贷款利率上浮40（公寓贷款可以贷多少年）

广东地方债发行利率突破10bp上浮下限，背后透露出什么信号？，下面是华夏时报给大家的分享，一起来看看。

贷款利率上浮40

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 冉学东 见习记者 李明会 北京报道

5月17日，广东省政府发行了4期总额为271亿元的地方债。值得注意的是，此次发行的地方债中，5年期和10年期债券的票面利率仅比发行前五日同期限国债收益率均值（地方债发行的定价参考）高出5bp，突破了以往地方债发行利率与国债利率的利差至少上浮10bp的隐形限制。

对此，职业投资人程宇对《华夏时报》记者表示，这反映出金融系统存在一定资产荒。

发行利率突破10bp上浮下限

5月17日，广东省政府招标发行的4期地方债期限覆盖5年、10年、15年，实际发行总额为271.3668亿元。

当前，经过多年的快速发展，地方债已超过国债成为我国债券市场的第一大券种。过去，由于地方债市场规模较小、供需双方对定价缺乏经验，因此在发行定价时采用国债收益率曲线作为定价基准，现如今地方债定价基准正逐步由国债收益率向地方债收益率“变轨”。

虽然广东省在去年11月发行地方债时首次尝试参考地方债收益率曲线进行定价，但此次广东地方债发行价格仍以国债收益率为基准，即采用以国债收益率为参考，并辅以“最小加点幅度”（即在同期限国债收益率基础上的最小加点值）的发行定价机制。

“国债是无风险债券，也是其他债券的定价基础。基他债券的利率是在国债利率基础上，叠加其潜在风险利率而成。潜在风险越大，利率越高，点差也就越高。”程宇如是说。

此前，广东等经济发达省份的最小加点幅度为10bp。2022年1月，广东省率先将地方债发行价最小加点幅度降至10bp，即票面利率区间下限在国债基准基础上上浮10bp，随后有多个省份跟进。

不过，值得一提的是，地方债发行价最小加点幅度，即投标区间下限的降低只是放开了定价空间，并不意味着实际发行利率一定要有相等幅度的下降，最终形成的发行利率将在新的定价空间中交由市场决定。

从去年以来地方债的发行结果来看，上海、深圳、江苏、浙江等经济发达省市地方债有的发行利差已降至10bp，但部分地区利差仍可上浮20bp―25bp。

来自中金固定收益研究的统计数据显示，2022年全国地方债平均发行利率约为3%，各期限地方债一级中标利率均值在2.15%至3.40%之间，与国债估值利差进一步降低至11bp―17bp。

此次广东于5月17日发行的地方债利率则突破了10bp这一上浮下限的隐形限制。根据中国债券信息网披露的数据，其中，一只5年期的广东地方债中标利率为2.58%，比前五日相同期限国债收益率高出5bp；两只10年期广东地方债中标利率均为2.76%，也是比前五日相同期限国债收益率高出5bp；而另外一只期限为15年的广东地方债中标利率为2.97%，比前五日相同期限国债收益率高出10bp。

背后传递出什么信号？

过去，地方债发行利率较国债利率至少上浮40bp。近几年，这一利差不断下降，经历了从至少上浮25bp到15bp，再到如今的仅上浮5bp、10bp。如此发行利差出现在广东这样常年位居地方债发行规模榜首的经济强省，背后传递出什么信号？

根据财政部披露的数据，今年一季度，全国发行新增地方债16694亿元。其中，山东、广东、河北、浙江、福建等六省的地方债发行规模超千亿元。

作为配置地方债的绝对主力，截至2023年4月，商业银行持有地方债规模超过30万亿元，占地方债总量的83%。与此同时，地方债也是商业银行持有的第一大债券品种。

根据相关文件，地方债和国债在税收优惠方面并无差异，但是相比国债，持有地方债的资本成本更高。根据现行规则（《商业银行资本管理办法（试行）》），商业银行持有地方债的风险权重为20%，而持有国债的风险权重为0。根据最新发布的《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》，2024年1月1日将要实行的新规则将地方债一般债券风险权重降为10%，专项债券风险权重保持20%不变。

对于商业银行持有地方债所承担的资本成本，华福固收李清荷团队认为，这一资本成本等于地方债风险权重乘以资本充足率乘以ROE。该团队根据沪深上市的42家商业银行2022年三季报披露的资本充足率估算，现行规则下，银行持有地方政府债的资本占用成本为31bp，如果按照对资本充足率的最低要求8%计算，理论最低的资本占用成本为18bp。

那么，与同期限国债相比，现如今5bp、10bp利差的地方债显然不“香”了。

“广东省因为是中国经济大省，财政实力雄厚。在地方政府中，安全性更高。所以，其利率可以更低些。但直接压到只比国债高5个bp，这几乎等同于国债的水平。”程宇直言，“至少我个人觉得广东省的财政还没安全到这水平，15个bp恐怕都已经是极限。”

程宇认为，这反映出金融系统存在一定资产荒。现在不但信用债发行门槛提高，而且社会上也缺乏有效的信贷需求，银行和其他非银金融机构可投标的大大减少。

“那么，像地方债这种高信用债券就会受到更多资金追逐，也就出现了当下这一幕。”程宇如是说。

今年以来，债市整体表现强劲。十年期国债收益率从1月中旬的2.975%一路下跌，基本上没有大的波动。截至5月18日，十年期国债收益率为2.7344%。

展望后市，财通证券固收可转债首席分析师房铎对《华夏时报》记者表示，长期来看，地方债利率也会随着国债利率下行而下行，地方债存量规模逐渐扩大，供给相对稳定，未来有望成为机构配债的重要部分。

公寓贷款可以贷多少年

大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！

01

随着房地产市场快速发展，房价越来越高，人们买房的愿望却越来越强烈，但买房却越来越难。于是催生了一种产品类型，那就是-公寓

好多购房者对于公寓和普通住宅的区别不是很清楚，特别是对于首次买房自住或投资的用户，不知道自己更适合哪一种房子？目前市场上哪一类房子更有“钱途”呢？

首先，给大家介绍一下：40年、70年产权的区别有哪些？

中国的土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限：

1）民用住宅用地权属年限最高为70年；

2）工业建筑用地和综合类用地最高为50年；

3）商用建筑用地最高为40年。

另外，购买商住房不可以使用公积金贷款，这点恐怕也给很多购房者带来了困扰。但这不意味着购买商住房一无是处，下面知房网就来跟大家捋一捋购买40年产权商业性质房屋和70年产权住宅房比较的优势。

02

·40年公寓和70年住宅的不同

1.土地使用性质

40年产权的公寓户型，其土地使用权为40年商业用地性质。而70年的产权为普通住宅，土地使用权为70年。

2.银行按揭贷款比例

40年产权的为商业用地，只能使用商业贷款，且贷款额在50%以内。70年产权的为普通住宅用地，可使用商业、公积金两种贷款方式，可享受国家最高80%的贷款政策。

3.银行按揭贷款年限

40年产权的商业用地，贷款时间最长为10年。70年产权的普通住宅用地可支持最长贷款年限30年。

4.生活成本不同

40年产权的商业用地，在使用水电、煤气、供暖等均按商业标准收取，是普通的民用2倍左右。70年的普通住宅用地可享受民用水电、煤气、供暖价格。

40年产权就是土地使用年限是40年，是商住两用地，或者是纯商业用地，建的是公寓，商铺，写字楼。70年产权就是土地使用年限是70年，是住宅用地。

03

·公寓优缺点

优点：

1、房子面积小，总价低，月供压力小。适合预算少，还款能力不强的人买。

2、大部分公寓的周边，交通方便，商业成熟。

3、相比同地段住宅的价格，公寓只有住宅价格的七八成

4、公寓可以商住两用，使用较为灵活，可以居住，也可以开公司办公。

5、核心地段的公寓，一般品质较高，设计很时尚

6、公寓不限购、不限贷，买多少都可以。而且不受限购政策影响，不需要买房资格。

7、租金回报率远高于住宅，昆明一套100万的房子租金2000元，同地段一套30万的公寓可以租到1500，租金回报率要高很多。

8、如果买loft，4.5米层高，搭两层以后，实际的得房率很高。

9、如果将来遇到拆迁，赔付比例是住宅的三倍以上。

缺点：

1、核心地段，有地铁，城市CBD这些地方的公寓，只要价格合适，还是可以买的，这种地方住房需求量大，而且住宅价格高，如果能低价买到公寓，是可以入手的。

2、昆明有的公寓可以落户，可以上学，这种类型的公寓，还是可以的。

3、价格若只有旁边住宅的60%甚至更低，是可以买的，相比较住宅，买的便宜，租金回报率会很高。

公寓产权40年到期以后怎么办？

依据《中华人民共和国物权法》规定如下：

第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。各地方政策也有所不同，昆明就有40年产权的公寓或者40年产权别墅是可以落户的。40年产权住宅，如果水电气全通，还能落户，实际上和70年产权住宅区别并不大，价格还能优惠很多，也是可以考虑入手的

04

·购买40年产权公寓的优势

1 、商业性质住宅办理按揭时间是到交付的时候，而70年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。

2、40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。

3 、商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。

4、商业性质的房屋一般周边生活配套会更高档些，这是生活水平的一种体现。

5、 商业性质房屋拆迁时间短，换房时间能优先。业主一般多为单身贵族，企业白领，整体人群素质要高。

6、商业性质房屋对第二次换大面积住房无影响，仍能享受第一套按揭利率。同时，单身公寓一般比住宅的租金要高。

7、 商业规模形式，周边配套齐全，购物逛街，饮食方便；物业管理会更加的规范和到位。

8、 商业性质的房屋一般都是称为单身公寓，所以面积不会很大，因此总价低，适合投资，也适合过渡。

9、商业性质的土地在商铺结构配比上要比住宅的商业配比合理很多，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，更加能吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。

小产权房总的买房价格自然会便宜一些，但是以后入住里面的水电等费用都是按照商品价格来收的，所以会比普通的住宅房要贵一些。如果是一大家子人想要长期的居住，还是建议选择买70年的普通商品房要好一些。当然，这一切都是要看大家自己的选择了，毕竟现在还是有很多年轻人会选择购买单身公寓房的。

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