贷款买房房子贬值（买临街的房子会贬值吗）

楼市“贬值潮”要到了？3个信号有预兆，但4个阻力让大家安心，下面是房视频给大家的分享，一起来看看。

贷款买房房子贬值

今年房地产市场持续遇冷，“贬值潮”的预测又甚嚣尘上，那么已经买房的家庭，现在是不是等于已经手握负资产了呢？从3个信号来看，似乎有那么点可信度：

房企现在可能更着急卖房，因为人民币兑美元在破七的基础上，继续上浮将破7.2，也就是说，如果要兑换美元，要拿出更多的人民币。国家坚持收紧房地产贷款乱象，三道红线的实施后，国内融资途径越来越有限，部分房企扩大了海外债借款，但随着人民币贬值下，他们还钱时，可能要拿出更多的钱负担借款，会更急于去化楼盘，提高现金流动力。

1-8月，百强房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，收益近乎腰斩。百强房企本身属于房地产开发更专业、资质更高的头部企业，品牌效应下，能占据楼市极大的销售份额，连这些企业都收益惨淡，中小房企的路将走得更加困难。

今年9月23日的时候，银保监会就明确了房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，相比3月份的“根本性扭转”发言，更进一步说明楼市高杠杆状态正在转变。房价高位横盘的原因，就是渗入大量的楼市泡沫，以至于房价失去本身的价值，购房者要为泡沫买单，泡沫去除越多，房价的虚假繁荣将越难支撑。

房子贬值，意味着房价会再走低，对想买房的人，想抄底的人，可能是利好，但是对于已经花高价买房的人，资产将会缩水，那么，市场真的能放任贬值潮启动吗？我觉得不至于，因为现在至少有4个阻力存在：

房企高负债，卖房难，回笼资金受限，继续建房交付是比较吃力的，烂尾房越多，会更打击购房者的信心，毕竟多数家庭买现房还是比较困难的。不过如今，由政府坚持推进保交楼，银行提供资金，对开发商而言，是一场及时雨。比如国家开发银行向辽宁沈阳发放第一笔保交楼专项借款；建设银行拟定拿出300亿收购存量房作为租赁住房出租等等，都是在为开发商缓解资金困难的，期房继续交付，将提振很多人继续购房的信心。

今年下半年多地松绑楼市政策，放宽限购、落户、发放购房补贴，23城将继续下调首套房贷款利率，对于刚需来说，买房本金不变，不会影响房价走低，但是购房贷款利息能降低，是银行减少了收益，在盘活楼市买卖僵局。

房地产到如今还是我国的重要支柱行业，上下游关联着多个领域的经济发展，除了房地产业，还有实体经济，金融产业，以及政府的财政收益，土地出让金，土地和建房的税收等等，都离不开房地产，牵一发动全身，没有其他可代替的行业，房地产市场继续衰退是非常可怕的。

大家手里有钱，收入稳定，才会选择买房，一方面是为了居住，另一方面也是投资，相比放在银行收益低，容易贬值的存款，不动产投资可能是更多人的选择。根据中国银行研究院印发的《2022年三季度经济金融展望报告》预计，今年下半年中国经济有望逐季回升，内需将替代外需成为稳住宏观经济大盘的关键。正对应我国现在积极推进的经济内循环，减少对外部资金的依赖。

综上来看，楼市进入贬值期，房子不再值钱可能还是存在于一些专家、大V们的预测中，实际要实现并不容易，没必要刻意暂停买房计划，否则，可能是钱省不了多少，受楼市松绑政策的影响，随着更多人入市，好房源被率先抢走，那或许才是错失良机了。

往期文章：上海洗房事件，暴露了当前楼市的3大现状，用这一招可以杜绝隐患

买临街的房子会贬值吗

我们就废话少说，直接进入主题，我来告诉你这里面到底是个什么逻辑。

首先我会给你举例说明：

如果，“甲”是一名的普通白领，家境也一般，不具备全款购买能力，通过各方努力凑了120W，就在今日按揭100W购买了一套100平米，价值200W的房屋，按揭年限30年，选择了等额本息还款，因为这样对于“甲”来说：刚开始月供压力会小点，“甲”同时留了20W作为装修、购置家具、缴纳税费等费用，结果按期还贷足10年后，房子既没有涨价，但是也没有跌价，理论上总价没变，就不算亏。

我就拿这个例子，算一笔账给“甲”：

房子首付了100W，装修及购置家具花了20W，共计120W，剩余100W做按揭。

按照目前商业贷款利率计算：

按揭：100W，商贷利率4.3% （目前是历史最低位）计算，等额本息，30年/ 360期利息总额：78.15W，月供：4949 /月，前10年/每期支付月息：3583，归还本金：1365。

10年120期共支付利息：120X3585=430200

10年120期共归还本金：120X1365=163800

房子当时购买200W + 20W装修+43W利息=263W成本（其中按揭100W-16.4W归还本金=83.6W剩余本金贷款额）

此时，“甲”想把房子卖掉后换一套更大的房子，没想到遇到了以下问题：由“丙”（中介）帮忙，好不容易找到“乙”（买房者）愿意购买。

这时“乙”向“甲”提出疑问？

说道：即便本区域内，这个面积的房子和户型成交价基本是200W左右。但是，隔壁那几个小区也有很多套这样的房子在售，售价都差不多，首先房龄比“甲”的这个小区要新，后来交付的环境也能好点，同样装修也能新点，其次隔壁小区有配套幼儿园，本小区却没有。

“乙” 说到如果由自己来买“甲”的房子，就该房屋的现状她只能给到180W价格。“乙”向“甲”说明虽然本小区房子确实是没有跌价，但是，“乙”确提出了有理有据的出价理由。

首先，二手房它是一房一价，有楼栋位置，楼层、朝向、采光、装修、房龄、环境、是否临街、配套等区别，导致每套房定价不一的情况。

“乙”给“甲”房子价格的理由是：税费及中介费用都是由自己出，再就是“甲”的房屋位置临街、楼层太低（总高30层，该房所在3层），采光有遮挡（20年间由于绿化树木长太高所致），装修太旧，家具也得全换（10年前装修和配置）。同时“乙”说道同小区其它房源卖200W，是因为楼栋位置好、楼层好、采光好、装修新才值200W，但是“甲”的房屋情况不一样。

这时，“甲”经过与本小区内其它在售同户型房源进行比对，发现确实存在“乙”说的以上问题，所以决定以180W价格出售该房屋给“乙”。

这时，我们给“甲”算一笔总账，到底“甲”在10年间资产缩水多少？

上面说到成本是：263W（10年利息43W+装修20W+购买价200W），售价180万（原价200W-10年折旧每年2W计算20W=180W）。

剩余贷款额：83.6W（贷款100W—归还本金16.4W），售价180W—归还银H剩余本金83.6W = 96.4W。

“甲”在10年间房价不涨的情况下把房卖掉，最终拿到：96.4W，（成本：263W-100W贷款=163W）10年付出：163W-96.4W=66.6W。

也就说“甲”在10年期间，房屋不涨价的情况下，每年财富缩水：6.66W乘以10年=66.6W共计。

有没有看明白，“甲”是 在利息不涨（央行前几年利息都在6.5%以上，甚至最高7.15%），房价不跌、货币不贬值的情况下发生的。

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