深圳 旧改 贷款（义乌旧改一间房子能贷多少钱）

重磅表态！按揭贷款的历史性机会来了……，下面是功夫财经给大家的分享，一起来看看。

深圳 旧改 贷款

作者：垚圭城（六土）

面对历史的机会，有多少人都以为是普通的一天。

仅仅在几个月前，多少人为了提前还贷把稳定的按揭贷款转成了高风险的抵押经营贷，没想到不到一年时间，按揭贷款的历史性机会就来了。

面对这个机会，你看懂了吗？知道有哪些机会是你可以抓住的吗？

7月14日上午，突然有消息称，相关高层在分析经济形势时，对与房地产相关的贷款政策方面，可能有利好市场的建议。央行货币政策司司长表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定。

看起来稀疏平常的几句话，其实大有深意，不仅仅代表了“房住不炒”前提下政策的变化，也代表了高层面对市场的态度的积极回应。

这段话的主题只有一个：高利率按揭贷购房者可以去银行置换成低利率按揭贷。

这其实就是存量房贷降息。

历史上，降存量房贷降息的政策只出现过一次，2008年存量房贷从基准利率的85折降到了7折，其后配合四万亿，全国楼市都走出了波澜壮阔的上涨。

当下这个政策不啻于一个惊雷打在市场，因为这是目前对存量贷款的最佳解决方案。

为什么这么说，我们分为三个部分抽丝剥茧来做深度解析。

由于发言者是央行货币政策司司长，可以决定我们国家货币政策走向，该政策未来落地可能性很大。

那为什么会有这种政策变化呢？

我们先看看国新网原文：

中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

下面我们来逐句解读，看看这段话到底说明了哪些问题。

1.今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。

个人住房贷款的发放依旧在在增长，说明居民的购房需求还是存在的，而且住房贷款对于房地产市场依旧非常重要。

2.但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

结合其他资料可以得知，半年新增的中长期贷款（可以理解为房贷）为1.46万亿，比起来发放的3.5万亿少了接近2万元。

为什么会少呢？因为还有另外一些人提前归还了房贷，这就导致“个人住房贷款余额总体还略微减少一点”，但是司长说的很含蓄。其实不是略微减少，而是非常夸张，上半年提前还贷的总量比上半年中长期贷款还要大。

这2万亿的还款人，可以推测就是高利率时的购房者。

此外，由于理财利率普遍降低，各种投资暴雷，使得房贷利率就显得很高了，导致很多人把各种投资都抛掉来归还房贷。

3.这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。

这种现象导致了新增的住房贷款需求大大缩减，表现在市场上就是住房需求增量不大，只是居民在修正家庭的资产负债表，并没有把居民存款变成真正的购房需求。

4.尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。

尽管LPR下调了，但是由于过去的加成点数太高，例如曾经出现过的北京二套住房商业贷款利率最低LPR+105个基点，深圳二套住房商业贷款利率最低LPR+95个基点，甚至在2019年时南宁光大银行出现了LPR+201个基点，使得利率达到了惊人咂舌的6.86%。

这么高的加成，使得存量贷款持有人发现无论怎么降低LPR，自己的贷款都是市场上最贵的，自己成了“冤大头”，于是果断提前还款。

5.提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。

对于银行而言存款是负债，贷款才是资产，对应的贷款利息才是收入。人们都提前还款了，银行资产就会减少；贷款利息降低，银行收入就会降低，这可不是客观上收益有影响。

6.按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

“市场化”指的是会根据市场定价来确定新贷款利率，而且这次不是一刀切的降低LPR，因为已经降了很多了，没啥作用。这次是采取置换模式，置换模式要优于降息（为什么下文专门解读）。

“法治化”说明表面上是市场化的沟通，实际上是对商业银行以法治化为名义提出的要求、下达的通知。

解读完了，我们进一步思考。

可以说是市场走到了这一步，这政策就是水到渠成、风来帆速。

我们从两方面分析：

一方面站在市场角度可以说简单的降息作用已经不大。

两年来，银行为了推动储蓄转化为消费，不断降低存款利率，结果却是越降存款总量越高，

7月11日，央行官网发布2023年上半年金融统计数据报告。截至6月末，人民币存款余额278.62万亿元，同比增长11%。

上半年人民币存款增加20.1万亿元，同比多增1.3万亿元。其中，住户存款增加占59.25%，为11.91万亿元。人民币存款已经达到了273.9万亿元，其中居民存款超过了133万亿，要知道去年我国GDP总量才121万亿。

这133万亿居民存款按照年息2%来支付，一年的利率也要266亿。对于银行而言，存款是负债，存款越多，负债越高，支付的利息也会越高。

另一方面站在经济的角度。货币派发失去效用，放水空转现象会形成固化路径，久而久之会流动性枯竭，这个从上半年的M1-M2剪刀差走扩至8.2%，可以看出来。

M2与M1剪刀差不断拉大，就说明大家都不敢去消费，钱都流不到市场。资金路径从以前的“赚钱-消费”路径改为“赚钱-还款”路径，钱不再流入到消费市场和投资市场，对于整个经济都是巨大打击。

那是什么造成“赚钱-还款”路径呢？

主要还是以下几个方面：

一是新增房贷利率下跌幅度较大，而存量房贷利率优惠力度不足，早期购房者普遍认为自己做了韭菜、高位站岗被坑。

二是各类投资收益率普遍下降。以前不还款是因为投资收益还可以对冲月供，现在月供不变，投资收益大幅度缩水，甚至本金都亏损了，那还不如提前还贷。

三是与目前大环境相关，大多数人对收入以及收入预期持悲观心态，未来还能不能继续负担高额月供心里没底，不如先还掉贷款、无债一身轻。

四是最重要的一点，房价不再上涨，甚至下跌。房价上涨之时，债务就是优质的，可以放大收益；房价下跌之时，债务就变成了恶性的，大大增加亏损。

这四个原因导致大量的提前还贷。

央行也是因为看到了“赚钱-还款”路径的危险，所以从存量房贷入手，试图将资金推回到“赚钱-消费”路径。

房贷置换可以说是目前为止最佳的模式。

对银行而言，确保了贷款业务量留在本行，不像之前的贷款“置换”，都是在A行还了房贷，再去B行做抵押贷款，导致业务大量流失，银行间形成竞争。

对客户而言，规避了高成本费用和违约金。存量房贷中，很多合同都有提前还款的罚金，如果是用抵押贷款置换房贷，还要产生大量的居间和过桥费用。现在改为本行房贷的置换，相信这些费用将会大大缩减。

思考之后，我们再来做个深度剖析。

此次政策之所以可以称之为惊雷，是因为关注到了不同的人群需求和历史上两次事件。

1、贷款置换本质是按揭贷款降息，但是并不是通常大家理解的直接降低LPR，而是通过置换的模式，这有什么不同？

第一个不同是主要针对存量贷款，而不像降息针对所有房贷，在目前购房意愿较弱、提前还款成风的局面下，怎么盘活存量贷款更重要。

第二个不同是这次的主动性不在银行，而在购房者。降LPR是对所有人一刀切，贷款者无法自主抉择；置换贷款之所以叫“置换”，那就是贷款者自己决定是不是有必要去做。

2、是照顾历史现实，给了历史上选错的人一次修正的机会。

大家还记得2020年有一次“选择”，贷款人可以选择“固定利息”，也可以选择“LPR”浮动利率。对于当时选了固定利息的人而言，降低LPR的好处他们是无法享受的，这次选择置换就可以弥补当初选择的错误。

还有就是给历史“不幸”遇到高利率的人一次机会。

在2021年前后，有一批人的放到利率中LPR+X的加成比例X很高，这批人即使降LPR依旧是是市场上贷款最贵的，“人比人气死人”，即便一刀切降低LPR，这批人心里面依旧不舒服，直接置换是他们最需要的。

“置换”其实是给了在过去的大牛市中追高利息、选错利息模式的人一次“纠错”的机会。

高层用心不可不谓良苦！

3.改变过去“劣币驱逐良币”的贷款乱象。

过去只有通过贷款品种的改变来降低按揭利率，从没有以按揭贷款直接置换按揭贷款的先例。

还记得2022年下半年那批用“抵押贷”置换房贷的人么？

为了追求低利息，他们用高风险的抵押贷置换了低风险的按揭贷，这批人不但将自己置于危墙之下，还将为自己的错误再次付出代价——大概率无法置换低息按揭贷。

为什么抵押贷是危墙？因为两点，一是重新评估时贷款不足，二是重新贷款时的不确定性。

大部分购房者在做抵押贷时为了降低月供，都是选择先息后本模式，这种模式期限往往很短，3年和5年期为主，也就意味着3年或5年后就要再次评估房产价值。

在房价普遍下跌的情况下，新贷款额度难以覆盖旧贷款的风险大大增加。目前深圳、广州已有很多住宅贷款评估价大幅度下调。

此外还要注意国家金融政策的周期。万一在重新贷款时遇到金融紧缩政策，银行放款谨慎、监管严厉，很多抵押贷本身就存在各种不合规，到时候很可能无法足额贷款甚至无法贷款。

这样子看来，按揭贷款的置换完全可以用“惊雷”来看待，其对市场的提振也不会仅仅停留在信心层面。

做完了三步骤的深度解析，作为普通购房者我们具体应该怎么做呢？

个人面对这个政策，所要做的无非几点：

1.所有准备提前还款的人可以先等等。

提前还款者只是看到了每个月月供的压力，只是看到了多付的一点点利息，却没有看到流动性枯竭的危机。

在目前大势疲弱的格局下，把手中的资金还给银行，家庭的可用备用金就会大大减少，应对危机的能力就会大大缩减，月供的压力和家庭资金枯竭的危险比就是小巫见大巫。

把钱留在手里，是经济低迷时最好的应对危机之道呀！

2.暂时放弃一切用抵押贷置换按揭贷的想法，道理上文已经说得很明白了，除非你用的是10年或20年等额本息的抵押贷，但是这种模式下月供压力并没有减少，所谓的节省利息在长周期看也是伪命题。

3.如果实施细则远不及预期，尽快做好资金规划。

凡是现在心浮气躁的，基本都是月供压力大，或者心理比较悲观的人。无论商业银行是否出台置换方案，无论方案是否满意，都要做好自身的资金规划，否则很可能在市场最低点割肉离场，从长在地里绿油油的韭菜，变成被收割在餐桌上的韭黄。

4.乐观一点，降低房贷利率只是第一步，下半年的利好试探性的不断出台，在向好的趋势面前，黎明前的黑暗就变得非常考验个人的眼光与定性。

大多数人面对趋势的转折点，还以为只是生命中普通的一天！

义乌旧改一间房子能贷多少钱

一位勇敢的改革者走了，但他催生义乌中国小商品城的事迹将永载史册，他实事求是、勇于担当作为的精神将永驻人心。

10月23日下午，记者从有关方面获悉，“改革先锋”、义乌小商品市场的催生培育者，衢州市人大常委会原副主任、党组原副书记谢高华，因病医治无效，于23日14时去世，享年88岁。当天15时许，记者分别致电谢高华的家人和前同事证实了这一消息。晚上，衢州市人大常委会办公室发布的讣告中说，遵照谢高华同志生前遗愿，丧事从简，不举行遗体告别仪式。

得知谢高华去世的消息，他生前工作过的义乌、衢州等地干部群众深感悲痛，久久难以释怀。大家表示，一定要继承和发扬“老书记”的精神，敢于担当作为，在新时代为改革创新贡献更多力量。

1931年11月，谢高华出生于衢州，曾担任义乌县委书记、衢州市人大常委会副主任等职。2018年12月，在庆祝改革开放40周年大会上，谢高华被中共中央、国务院授予“改革先锋”称号。今年9月，在庆祝新中国成立70周年之际，谢高华成为了全国300名“最美奋斗者”之一。

从贫瘠小县到“买全球、卖全球”的世界超市，义乌的发展堪称传奇。这场变局的开端，与谢高华密切相关。改革开放初期，他坚持群众需求就是第一导向，打破条条框框，以敢于改革创新的勇气和担当，毅然拍板给路边摊市场“开绿灯”，果断提出“四个允许”的政策，首创“兴商建县”的区域经济发展战略，带领全县干部勇敢坚持、积极作为、精心培育，从而催生了义乌这一全球最大的小商品市场，为全国小商品市场的改革发展树立了榜样。

面对各种赞美之词，谢高华却说：“义乌市场不是我凭空想出来的，而是义乌人民创造出来的，它凝结着历届义乌党委、政府精心培育的心血。”至今，谢高华在义乌没有一处房产，没有一间商铺，也未持有任何义乌企业的股票。就连有一次在上海工作的孙女想到义乌考察市场，他也一再叮嘱，不准打着自己的旗号在义乌谋便利。

10月23日18时许，记者见到义乌小商品市场第一代经营户冯爱倩时，她已哭红了双眼，家人在一旁不停地安慰。当天下午，得知谢高华正在医院抢救，她赶紧叫家人安排车辆想去探望，可还没来得及出发，就被告知“谢老走了”。那一刻，她的泪水止不住往外流。

“快40年了，我们义乌人民从来没有忘记这位为义乌市场‘开天辟地’的好干部。”冯爱倩激动地说，“我们做人做事要低调”“我是人民的儿子，做人不能忘本”“有党和国家的政策才有我们今天的生活，要多干事去回馈社会，不要忘了初心”，“老哥”谢高华对她说的这三句话，她一直牢记心头。

37年前，摆地摊的冯爱倩曾因在县委机关大院外当街拦住谢高华诉苦而出名。“有人说，如果当年我没有这么做，可能就不会有后来的义乌小商品市场。其实，义乌市场能够在全国率先开放，应该感谢当时谢书记的敢于担当和为民情怀，而我只是义乌市场发展和中国改革开放的见证者和直接受益者之一。”冯爱倩说，最近，她在义乌第二代小商品市场旧址公园又租下一个摊位，打算重新摆摊经营，“不为别的，就为‘老哥’对我说的那句：不要忘了那份创业的初心。”

的确，人们不会忘记，1982年9月，义乌县委作出决定：开放义乌小商品市场，并由义乌县政府发出通告。这是全国第一份明确认同农民商贩和专业市场合法化的政府文件。

噩耗传来，《义乌不能忘记——谢高华》一书的作者之一何恃坚无比悲痛和惋惜。他告诉记者，他曾亲眼目睹谢高华受邀回到义乌、市民们自发赶到高速路口迎接的热烈场景，感动之余，他开始去了解这份“民意”背后的情感，并萌发了为谢高华写书的念头。前段时间，衢州、金华等地多部门组织了学习传承谢高华精神的活动，他多次参与，每次聆听大家分享与谢高华有关的故事都会再次为之动容。“谢老虽然离开了，但传承好他的坚定信仰、民本情怀、创新担当，义乌才能始终勇立潮头。”何恃坚说。

谢高华曾担任衢州市乌溪江引水工程总指挥，这项造福金衢两地的水利工程，建成后一直发挥着巨大作用。“没有乌引工程，我们不可能种那么多地。”水稻种植面积超过5000亩的龙游县种粮大户董红专说，整个龙游南部的水田几乎都是由乌引工程灌溉的，“听到谢老去世的消息非常难过，我们很感激他，种水稻的人不会忘记引水人！”

“真的非常突然！”在谢高华的老家——衢州市衢江区横路办事处贺邵溪村，村党支部书记傅诚听闻噩耗后不敢相信。“谢老为我们村的发展提出了很多好建议，他一再叮嘱，农村要加快发展，注重产业融合、发展农闲旅游。说起谢老，村里人都竖大拇指。”他哽咽着说。

长期研究义乌专业市场发展、曾在义乌市委改革办挂职的省委党校副研究员杨志文对谢高华十分了解。他评价，谢高华始终心怀人民、自觉践行全心全意为人民服务这一党的根本宗旨，充分体现了“坚持以人民为中心的发展思想”的要求。“谢高华不忘初心、牢记使命，为官一任、造福一方，大胆探索、敢为人先，义无反顾地闯、坚定不移地干，带领人民群众将更多的不可能变为可能。基层党员干部唯有如此，才能创造经得起实践、人民、历史检验的实绩，才能得到历史和人民的肯定。”杨志文说。

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