事件的流量经济学：提前还贷再急，“经营贷置换房贷”是违规！，下面是月湖宅雨给大家的分享，一起来看看。
流贷置换他行贷款
“经营贷置换房贷”信息暗涌，国有银行：违规！所贷资金会受到监管倒查
01提前还贷的人们为何越来越多，越来越难？
北京、上海、广州、深圳、成都等城市提前还房贷潮持续升温，某国有银行提前还贷的业务甚至排到今年10月份了。面对焦急还贷的人，媒体说好好干，日子会越来越甜的。这种等等成为一句伤心的话语了。
购房时利率高、还款压力大、缺乏投资标的，是年轻人选择提前还贷的关键词。“每一个月房贷3500元，提前还部分房贷后，我一个月房贷降到2800元。”这是普通市民提前还房贷的原因里面，说最多的话。“每月少还700块钱，就是等银行理财产品到期后去覆盖一部分生活成本，之前购房的贷款利率太高了。”
没有合适新理财产品
对于银行来说，客户按贷款合同履约提前还房贷应该提供便利才是，为何要出台政策管控呢？“额度”是银行工作人员口中的高频词：“每家银行每个月都有额度，这与还款金额的总量控制政策相关，也是造成还贷排队的原因。”这个政策就是对于客户提前还款的管控政策。总行在2022年11月升级了系统，开始管控提前还款额度。目前该类业务办理都是‘机控代替人控’的导向，能系统控制绝不人工控制。以前是想还就还，现在是每个月给每个机构一个还款额度，然后预约排队。显然在经济增长放缓的大环境下，“提前还贷潮”使得银行贷款增量和增速的考核承压，银行才有意提升了还贷的“门槛”。
▲目前平均房贷利率约4.3%。图片来源：央行截屏
02转贷业务看起来很美？房贷转经营贷的5个风险！
随着“提前还房贷热潮”的持续，目前的经营贷款利率整体低于住房贷款利率。中介发现价差的“商机”，便主动营销“用经营贷置换房贷”业务，主动为想提前还房贷、节约利息支出的人群提供服务。
所谓经营贷，就是用于“商业经营”的贷款，面向中小企业或者个体工商户的信贷产品，符合鼓励资金流入实体的政策，因而利率较低，大约在3.85%左右。
推销办理经营贷的中介都会这样说，“该房产抵押经营性贷款，并不一定用来经营，用来还房贷和买房都可以，现在很多人都买房。”“这样可以降低月供压力、贷款成本，‘高位站岗’的日子有机会结束了！”
中介也会表示，他所担心的办理经营贷的资质问题和后续资金监管问题，都能得到解决。
如何实现转贷呢？中介提供的路子是：中介借钱给你把房贷还清，再把解押后的房产抵押给银行申请经营贷款，贷款批下来以后，你用贷款偿还欠中介的债务。此后，你背着经营贷，按期支付经营贷的利息。
上述中介是在打“擦边球”，这个过程就是劝导客户“以贷养贷”。
房贷转经营贷存在5个风险。其一，借壳风险。经营贷面对的是中小企业或者个体工商户，只能用于公司的生产、经营。首先要具备经营主体资格，有《营业执照》、固定的经营场所、稳定的经营收入、一年及以上行业从业经验、是公司法人或股东等。如果你没有，就需要想办法办一个“壳”，可以理解为“皮包公司”。这个“壳”的前世和后续会担负或者面临什么风险难以把控。
其二，抽贷风险。2021年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。也就是说经营贷明确禁止买房和投资金融产品，这会是合同里白纸黑字约定的条款。一旦被发现，对于操作经营贷置换房贷的中介或银行机构面临被处罚的风险。严重者还可能会涉及到刑事犯罪问题。对于购房人而言有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。一旦无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。
其三，续贷风险。经营贷通常每隔两、三年就要续签一次。续签的时候是要归还本金的，而且续签后利率也有变化的可能。每次贷款期限和金额的确定，重新要和借款人的经营项目的现金流、还款能力相匹配。还会评估抵押住房，确认住房没有贷款、购房资金是否为自有资金、房贷不是近期结清等
其四，借钱风险。前期还贷解押，后期续签，都需要先借后贷，也就是“过桥资金”。这中间环节众多，过程颇为复杂，很容易出现问题。一旦后续资金出了问题，不能及时偿还，无疑会适得其反。
其五，沉没风险。经营贷的申请审核流程、资金监管都很严格。如果经营贷没有办成，就真成为赔了夫人又折兵。因为无论经营贷最终能否办下来，1%-1.5% 的中介服务费是不会退的。而且过桥贷款的利率往往要高于银行贷款利率，“过桥资金”的成本大多是0.1%，并且按天计算。100万的房贷一天就是1000元。经营贷一天办不下来，仍会按约定比例支付每天的过桥费用。
银行的信贷部门也明确了，“用经营贷的资金还房贷、买房”是违规操作，所有银行的经营贷，都明确禁止进入房地产市场和投资市场，所贷资金的用途会受到监管倒查。
这样业务“绝对不能做了”。
流贷可以置换股东借款吗
房贷置换经营贷的风险出现暴露。近日已有银行以借款人违反合同约定擅自改变贷款用途为由起诉借款人并获得法院判决支持。
3月1日，广州市中级人民法院（以下简称“广州中院”）发布消息称，有借款人违反合同约定擅自改变贷款用途，将经营贷款用于清偿房贷，被银行诉至法院，判决结果为银行胜诉，借款人需要提前还清所借经营贷，否则拍卖房产。
银行胜诉借款人需提前还款
根据广州中院案情陈述，某银行（贷款人）与肖某（借款人）、某公司（保证人）签订《个人担保借款合同》，合同约定：借款金额180万元；借款用途生产经营周转；借款期限60个月；借款人未按约定用途使用借款、未提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等；肖某以其房产作为抵押，某公司为连带保证人。
某银行提交的银保监部门查证情况显示：肖某将约定用途为生产经营周转的贷款部分挪用于偿还房贷。故某银行根据《个人担保借款合同》约定行使检查、监督借款使用情况的权利，以肖某违反贷款用途将款项用于楼市为由，要求肖某提供资金用途证明，但肖某拒绝依约提供资金用途证明。
某银行遂向法院起诉，请求肖某偿还借款本金180万元及利息、罚息、复利，并对肖某提供的抵押房产享有优先受偿权，某公司对上述债务承担连带责任。
广州中院二审判决结果显示，肖某于判决发生法律效力之日起十日内，向某银行清偿借款本金180万元及罚息；在肖某不履行债务时，某银行对肖某提供的抵押房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；某公司对肖某的全部债务承担连带责任。
广州中院法官表示，经营贷是银行等金融机构为解决中小企业主或个体工商户经营需要而推出的一款融资服务产品，借款人应当按照约定将借款用于生产经营活动。按照民法典，“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。”
上述法官表示，提交资金用途的证明材料既是肖某的合同义务，也是肖某在诉讼中的举证责任。由于肖某未能履行合同义务并完成举证责任，结合银保监部门查证的事实，法院据此认定肖某存在违约行为，支持某银行关于借款合同提前到期的诉讼请求，体现了人民法院依法维护金融市场健康稳定发展的司法态度，也有利于防止信贷资金违规流入楼市、股市，对于防范化解系统性金融风险，落实国家宏观经济政策、产业政策具有积极作用。
多地提示换贷风险
肖某的情况并不特殊。
近年来，随着国家加大对普惠金融的支持力度，经营贷利率整体走低，经营贷与存量房贷间的利差，让不少购房者打起了“换贷”的心思。不少中介以此为契机，兜售起了经营贷置换房贷等“以贷换贷”“转贷降息”的生意。
不过据了解，“换贷”的成本并不低，首先经营贷要求的借款人（或配偶）为经营主体的实际控制人、企业经工商部门核准成立且年检合格、有固定经营场所、正常经营1年以上、没有偷税漏税等违法行为、有价抵押物等。此外置换经营贷，需要将原有的房贷还清之后才能申请，这就需要产生过桥贷资金。“费用不低，粗略计算，大概8万到10万一笔。”一家房地产中介对21世纪经济报道记者表示。
今年2月2日，深圳市房地产中介协会（简称深房中协）发布关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示，剑指这一行为。
《提示》指出，近日有媒体报道深圳个别“金融贷款中介”协助客户获得享受国家减息政策的经营性贷款后，引导所贷资金违规流向房地产领域，此行为不仅违反了国家相关金融信贷政策，还严重违背国家“房住不炒”的定位与原则。
对此，深圳市房地产中介协会郑重提示：严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为。
严格遵照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求，严禁房地产中介机构为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，严禁诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。
今年2月9日，央行、银保监会召开部分商业银行座谈会，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
今年2月10日，辽宁银保监局也发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，提示违规“贷款中介”以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，经营贷本身不属于房贷的范畴，购房者若是用经营贷去置换房贷，本身就违反了信贷投放的纪律，本身是违法的。另外经营贷看似便宜，其实操作此类业务也有潜在的成本，中介公司类似“热情”推销，也绝对不是给购房者免费的午餐。这方面需要警惕。
房贷置换经营贷：看似省钱却隐藏着你无法承受的风险
一般而言，小微企业在申请房贷经营贷时，银行会要求企业营业执照满半年或一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。
显然，对于只想省下一笔利息支出的供房族而言，基本都难以满足在银行办理房抵经营贷的标准，但这些在贷款中介眼中都“不是事儿”。
“没有营业执照，我们负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，肯定能通过银行审核，你只需要付一定的手续费”，上述中介人士向记者表示，他们还向客户提供用于结清之前房贷的过桥资金，客户可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上。
据一位有多次为客户成功办理房贷置换经营贷经验的中介人士介绍，房贷置换经营贷的整个流程基本都能在一个月内完成，“完成后贷款人就可以按照计划还款了”。然而，这时候贷款人的“噩梦”才刚刚开始。
首先，相比于房贷长达30年的贷款周期，房抵经营贷的贷款期限往往只有3-5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增，如果没有足够的现金流支撑还款计划，就要面临较大的违 约风险。一旦违约，还款人会上征信黑名单不说，其房产也会被银行拿去拍卖。
当然，在大部分中介的“包装”下，房贷经营贷的贷款期限被“拉长”到20年，甚至30年。但实际上，这中间存在一个续贷行为，比如每5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核，而更大的风险恰恰藏于其中。贷款人需要明白，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。
透过表象，房贷置换经营贷本质上就是一种违规操作导致经营贷流向楼市的行为。在“房住不炒”的大背景下，这是对监管“红线”的严重挑衅。此前多个监管部门联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》已明确指出，一旦发现贷款人贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
来源：21世纪经济报道
编辑：吕冰
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