是取房屋的原购买价和银行委托专业机构给出的评估价两者最低价格。一般来说，评估价最低，因此大多数根据评估价来做。
上海出台“三价就低”政策，取房屋当前市价、核验价、购买成交价最低者。
抵押贷款审批额度只根据银行给出的评估价取值，大多数银行的评估价格为市场价格的90%左右。
『贷款年限不同』
目前按揭贷款年限最长不超过30年，抵押贷款年限最长不超过20年，但抵押贷款通常需要3~5年一次审核/归本（归还本金）。
过去，抵押贷款也是30年，由于资金大多流入房市，为响应“房住不炒”，政策开始限制，年限变短。
『办理流程不同』
按揭贷款流程：
图片来源于网络，侵删
抵押贷款流程：
『涉及当事人不同』
按揭贷款有三个当事人，即购房者（按揭人）、开发商或原房主（中间人或担保人）、银行（按揭受益人）。
住房抵押贷款是发生在借款人（抵押人）和银行（抵押权人）两者间的一种更简单的借贷行为。
『所有权转移不同』
按揭贷款：在结清贷款前，可以先使用房子，但房子的产权（房产证）被银行“按”着，直到还清贷款后才能“揭”（揭取）到手上。
抵押贷款：在抵押贷款前，抵押人已经拥有房屋的产权，办理抵押贷款后，银行拥有抵押权，银行不能随意处置该房产。
『还款方式不同』
按揭贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金两种。
抵押贷款除了有以上两种方式外，常见的还有先息后本、气球贷等，还款方式选择性更多。
看懂住房按揭贷款和房屋抵押贷款的区别，了解房屋贷款基础知识。
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原文地址"按揭贷款要担保人（按揭房贷款需要担保人吗）"：http://www.ljycsb.cn/dkzs/141935.html。
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